欧洲房地产价值从何而来？

2022年9月 概述随着下行风险的增加，欧元区的经济前景变得更加黯淡。的迹象市场对不断变化的经济前景和更高的不确定性水平的反应开始出现。围绕通货膨胀的不确定性，持续的劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰以及欧洲央行政策错误是投资者必须应对的一些挑战。为了帮助我们的投资者客户思考不断变化的宏观环境的影响，我们模拟了如何净营业收入（NOI），收益率，总回报，因此各行业的房地产价值将表现不佳四个独特的欧洲经济场景*:•场景1:软着陆(30%)•场景2:上行的情况(5%)•场景3:基线-温和衰退(50%)•场景4:滞胀(5%)*对于除 NOI 之外的所有变量，我们使用了 MSCI 季度指数中的欧洲汇总。注意：情景概率不会增加 100%，因为在本报告中介绍的四种情景之外，还有各种其他情景可能会展开。 内容第1部分CRE是长期投资强大的总回报率在不同时期比较顺利地和另类资产类别房地产是微妙的第2部分经济和属性值的场景经济情况考虑属性值预测未来五年第3部分投资的想法和机会波动创造了机会策略考虑了2022/23/ 3 在我们到达预测之前,我们提醒你,财产往往是一个朗一项投资 CRE是一个有吸引力的长期投资房地产投资累计无杠杆总回报3年举行时间埋葬举行7-Yr举行10年举行(2020年买了)(2018年买了)(2016年买了)(2012年买了)办公室13%43%1%34%85%5%49%110%10%48%89%214%45%工业零售所有的属性类型15%34%92%资料来源：MSCI，由库什曼和韦克菲尔德研究公司计算/ 5 CRE回报超过另类投资选择2012年总回报,H1 2022 H1208%在过去的十年,property-measured由摩根士丹利资本国际(MSCI)134%的回报率,广泛的超越REIT市场交付88%的回报。140%134%在同一时期的财产收益大大超过了企业和98%88%政府债务投资,虽然略优于斯托克50。38%27%财产也被证明是一个有效的对冲通货膨胀。事实上,平均而言,所有财产收益在欧洲取代增值房地产¹真正的核心房地产²摩根士丹利资本国际(MSCI)欧洲所有财产斯托克50富时EPRA BBB公司全美欧洲债券³10年政府不债券⁴通货膨胀在19个22年利润率为7.6%。资料来源：MSCI，普瑞钦，彭博社，库什曼和韦克菲尔德研究¹Preqin增值包括对较低质量建筑的投资，这些建筑通常需要在主要房地产类型中在一级和二级市场进行重建/重新定位。²Preqin欧洲重点RE是PrEQIn私人资本季度指数的一个子集，该指数捕捉投资者在欧洲的私人资本投资组合中获得的回报。³彭博欧洲政府10年期总回报⁴IBOXX企业7 - 10欧元BBB总回报指数显示/ 6 行业、地理、质量和风险承受能力等细微差别都很重要资本价值增长指数，2011年至2021年，百分比变化由部门通过地理爱尔兰工业德国荷兰英国所有财产办公室医疗保健其他西班牙酒店欧元区零售法国0%0%10%20%30%40%50%60%20%40%60%80%资料来源：MSCI，由库什曼和韦克菲尔德研究公司计算/ 7 现在,预测... 宏观经济环境是转移... 经济指标指向的弱点欧元区房地产投资信托基金价格调整债券利率上升采购经理人指数低于50标普欧元区投资级公司债券收益率冰美银欧元高收益公司债券收益率706050403020100复合自2021年年底以来的变化百分比欧元区法国德国0%英国8%6%4%2%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%能源价格飙升消费者信心下降劳动力市场放缓180德国欧元区英国西班牙法国5月22日8月22日电气体860-10-20-30-4016014012010080420-2-4-6-8资料来源：彭博社、欧盟委员会、欧盟统计局、穆迪分析/ 10 经济衰退的几率上升迅速欧元区和英国*未来12个月经济衰退的可能性？