行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年11月16日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:政策协力，共克时艰——预售资金保函置换新规点评》 2022-11-15 2 《房地产-行业研究周报:华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高——REITs周报》 2022-11-13 3 《房地产-行业研究周报:预期加速兑现，民企迎接曙光》 2022-11-13 行业走势图 道阻且长，曙光微现——统计局10月数据点评 单月销售降幅再度扩大，“金九银十”未能履约 1-10月销售金额同比-26.1%，降幅较1-9月收窄0.2pct。10月单月销售金额环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9月增大9.5pct。1-10月销售面积同比-22.3%，降幅较1-10月收窄0.1pct；10月单月销售面积环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月增大7.1pct。10月单月销售均价为9687.44元/平，同比-0.6%。 10月，商品房销售额累计同比降幅连续第5个月收窄，但单月销售额同比降幅较9月再度扩大。结合亿翰调研数据，10月后三周成交整体下滑，主要因国庆假期房企促销力度较大，之后销售出现惯性回落。 整体来看，“金九银十”未能履约，基本面仍在筑底，复苏主要受1）居民收入预期未有明显好转；2）房企信用风险仍未完全出清；3）疫情管控相对偏紧等因素制约。目前来看，9月底三大需求端刺激政策实际效力有限，尚未形成对购房预期的有效提振。近期，政策侧重点逐步延伸至供给端，“第二支箭”、“金融16条”、“预售监管保函置换”等新政出台托底信号强烈，叠加需求侧放松力度不减（部分高能级城市如杭州迎来限贷宽松）、疫情防控改善，供需合力有望加速市场预期的稳定。行业即将步入年末推盘高峰，预计未来2个月销售环比或有修复，但基本面趋势性回暖仍需时间。 开发投资继续探底，单月开工降幅收窄 1-10月房地产开发投资累计完成额同比-8.8%，较1-9月下降0.8pct。10月单月同比-16.0%,降幅较9月增大3.9pct，环比下降18.5%。 增量端：1）1-10月土地成交价款累计额同比-46.9%，增速较1-9月下降0.7pct；土地购置面积累计值同比-53.0%，增速较1-9月持平。2）1-10月新开工面积累计同比-46.9%,增速较1-9月增长0.2pct。 存量端：1）1-10月房屋施工面积累计同比-5.7%，增速较1-9月下降0.4pct；2）1-10月竣工面积累计同比-18.7%，增速较1-9月上升1.2pct。 10月，销售和融资双重压力下，开发投资未见起色，土地成交价款继续走低。单月新开工、施工增速略有回升，或与九、十两月销售边际修复有关。“保交楼”政策推动下，竣工降幅连续第三个月保持收窄态势。近日，中央针对行业融资端支持力度加大，市场流动性压力得以缓解。我们认为，本轮融资支持仍主要聚焦房企债务风险化解和“保交付”配套支持，故施工、竣工端有望率先受益，迎来边际回暖；投资端短期下行压力仍会较大，但在流动性宽松和预期改善的背景下，不排除下降斜率趋缓的可能。 供给端融资渠道单月增速走强 1-10月全国房地产开发企业到位资金同比-24.7%，较1-9月下降0.2pct。10月单月到位资金环比-17.1%，同比-26.0%，降幅较9月增大4.7pct。其中：1）销售回款：1-10月定金及预收款累计同比-33.8%；1-10月个人按揭贷款同比-24.5%。2）外部融资：1-10月国内贷款同比-26.6%；1-10月自筹资金同比-14.8%。 10月，到位资金累计同比降幅继续收窄。融资渠道方面，供给端，国内贷款、自筹资金单月增速走强；需求端，定金及预收款、按揭贷款单月增速走弱。我们此前判断，重要会议后政策发力点将回归经济复苏主线，Q4信贷端发力空间良好，近期已得到印证。近期中央高频的政策驱动下，供给侧融资渠道有望继续改善，助推基本面企稳回升。 行业格局优化与政策宽松共振 10月，开发投资继续探底，基本面改善力度仍相对有限。近日“保交付”金融政策集中出台，未来施工、竣工等房地产建设型指标或率先回暖，供给端融资渠道有望继续改善。 伴随民企再融资支持力度提升，及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和趋势下放大行业复苏弹性。看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；因城施策力度不及预期。 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2021-112022-032022-07房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 点评：道阻且长，曙光微现 1.1. 