建筑工程行业：2023年地产链销售开工施工竣工环节投资机会展望

推荐市场份额提升的央国企龙头中国建筑/中国中铁/中国铁建/安徽建工，地产链弹性大的民企江河集团/志特新材/鸿路钢构。1）行业销售数据承压，但部分央国企龙头销售额同比显著提升。地产链央国企房建业务占比较高，地产资金改善增加房建新签增长和利润预期，同时将降低房建业务应收款计提减值比例和概率。随着行业政策陆续出台，央国企龙头市场份额提升有望最先受益，估值处于历史低位。2）从行业数据看，投资/开工数据仍在承压，但“保交楼”等政策背景下，地产行业竣工端数据有望明显改善。优质民企资金链有望改善，具备较强业绩弹性。 央行银保监会十六条措施/“第二支箭”/“第三支箭”齐发力，地产链否极泰来，央国企龙头有望最先受益。1)11月28日证监会恢复地产企业再融资和并购重组等。2)截至24日国有六大行落实“地产16条”，与多家房企签订合作协议，已披露意向性授信额度12750亿元。3)地产2022年单3季度合约销售额中国建筑同增7%/中国中铁同增56%/中国铁建同增39%。4)新签中房建占比中国建筑65%/中国铁建33%。5)中国建筑2022PE4.2倍(万保招金平均PE7.7倍)，中国中铁2022PE4.5倍(历史最高PE平均14倍/2015年最高40倍)，中国铁建2022PE3.8倍(过去最高PE平均20倍/2015年最高24倍)。 2023年地产竣工/施工面积增速有望回正，销售/投资/开工数据降幅收窄，竣工端民企弹性较大。1）前10月地产数据如下：销售金额增速为-26%； 我们预测22年为-20%，23年为-10%。投资增速为-9%；预测22年为-12%，2023年为-5%。新开工增速为-38%；预测22年为-35%，2023年为-15%。施工增速为-6%；预测22年为-5%，23年为5%。竣工增速为-19%； 预测22年为-15%，23年15%。2）推荐装饰江河集团(新签中装饰占比40%)，前3季度累计承接BIPV项目7.83亿，在湖北省浠水县投资建设300MW光伏建筑一体化异型光伏组件柔性生产基地。3）铝模志特新材，铝模销售租赁占总营收69%，当前我国中高层建筑中铝模渗透率30%(发达国家80%)，志特新材规模化、精细化及信息化管理打造核心竞争优势。 催化剂：地产行业政策超预期 风险提示：宏观政策紧缩、疫情反复、业绩增速不及预期。 志特新材华阳国际安徽建工中国中铁 增持增持增持增持 3009862022.11.26 36.2 0029492022.11.2614.63 6005022022.11.26 5.32 6013902022.11.26 5.83 1.00 0.54 0.64 1.12 1.21 0.90 0.75 1.26 1.58 1.05 0.92 1.41 36.08 27.22 8.33 5.22 29.81 16.20 7.13 4.62 22.91 13.92 5.81 4.13 47 18.73 7.5 8.4 1.政策：央行银保监会十六条措施/“第二支箭”/ “第三支箭”齐发力，地产链否极泰来 1.1.杭州等多地出台放松限购政策，呈现稳健、逐步放开特征 2022年以来，全国多地出台不同程度的房地产放松限购政策。政策包括郑州、南京、无锡、成都、青岛、东莞、长沙、杭州等众多二线城市。 在本轮松绑当中，各地政府的政策推行体现了分批次、分区域的特点，整体呈现稳健、逐步放开的特征。 表1：部分重点城市放开限购政策 1.2.央行降息引导房贷利率下行，各地政府出台购房资金支持政策 2022年以来央行通过降息等措施引导房贷利率下行、财政部和税务总局通过退税优惠满足居民换购住房需求、各地优化公积金住房贷款政策为居民满足合理购房需求提供资金支持等。 表2：央行、银保监会、财政部等政府机构关于降低房地产贷款、支持居民换购住房的政策 各地政府通过提高“首次使用住房公积金贷款购买第二套房住房”、“二孩家庭首次使用公积金贷款购买首套自住住房”公积金贷款最高限额、降低符合条件的购房首付比例等方式向有购房需求的家庭提供贷款便利。 表3：部分城市出台购房资金支持政策 1.3.央行/银保监会出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，交易商协会支持民营房企发债融资 11月28日证监会优化地产股权融资方面调整五项措施：一恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，二恢复上市房企和涉房上市公司再融资，三调整完善房地产企业境外市场上市政策，四进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，五积极发挥私募股权投资基金作用。 11月21日第一财经报道央行拟发布保交楼贷款支持计划，向商业银行提供2000亿元免息再贷款。11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。在会上，第一财经记者了解到，近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划；至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。具体而言，支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。 11月14日银保监会、住建部、央行印发通知指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。根据《通知》，置换金额最高可达监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，这将有利于优质房地产企业缓解自身流动性压力，进而稳定房地产市场预期、促进房地产市场平稳健康发展。 11月11日央行/银保监会出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。 