10年期和2年期政府债券收益率之间的利差欧元区英国欧元区英国3.53100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2.52对欧元区的期望和英国陷入经济衰退现在超过50%1.510.50-0.5资料来源：*彭博调查（8月5日至8月11日），穆迪分析/ 11 每一次经济衰退属性值下降欧洲经济衰退期间的从高峰到低谷的REIT总回报在前一个时期经济衰退,房地产投资信托基金往往但经验变量重大损失的价值。房地产投资信托基金定价日报》因此适应不确定性相对迅速。-25.2%-27.5%私人房地产估值中保守的自然,倾向于表现出温和损失值(如果有的话)。这是主要的结果平滑作用的私人估值。公共的估值与此同时,通常可以-33.3%-49.6%overreactive,通常导致有意义的下降。-71.0%尽管如此,属性值几乎总是下降一些在经济衰退期间程度。1990年代早期GFC (2008)欧洲主权COVID-19 (2020)债务危机(2011)Russia-Ukraine冲突(2022)资料来源：彭博社（富时EPRA NAREIT发达欧洲指数TR），库什曼和韦克菲尔德研究/ 12 ...和散度宏观经济预测让我们四个经济模型场景覆盖广泛的可能的结果。 经济情况欧元区场景1:*软着陆(概率30%)场景2:上行的增长(概率5%)场景3:温和的衰退(概率50%)场景4:滞胀(概率5%)•俄罗斯入侵乌克兰•更快的解决俄语•俄罗斯入侵乌克兰•俄罗斯入侵恶化,持久继续但不升级乌克兰的入侵仍在继续时间超过我的预期•在需求复苏消费者和企业市场情绪有所改善•快速恢复的需求消费者和企业信心复苏•石油价格居高不下几个月之前慢慢地下降•石油价格维持在100美元/桶到2023年底,承压消费支出•2023年石油市场平衡,•供应链问题继续•通胀继续上升未来几个月,由能源和食品价格•供应链问题持续下去,维持更高的通货膨胀,通胀预期de-anchor引发工资-价格螺旋上升允许油价下降改善,能源价格下降•供应链问题继续•通胀压力开始减轻改善•央行上调政策利率最终导致经济陷入经济衰退•在H2 2022年经济增长放缓•欧洲央行最初反应迟钝,更积极的姿态此后,提高利率更高的•通胀压力得到缓解通胀回归接近2024年目标但聚集在2023 H1势头•欧洲央行在短期内继续提高政策利率,由于利率高于基准,成功抑制通货膨胀没有出轨的经济复苏•潜在的劳动强度市场持续衰退浅和短,持续2季度(2022年第四季度和2023年第一季度)•欧洲央行继续增加在春天政策利率,暂停2023•欧元区经济陷入2024年的经济衰退•欧元区经济开始•减慢GDP低于2%2025年恢复范围,避免经济衰退资料来源：穆迪分析由库什曼和韦克菲尔德研究调整;*软着陆是指截至2022年7月的共识预测注意：概率不会增加100%，因为有可能发生其他情况，例如不温和的经济衰退，但也与滞胀不一致。 的场景英国大东电报局基线场景1:*软着陆(概率30%)场景2:上行的增长(概率5%)场景3:温和的衰退(概率50%)场景4:滞胀(概率5%)2021 2022 2023 2024 2025欧元区经济202120222023 2024 2025202120222023 2024 2025202120222023 2024 2025欧元区经济欧元区经济欧元区经济实际国内生产总值5.33.37.62.40.22.92.07.37.22.50.90.57.23.53.01.80.17.32.33.01.70.57.31.92.9实际国内生产总值5.33.33.42.92.32.0实际国内生产总值5.33.32.71.80.01.80.32.40.4实际国内生产总值5.33.37.62.40.22.41.27.87.42.7-0.4-0.68.45.53.3-0.4-1.29.12.33.50.10.29.11.13.6就业增长,千就业增长,千就业增长,千就业增长,千-0.22.37.17.12.71.16.93.03.50.67.01.53.30.47.11.83.2失业率通货膨胀失业率7.67.47.22.77.83.12.97.82.12.97.61.92.8失业率通货膨胀失业率7.6通货膨胀2.40.2通货膨胀2.40.210年期政府债券10年期政府债券10年期政府债券10年期政府债券资料来源：穆迪分析由库什曼和韦克菲尔德研究调整;*软着陆是指截至2022年7月的共识预测注意：概率不会增加100%，因为有可能发生其他情况，例如不温和的经济衰退，但也与滞胀不一致。 