中国房地产行业：专家电话会议的主要收获：在“三支箭”救援计划之后，中国房地产行业的下一步是什么？

2022年11月30日 亚太|中国股票研究研究简报中国房地产行业专家电话会议的关键要点：在“三支箭”救援计划之后，中国房地产行业的下一步是什么？▪事件： 我们主持了一次专家电话会议，讨论了中国近期救助计划对房地产行业的影响以及市场和政策前景。从10月底到11月28日，中国人当局从信贷、债券融资和股权融资的角度发布了一系列针对房地产开发商的救助计划，被称为“三箭”救助计划，引发了该行业的股市反弹。从我们的专家称:关键外卖▪“three-arrow计划”的含义:专家认为，这些计划是对以往有针对性的支持措施的升级，例如基于项目的支持，以确保住房交付。他还认为，这些对该行业来说是积极的信号，尤其是允许房地产公司进入股票市场的第三支箭。2016年中国证监会收紧并购重组规则以遏制借壳上市后，中国房地产公司在A股市场的融资枯竭。专家认为，最新的救援计划有助于稳定房地产公司的财务状况，以免进一步恶化。主要受益者是1）国有企业开发商;2）没有卷入债务/流动性危机的优质私人开发商;3）混合所有制开发商。不太可能从最新救助计划中受益的开发商包括：1）正在与债务/流动性危机的影响作斗争的大型私人开发商;2）小型私人开发商（年销售额排名前100名）。这位专家认为，国有开发商可能会考虑对一些陷入困境的开发商进行并购，这将完全由市场驱动，而不是政府驱动。对于那些深陷危机的人来说，重组/破产可能是正确的选择，因为专家认为大规模AMC救助不太可能。▪市场情况和前景:现状：中国11月的房地产销售延续了我们迄今为止看到的下降趋势，据专家称，目前还没有触底的迹象。上海、深圳、杭州、广州等一线城市此前的豪宅亮点也开始走软，挂牌量增加、要价下降、成交期延长就是明证。潜在的购房者并不急于购买并保持他们的监控态度。市场展望：专家认为，当前市场尚未触底。1）在他看来，对于一线城市来说，在销售稳定之前，将在2Q23看到低谷;2）对于大多数二线城市，他预计房地产行业可能会在3年内保持底部;3）对于3-5线城市，调整期将更长至4-5年。在短期内，他认为1H23将面临巨大压力，因为房地产FAI可能会下降10%以上，而房地产销售可能会在1H23中下降多达30%。这位专家认为，从长远来看，中国的房地产价格可能会比峰值水平下跌30%-35%。▪政策前景需要更多宽松：专家认为需要更多国家层面的刺激政策来进一步恢复市场信心，包括：1）放宽一线城市购房限制，2）将按揭利息支付纳入个人扣税，这可能会鼓励潜在购房者增加交易杠杆。不过，专家强调，这种强力宽松政策在短期内的能见度和概率都很低。他估计，如果有的话，这种实质性的刺激措施不可能早于2023年3月的两会会议。更多箭头？专家认为，目前的“三支箭”已经覆盖了房企融资需求的主要领域，没有必要再“四箭”了。相反，在他看来，将根据目前的救援政策不断升级和补充。研究分析师爱德蒙黄/ 852 2101 6701 edmond.huang@credit-suisse.com金丰史/ 852 3748 2583 jinfeng.shi@credit-suisse.com茉莉王/ 852 2101 7181 jasmine.wang@credit-suisse.com翳明,CFA/本报告背面的披露附录包含重要披露、分析师认证、法人实体披露和非美国分析师的状态。美国披露：瑞士信贷正在并寻求与其研究报告中涵盖的公司开展业务。因此，投资者应注意，公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为做出投资决策的单一因素。 分析师认证披露附录Edmond Huang， 金峰， Shi Hing， Jasmine Wang和Li一鸣， CFA各自就个人分析的公司或证券证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有标的公司和证券的个人观点，以及（2）他或她的薪酬的任何部分都不是， 直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点有关。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：超越(O):预计该股票的总回报率将在未来12个月内跑赢相关基准*。