11月11日《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》：稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，做好房地产项目并购金融支持，阶段性优化房地产项目并购融资政策等。 11月8日交易商协会宣布由央行再贷款提供资金支持包括房企在内的民企发债融资首批预计可达2500亿。(1)11月8日交易商协会宣布由央行再贷款提供资金支持包括房企在内的民企发债融资首批预计可达2500亿。(2)民营企业债券融资是央行会同有关部门从信贷、债券、股权三个融资渠道进行施政的“第二支箭”，传达出了央行及监管部门为民营房企提供融资帮助的信号，有利于鼓舞市场信心，进一步打消金融机构的疑虑、疏通民营房企的融资渠道。(3)根据经济观察网，首批受益于“第二支箭”的发行人包括龙湖集团、新城控股和美的置业，发行额度分别为200亿元，150亿元和不低于50亿元。旭辉、碧桂园等多家民企已着手申报第二批发行。 地产资金改善将降低房建应收款减值比例、提高业绩弹性和确定性。(1)地产资金改善将有助于提振地产施工和竣工等，增加房建相关环节新签合同增长和利润预期。(2)地产资金改善将降低房建业务应收款计提减值比例和概率，增强房建业务利润弹性和提高业绩确定性。 1.4.2022年10月新增社融9079亿同比少增7097亿，新增居民中长贷332亿同比少增3889亿 2022年10月社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少7097亿元。 其中，新增人民币贷款增加6152亿元，同比减少2110亿元。2022年10月社会融资规模累计增量286950亿元，同增23105亿元；其中新增人民币贷款累计增加186996亿元，同增11534亿元。 图1：10月新增社融规模下降（万亿元） 图2：10月新增人民币贷款下降（万亿元） 2022年10月中长期企业贷款增量为4632亿元，比上年同期增2433亿元；中长期居民贷款增量为332亿元，同比减少3889亿元。2020年前10月中长期企业贷款增量91123亿元，同比增5633亿元；中长期居民贷款增量23532亿元，同比减27889亿元。 图3：10月中长期企业贷款同比增加（万亿元） 图4：10月中长期居民贷款下降明显（万亿元） 2.地产行业：2023年销售/投资为负但降幅收窄， 竣工施工明显好转 2.1.销售：前10月销售金额增速为-26%；预测22年为-20%，2023年为-10% 10月销售金额及销售面积降幅扩大，我们预期2022年销售金额同比下降-20%（2021年5%）；2023年同比下降-10%。1）2022年前10月，全国商品房销售面积11亿平方米，同比下降22%。2022年10月，全国商品房销售面积1亿平方米，同比下降23%，环比下降28%。2）2022年前10月，全国商品房销售金额108832亿元，同比下降26%。2022年10月，全国商品房销售金额9452亿元，同比下降24%，环比下降30%。 3）目前房地产企业普遍采用“以销定产”的模式，因此销售数据可以作为产业链的前瞻性指标。考虑到目前居民贷款意愿依然较弱，我们认为2022年全年的销售数据依然承压，但随着经济复苏及行业需求端政策发力，销售数据在2023年有望边际转好。 图5：全国商品房销售面积与销售额降幅扩大 图6：22年全国商品房销售全年同比为负 22年11月6日至22年11月13日，30大中城市一/二/三线商品房成交面积为54/119/61万平方米，同比66/62/64%，环比上周-24/-20/8%。 图7：30大中城市商品房成交面积（万平方米）周数据回暖 22年11月6日至22年11月13日，全国城市二手房出售挂牌量指数37，同比下降36%，环比下降7%。全国城市二手房出售挂牌价指数189，同比下降5%，环比与上周持平。 图8：全国城市二手房出售挂牌量指数周数据下降 图9：22年全国城市二手房出售挂牌价指数波动下降 22年11月6日至22年11月13日，一线城市商品房存销比（面积）51%，同比上升46%，环比上升13%。二线城市商品房存销比（面积）51%，同比上升29%，环比上升9%。 图10：十大城市商品房存销比（一线）周度数据上升 图11：十大城市商品房存销比（二线）周度数据上升 22年11月6日至22年11月13日，十大城市商品房可售面积8707万平方米，同比增加4%，环比增加1%。一线城市商品房可售面积3432万平方米，同比增加13%，环比增加1%。二线城市商品房可售面积5275万平方米，同比下降2%，与上周持平。 图12：十大城市商品房库存短期增加 图13：一线和二线城市商品房库存短期增加 2.2.投资：前10月增速为-9%；预测22年为-12%，2023年为-5% 10月全国房地产开发投资同比下降16%，持续下滑。我们预测2022年投资增速为-12%（2021年4%）；预测2023年投资增速-5%。1）2022年前10月，全国房地产开发投资累计完成额113945亿元，同比下降9%。2022年10月，全国房地产开发投资当月完成额10386亿 元，同比下降16%，环比下降19%。2）地产开发投资主要包括房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等。尽管目前地产行业政策有放松，但政策传导仍有时滞，因此我们判断2022年地产投资数据依然为负。随着2023年行业资金链或有边际改善、经济复苏居民购房意愿增强，因此地产企业投资意愿有望提升。 图14：22年全国房地产开发投资当月完成额同比下降 10月土地购置面积983万平方米，同比下降53%，环比下降6%；土地成交价款同比下降50%，环比下降14%，土地成交热度不高。1）2022年前10月，土地购置面积7432万平方米，同比下降53%。2022年10月，土地购置面积983万平方米，同比下降53%，环比下降6%。2）2022年前10月，土地成交价款6061亿元，同比下降47%。2022年10月，土地成交价款1037亿元，同比下降50%，环比下降14%。 图15：22年土地购置面积及土地