每个经济情况及其假设是通过计量经济模型来预测对房地产价值的影响我们说明我们的方法下张... 为了预测的影响经济情况对财产值*,我们需要预测过程和产量我们预测过程的第一个...*(属性值=陈列/收益率) NOI增长放缓，工业保持正增长温和的衰退MSCI NOI增长：历史和预测（第四季度环比第四季度百分比变化）6%4%预测在我们的基线场景中假设一个温和的衰退,有陈列增长减速所有产品类型,只有剩余的工业部门。2%0%-2%-4%-6%-8%-10%尽管经济放缓,它将更好在大多数属性类型相对于过去的衰退很大程度上是由于强烈的租赁基本面进入这次经济衰退。办公室工业零售来源:摩根士丹利资本国际(MSCI),高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 过程的场景过程的增长(Q4-on-Q4百分比变化)2020202120222023202420252026办公室S1:软着陆S2:上行增长S3:温和衰退S4:滞胀零售1.5%1.5%1.5%1.5%0.9%0.9%0.9%0.9%0.5%0.6%0.5%0.4%0.2%0.5%-0.1%-0.7%0.5%1.1%-0.3%-1.6%1.3%1.7%0.6%-0.7%1.9%2.1%1.7%0.5%S1:软着陆S2:上行增长S3:温和衰退S4:滞胀工业-9.0%-9.0%-9.0%-9.0%-3.5%-3.5%-3.5%-3.5%0.5%0.6%0.5%0.4%0.5%1.3%-0.4%-0.9%1.1%1.8%0.5%-1.1%1.4%1.8%1.0%-0.2%1.6%1.9%1.6%1.0%S1:软着陆S2:上行增长S3:温和衰退S4:滞胀2.3%2.3%2.3%2.3%3.7%3.7%3.7%3.7%1.9%1.9%1.8%1.8%2.0%2.4%2.0%2.0%3.0%3.5%2.5%2.1%4.2%4.8%2.9%0.5%3.4%3.8%3.7%2.5%资料来源：MSCI，穆迪分析，库什曼和韦克菲尔德研究 现在,收益率... 主要假设:息差将会调整办公室收益率与10年债券收益率(平均273个基点*)工业收益率 vs 10年期债券收益率 （平均335个基点*）8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%预测9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%预测办公室10年政府债券工业10年政府债券资料来源：MSCI，穆迪分析，库什曼和韦克菲尔德研究从2001年至今*利差/ 21 收益率显著增加温和的衰退摩根士丹利资本国际(MSCI)收益率:历史和预测在温和的衰退情况(英国大东电报局基线),收益率在所有的房地产行业在预测阶段,大多数敏锐地在2023 - 2024年时期。8%预测7%6%5%4%3%末期的预测期间,10年政府债券收益率开始趋势和风险溢价下降,对办公室和收益率工业预计压缩,而零售收益将稳定。工业将见证向外运动的产量,相对于压缩在2017 - 2021。办公室工业零售来源:摩根士丹利资本国际(MSCI),高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 收益率的场景收益率(年终)2020202120222023202420252026办公室S1:软着陆S2:上行增长S3:温和衰退S4:滞胀零售4.2%4.2%4.2%4.2%3.9%3.9%3.9%3.9%4.0%3.9%4.1%4.3%4.8%4.5%5.1