中性(N):预计未来12个月，该股票的总回报率将与相关基准*保持一致。表现不佳(U):预计未来12个月，该股票的总回报率将低于相关基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该范围包括分析师在相关行业中涵盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力，中性表现代表吸引力最低，跑输表现最不吸引人的投资机会。截至2012年10月2日，美国和加拿大以及欧洲（不包括土耳其）的评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该范围包括分析师在相关行业中涵盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力，中性代表吸引力较小，跑赢大盘代表最不吸引人的投资机会。对于拉丁美洲、土耳其和亚洲（不包括日本和澳大利亚），股票评级基于股票的总回报率相对于相关国家或地区基准（印度 - 标准普尔BSE Sensex Index）的平均总回报率;中国A股的相关指数为沪深沪深300指数（沪深300）;在2012年10月2日之前，美国和加拿大的评级是基于（1）股票相对于其当前股价的绝对总回报潜力和（2）股票总回报潜力在分析师的覆盖范围中的相对吸引力。对于澳大利亚和新西兰股票，预期总回报（ETR）计算包括12个月的滚动股息收益率。当实际税率大于或等于7.5%时，将给予跑赢大盘评级;当ETR低于或等于5%时表现不佳。当 ETR 介于 -5% 和 15% 之间时，可以分配中性。重叠的评级范围允许分析师分配一个评级，将ETR置于相关风险的背景下。在2015年5月18日之前，跑赢大盘和跑赢大盘评级的ETR范围与15%至7.5%之间的中性阈值没有重叠，中性阈值从2011年7月7日起实施。限制(R):在某些情况下，瑞信政策和/或适用法律和法规禁止在瑞信参与投资银行交易期间和某些其他情况下进行某些类型的沟通，包括投资建议。不是额定(NR):瑞信股票研究目前对股票或与公司有关的任何其他证券没有投资评级或观点。没有覆盖(NC):瑞信股票研究不提供对公司的持续报道，也不对公司或相关产品的股权证券提供投资评级或投资观点。波动性指标[V]:如果股票价格在过去 24 个月中的至少 8 个月中在一个月内上涨或下跌了 20% 或更多，或者分析师预计未来会出现重动，则股票被定义为波动性。分析师的行业权重不同于分析师的股票评级，并基于分析师对行业基本面和/或估值*相对于集团历史基本面和/或估值的预期：超重:分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是有利的。市场重量:分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重:分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期持谨慎态度。*分析师的覆盖部门包括分析师在相关行业中涵盖的所有公司。分析师可能涵盖多个行业。瑞士信贷对股票评级（和银行客户）的分布是：全球评级分布评级与宇宙(%)的银行客户(%)超越/买*54%银行客户(28%)中性/持有*35%银行客户(23%)表现不佳/卖*10%银行客户(22%)限制1%请点击此处查看MAR季度建议和投资服务报告，了解基本面研究建议。*出于纽约证券交易所和 FINRA 评级分配披露要求的目的，我们的股票评级跑赢大盘、中性和跑输大盘分别与买入、持有和卖出最接近;但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是在相对基础上确定的。（请参考上面的定义。投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标、当前持有量和其他个人因素。重要的全球信息披露瑞士信贷的研究报告通过我们专有的CS PLUS研究门户网站提供给客户。为方便起见，瑞信研究产品也可能通过第三方供应商或其他电子方式提供。某些研究产品仅通过 CS PLUS 提供。