金融工程点评：临港创新产业园REIT投资价值分析

产品要点 国泰君安临港创新产业园REIT将于9月19日发行，共募集2亿份，发行价格为4.12元每份，发行规模合计8.24亿元，存续期为43年。 国泰君安临港创新产业园REIT底层资产优质 受益于政策大力支持高速发展：临港新片区发展步入快车道，2021年1-9月全口径工业总产值达1631亿元，同比增长91%。临港十四五规划将推动临港新片区发展进一步提速，文件中对于打造世界级制造业集群提出了明确的量化指标，未来将形成集成电路、智能新能源汽车和高端装备制造等3个千亿级产业集群，形成人工智能、生物医药、民用航空等百亿级产业集群。 地理位置优越，交通网络不断升级：临港奉贤智造园一期及三期所在区域有上海绕城高速、两港大道等多条城市交通主干道，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，交通网络发达。临港交通“十四五”规划进一步升级，涵盖港口、高速、机场全方位交通网络建设，目标打造高效畅达的内外交通枢纽。 出租率高且稳定性好：项目均以单层标准厂房为主，处于供不应求的状态。 目前租户以汽车装备、生物医药、高新材料、精密器械类企业为主，客户质量高，历史租金收缴率稳定在99%-100%。租户集中度偏高，标的第一大客户租约时长均为10年期，剩余租约期限也均在5年左右，稳定性较好。项目合计评估价值为7.3亿元。 REIT标的资产主要营收来源为租金，收入与盈利能力均保持稳定。自基金设立后因2022年免租政策发生的租金减免将由原始权益人临港奉贤和临港华平承担，基金收益将不受疫情影响。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为 国泰君安临港创新产业园REIT估值测算 以2022年7月1日为起始时间，采用营运现金流贴现法，假设贴现率为8%，现金流增长率为4%，则项目估值为7.5亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为7.18%。 风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。 1国泰君安临港创新产业园REIT产品概览 1.1发行情况 国泰君安临港创新产业园REIT将于9月19日发行，共募集2亿份，发行价格为4.12元每份，发行规模合计8.24亿元，存续期为43年。 图表1：国泰君安临港创新产业园REIT发行情况 图表2：国泰君安临港创新产业园REIT交易结构 1.2底层资产分析 标的项目位于上海自贸区临港新片区内，受益于政策大力支持高速发展。随着上海自贸区临港新片区整体方案、产业政策等文件不断出台，临港新片区发展步入快车道，2021年1-9月全口径工业总产值达1631亿元，同比增长91%，完成全年目标的79%。2021年末发布的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》将推动临港新片区发展进一步提速，文件中对于打造世界级制造业集群提出了明确的量化指标，未来将形成集成电路、智能新能源汽车和高端装备制造等3个千亿级产业集群，形成人工智能、生物医药、民用航空等百亿级产业集群。 标的资产地理位置优越，交通网络不断升级。临港奉贤智造园一期及三期所在区域有沪芦高速、上海绕城高速、两港大道等多条城市交通主干道，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，覆盖海陆空，交通网络发达。不仅如此，临港交通“十四五”规划进一步升级，涵盖了出行服务目标初步实现15分钟到达浦东枢纽、30分钟 60分钟可达虹桥机场、可达龙阳路枢纽、90分钟可达长三角毗邻城市；完善“ 2海 港(洋山深水港和南港)+2枢纽(四团站和芦潮港站)”的总体枢纽布局；配合推进沪通二期、沪乍杭铁路项目建设，与上海东站对接，全面融入国家交通运输大通道和长三角高速铁路网等等。 标的资产出租率高且稳定，市场需求旺盛。标的资产建筑面积合计为11.37万平方米，可租面积为11.2万平方米。从资产类型来看，项目均以单层标准厂房为主，较多层厂房市场去化更快，处于供不应求的状态。目前临港奉贤智造园三期项目完成爬坡，与一期项目出租率均稳定在99%-100%。从出租情况来看，根据招募说明书，目前租户以汽车装备、生物医药、高新材料、精密器械类企业为主，客户质量高，历史租金收缴率基本保持在100%。临港奉贤智造园一期租户数量较少，仅有7家租户，第一大租户面积占比超50%，集中度较高；临港奉贤智造园三期租户数量为15家，前三大租户租赁面积合计占比约50.89%，集中度也偏高。厂房类资产租约较产 年期，剩余租约期限也均在5年左右，稳定性较好。项目合计评估价值为7.3亿元。 图表3：国泰君安临港创新产业园REIT底层资产概况 图表4：《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》产业目标 出租率 2017 2018 100% 2019 98% 2020 100% 2021 100% 2022H1 100% 临港奉贤100%智造园一期 临港奉贤53%智造园三期 58% 69% 89% 99% 99% 国泰君安临港创新产业园REIT标的资产主要营收来源为租金收入。REIT资产收入和盈利能力在三期项目完成出租率爬坡后预计将保持稳定。2020年由于疫情减免租金影响，收入小幅下降，若除去减租影响，收入同比上升14.39%。自基金设立后因2022年免租政策发生的租金减免将由原始权益人临港奉贤和临港华平承担，基金收益将不受疫情影响。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为4.74%/5.25%。 图表6：国泰君安临港创新产业园REIT底层资产营收稳定 2国泰君安临港创新产业园REIT估值测算 我们采用营运现金流贴现法来测算项目估值。以2022年7月1日为起始时间，假设贴现率为8%，现金流增长率为4%，则项目估值为7.5亿元。若以募集规模为 敏感性分析。 图表7：国泰君安临港创新产业园REIT底层标的估值表（增长率4%） 图表8：REIT底层标的估值敏感性测算（亿元） 3风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。