单月销售降幅再度扩大，“金九银十”未能履约 1-10月销售金额同比-26.1%，降幅较1-9月收窄0.2pct，其中住宅销售金额同比-28.2%；10月单月销售金额环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9月增大9.5pct。1-10月销售面积同比-22.3%，降幅较1-10月收窄0.1pct，其中住宅销售面积同比-25.5%；10月单月销售面积环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月增大7.1pct。10月单月销售均价为9687.44元/平，环比-3.0%，同比-0.6%，降幅较9月增大3.0pct。 10月，商品房销售额累计同比降幅连续第5个月收窄，但单月销售额同比降幅较9月再度扩大。单月销售金额9452亿元，表现仅优于4月；单月销售面积9757万平，接近8月份销售水平。结合亿翰调研数据，10月后三周成交整体下滑，主要因国庆假期房企促销力度较大，之后销售出现惯性回落。 整体来看，“金九银十”未能履约，基本面仍在筑底，复苏主要受1）居民收入预期未有明显好转；2）房企信用风险仍未完全出清；3）疫情管控相对偏紧等因素制约。目前来看，9月底三大需求端刺激政策实际效力有限，尚未形成对购房预期的有效提振。近期，政策侧重点逐步延伸至供给端，“第二支箭”、“金融16条”、“预售监管保函置换”等新政出台托底信号强烈，叠加需求侧放松力度不减（部分高能级城市如杭州迎来限贷宽松）、疫情防控改善，供需合力有望加速市场预期的稳定。行业即将步入年末推盘高峰，预计未来2个月销售环比或有修复，但基本面趋势性回暖仍需时间。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 -50050100150050,000100,000150,000200,0002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10(%)(万㎡)商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比-50050100150050,000100,000150,000200,0002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10(%)(亿)商品房销售额累计值商品房销售额累计同比-60-40-2002040608010012005,00010,00015,00020,00025,0002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10(%)(万㎡)当月商品房销售面积当月同比-100-5005010015005,00010,00015,00020,00025,0002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10(%)(亿)商品房销售额当月值当月同比 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图5：商品房销售均价单月情况 图6：商品住宅销售均价单月情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 1.2. 开发投资继续探底，单月开工降幅收窄 1-10月房地产开发投资累计完成额同比-8.8%，较1-9月下降0.8pct。10月单月同比-16.0%,降幅较9月增大3.9pct，环比下降18.5%。 增量端：1）1-10月土地成交价款累计额同比-46.9%，增速较1-9月下降0.7pct；土地购置面积累计值同比-53.0%，增速较1-9月持平。2）1-10月新开工面积累计同比-46.9%,增速较1-9月增长0.2pct，环比-7.7%。10月单月新开工同比-35.1%，较上月收窄9.3pct，此前单月降幅已连续6个月处40%以上。 存量端：1）1-10月房屋施工面积累计同比-5.7%，增速较1-9月下降0.4pct；10月单月施工面积同比-32.6%，降幅较9月收窄10.6%，但绝对水平（9975万方）仍处历史低位。1-10月房屋竣工面积累计同比-18.7%，增速较1-9月上升1.2pct。10月单月竣工面积同比-9.4%，跌幅较9月扩大3.4%，环比41.5%。 10月，销售和融资双重压力下，开发投资未见起色，土地成交价款继续走低。单月新开工、施工增速略有回升，或与九、十两月销售边际修复有关。“保交楼”政策推动下，竣工降幅连续第三个月保持收窄态势。近日，中央针对行业融资端支持力度加大，市场流动性压力得以缓解。我们认为，本轮融资支持仍主要聚焦房企债务风险化解和“保交付”配套支持，故施工、竣工端有望率先受益，迎来边际回暖；投资端短期下行压力仍会较大，但在流动性宽松和预期改善的背景下，不排除下降斜率趋缓的可能。 图7：房地产开发投资累计完成额情况 图8：房地产开发投资当月完成额情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图9：土地购置面积累计情况 图10：土地购置面积当月值情况 -15-10-5051015208,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-0