瑞信分析师向客户提供的服务可能取决于特定客户对接收通信的频率和方式、客户的风险状况和投资、与本所整体客户关系的规模和范围以及法律和监管限制的偏好。要最及时地访问您有权收到的所有瑞士信贷研究，请联系您的销售代表或访问 https://plus.credit-suisse.com。瑞信的政策是根据可能对本文所述的研究观点或意见产生重大影响的相关公司、行业或市场的发展，在其认为适当的情况下更新研究报告。瑞信的政策是只发布公正、独立、清晰、公平和不具误导性的投资研究。欲了解更多详情，请参阅瑞信管理与投资研究有关的利益冲突的政策：https://www.credit-suisse.com/sites/ disclaimers-ib/en/managing-conflicts.html。 与本文讨论的金融工具的税务状况有关的任何信息均无意提供税务建议或供任何人用于提供税务建议。我们敦促投资者根据其具体情况向独立税务专业人士寻求税务建议。瑞士信贷已决定不与瑞士信贷确定参与开发、制造或获取杀伤人员地雷和集束弹药的公司建立业务关系。有关瑞士信贷在这个问题上的立场，请参阅 https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/responsibility/banking/policy-summaries-en.pdf。负责编写本研究报告的分析师根据各种因素获得薪酬，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务有关本报告所述公司在过去12个月内发布的制作日期和时间、传播和推荐历史，请参阅以下链接：https://rave.credit-suisse.com/disclosures/view/报告吗?我= 761098增加了= -757 yqxffj3izvjqrtamljz1d9。重要的区域信息披露新加坡收件人应联系瑞士信贷集团新加坡分行，了解因本研究报告引起或与之相关的任何事宜。对涵盖发行人进行实地考察的分析师不得接受发行人就实地考察支付或报销的差旅费。有关瑞士信贷证券（加拿大）有限公司关于传播股票研究的政策和程序，请访问 https://www.credit-suisse.com/sites/disclaimers-ib/en/canada-research-policy.html。投资者应注意，该等证券及其他金融工具（如有）的收入可能会波动，而该等证券及工具的价格或价值可能会上升或下跌，在某些情况下，投资者可能会损失其全部本金投资。如果瑞士信贷国际雇用的任何瑞士信贷股票研究分析师（“英国分析师”）与瑞士信贷集团或其附属公司的西班牙注册客户有互动，则该英国分析师将代表瑞士信贷银行（欧洲）有限公司行事，仅向瑞士信贷集团或其附属公司的西班牙注册客户提供股票研究服务。根据证监会2021年2月25日第20/2021号决议，本报告作者特此证明，本报告中表达的观点仅代表作者的个人观点，并且是独立编制的，包括关于瑞士信贷的观点。作者的部分薪酬基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，但薪酬的任何部分都与本报告中表达的具体建议或观点无关。此外，瑞信声明：瑞信已向标的公司或其关联公司提供及/或将来可能提供投资银行、经纪、资产管理、商业银行及其他金融服务，该等服务已收取或可能收取惯常费用及佣金，并构成或可能构成与标的公司或标的证券有关的相关财务或商业利益。这一研究报告是由:瑞士信贷（香港）有限公司 黄德文 ;王茉莉 ;李一鸣，特许金融分析师瑞信证券（中国）有限公司 史金峰如果本报告全部或部分由非美国人士撰写。分析师，并在美国提供，以下是有关任何非美国的重要披露。分析师贡献者：非美国下面列出的研究分析师（如果有）未在 FINRA 注册/有资格成为研究分析师。非美国下面列出的研究分析师可能不是CSU的关联人，因此可能不受FINRA 2241对与目标公司的通信，公开露面和交易研究分析师账户持有的证券的限制。瑞士信贷（香港）有限公司 黄德文 ;王茉莉 ;李一鸣，特许金融分析师瑞信证券（中国）有限公司 史金峰目前没有通用的定义或详尽的清单来定义“ESG”（环境、社会、治理）概念所涵盖的问题或因素。如果没有特别说明，“ESG”可与术语“可持续”和“可持续性”互换使用。除非另有说明，否则本文表达的观点是基于C