地产行业周报：中财办释放积极信号，南京持续优化调控政策

2022年12月25日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中财办释放积极信号，南京持续优化调控政策 2核心摘要周度观点：近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读，着重提及房地产行业，充分阐述房地产重要性。南京进一步调整限贷限购政策，二套商贷首付比例降至40%，对特定板块、特定家庭增购1套住房，对社保或个税缴纳在外地居民、提供半年及以上居住证明可购1套住房，南京成为首个取消外地购房者社保/个税要求的核心省会城市。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策环境监测：1）中央财办释放房地产发展重大信号；2）南京进一步调整限贷限购政策。市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.17-12.23）新房成交2.7万套，环比减少12.7%，二手房成交1万套，环比减少25%。12月(截至23日）新房日均成交同比下降34.4%，降幅较11月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10556万平，环比升0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面2653.9万平、成交建面4214万平，环比降42.9%、降33.3%；成交溢价率0.8%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.6%、20.3%、65.1%，环比分别升12.2pct、降2.4pct、降9.9pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.2亿元，环比减少151.6亿元；境外地产债发行0.3亿美元，上周无发行；发行利率2.97%-8%，可比发行利率较前次持平或上行。2）地产股：本周房地产板块跌4.66%，跑输沪深300（-3.19%）；当前地产板块PE（TTM）13.42倍，估值处于近五年92%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南山控股、金科股份；南向资金净流入前三为旭辉控股集团、碧桂园、新城发展。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松南海诸岛2022年12月21日天津二孩及以上首套公积金贷款最高限额上浮20%，二套首付40%2022年12月21日南京二套商贷最低首付40%，特定区域、特定家庭增购1套住房2022年12月21日央行满足行业合理融资需求，引导金融机构支持房地产重组并购2022年12月20日山东不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款2022年12月21日证监会大力支持房地产市场平稳发展2022年12月23日国常会落实支持刚性改善住房需求政策，努力改善房地产资产负债 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日中央财办释放房地产发展重大信号事件描述：近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作了深入解读，着重提及房地产行业，信息量巨大。点评：1）解读中特意列举了一组数据，房地产占GDP比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额39%，充分阐述房地产重要性，与此前刘鹤副总理提出的“房地产是国民经济的支柱产业”一脉相承。近期针对房地产的频频发声意在为市场注入信心，改善市场预期。2）预计限购、限贷等核心调控政策松绑将更加大胆。一线和强二线城市缩小限购区域范围、缩短社保年限，其余城市全面取消限购，如最近佛山打响全面取消限购“第一枪”。除四个一线城市外，其余城市全面取消“认房又认贷”，降低二套房首付比例，助推改善性需求入市。此外，各地还可上调新房备案价格、取消二手房限价、加大购房补贴、下调房贷利率等，全面释放住房消费潜力。3）2023年将着力改善房企资产负债状况，加快推进“金融三支箭”落地。给予房企借壳上市、定增、私募股权投资不动产更大便利，提高借壳上市定增的审批效率；进一步压实“保交楼”工作，引导金融机构加大配套融资供给，在2000亿专项借款和2000亿免息再贷款基础上，调动商业银行参与积极性，加快项目再融资投放；REITs有望扩容至市场化长租房和商业不动产，这对盘活房企长租公寓、商场、写字楼等存量资产、缓解流动性意义重大。4）中长期看，“房住不炒”与“支柱产业”走向共存，行业发展将迈入新阶段。“租购并举”是我国住房制度的核心，租赁住房将加快补短板，保租房和市场化长租房两条腿走路；“人地钱”挂钩，强化区域间住房供需平衡，对于人口持续流入住房需求旺盛的城市，适当增加建设用地指标，尽快建立建设用地指标跨区域交易机制；房企运营模式也将发生深刻变革，“高负债、高杠杆、高周转”宣告终结，取而代之的是坚守长期主义的稳健发展。资料来源：新华社，平安证券研究所 资料来源：南京发布公众号，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日南京进一步调整限贷限购政策事件描述：近日南京市召开“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，市住房保障和房产局表示为进一步“提振消费信心强活力”，将会同各区和相关部门着重做好“灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求”等工作。点评：1）信贷支持方面，经积极争取，南京居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善群体首付压力。2）限购要求方面，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块在现行购房政策基础上增购1套，对有60岁及以上成员的户籍家庭增购1套，有助于改善职住平衡、支持改善性住房需求。同时对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可购买1套住房，南京成为首个取消外地购房者社保/个税要求的核心省会城市。3）11月以来广州、杭州、成都、西安、武汉等城市相继加大力度优化房地产政策，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端（尤其是是针对改善）将有更多支持政策出台。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（12.17-12.23）新房成交2.7万套，环比减少12.7%，二手房成交1万套，环比减少25%。12月(截至23日）新房日均成交同比下降34.4%，降幅较11月扩大8.3pct。成交：环比回落，市场压力犹存2020年1月10日点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需求（90平以上）占比环比下降。结构：改善型需求占比环比下降32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下00.511.522.50246821.11.622.2.622.5.622.8.622.11.650城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%2022.42022.62022.82022.102022.12新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，短期维持稳定点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。点评：16城取证库存10556万平，环比升0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100021.1.821.2.2621.4.1621.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.122.8.1922.10.722.11.2516城库存去化月数（右）万平月 82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2653.9万平、成交建面4214万平，环比降42.9%、降33.3%；成交溢价率0.8%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.6%、20.3%、65.1%，环比分别升12.2pct、降2.4pct、降9.9pct。土地：成交、溢价率回落，一线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城0200040006000800010000120002021.112022.22022.52022.82022.11W12.5百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%0500100015002000250030002021.112022.22022.52022.82022.11W12.5平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800020.11.921.3.921.7.921.11.922.3.922.7.922.11.9一线成交建面二线三线万平429 334 267 254 225 0100200300400500广州烟台泰州贵阳成都万平百城土地成交前五城（12.12-12.18） 资本市场监测——流动性环境2020年1月10日除可跨年的14天期外，本周多数资金价格边际下行。R001下行54.5BP至0.80%，R007下行16.0BP至1.95%。下周公开市场操作到期390亿元。本周央行重启14天期逆回购操作，央行公开市场逆回购投放连续加码。全周7天逆回购共投放390亿元，14天逆回购共投放7140亿元，全周净投放7040亿元。下周公开市场到期390亿元。流动性环境：多数资金价格边际下行淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。R007较上周下行（%）资金价格多数下行（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,000203040506070809020/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/622/1/622/2/622/3/622/4/622/5/622/6/622/7/622/8/622/9/622/10/622/11/622/12/6净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准央行投放对冲1234567T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+21220192020202