商业地产稳定发展，发债获得增信支持

新城控股(601155)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入428.03亿元，同比下降45.89%，归母净利润30.10亿元，同比下降30.11%，EPS 1.33元。其中第二季度单季实现营业收入241.25亿元，同比下降60.75%，归母净利润25.00亿元，同比下降33.59%，EPS1.10元。 业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降45.89%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的4.91亿下降至0.64亿元。不过，公司2022年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。 销售下滑，但回款表现良好。2022年上半年，受行业下行趋势影响，公司销售表现下滑，实现合同销售金额651.60亿元同比下降44.62%，销售面积657.20万平方米，同比下降39.54%。公司践行企业社会责任，响应“保交楼”政策，在报告期内一共组织交付了近4万套物业。公司紧抓销售和资金回笼，实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。 商业收入持续增长，出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好，上半年租金同比增长16.57%，出租率达到96.01%。截至报告期末，公司商业广场布局135个大中城市、189个综合体项目，开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。 三道红线继续达标，发债获得增信支持，融资成本下降。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。 2022年上半年，公司发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为公司10亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元，成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.50%，相比去年年末下降7BP。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为1397.96亿元、1494.68亿元、1671.01亿元，归母净利润为116.53亿元、125.04亿元、131.14亿元，EPS为5.15元、5.53元、5.80元，对应PE为4.04倍、3.76倍、3.59倍，公司虽属民营房企，但长期以来财务稳健、经营良好，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 1.事件 新城控股(601155)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入428.03亿元，同比下降45.89%，归母净利润30.10亿元，同比下降30.11%，EPS 1.33元。其中第二季度单季实现营业收入241.25亿元，同比下降60.75%，归母净利润25.00亿元，同比下降33.59%，EPS 1.10元。 2.核心观点 业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降45.89%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的4.91亿下降至0.64亿元。不过，公司2022年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。 资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。 图表1公司2022上半年营业收入同比下降45.89% 图表2公司2022上半年归母净利润同比下降30.11% 图表3公司2022上半年毛利率为20.46%，三费率为4.9% 图表4公司2022上半年三项费用率均同比上升 图表5公司2022上半年投资净收益为0.64亿元 图表6公司2022上半年资产减值损失同比收窄 销售下滑，但回款表现良好。2022年上半年，受行业下行趋势影响，公司销售表现下滑，实现合同销售金额651.60亿元同比下降44.62%，销售面积657.20万平方米，同比下降39.54%。公司践行企业社会责任，响应“保交楼”政策，在报告期内一共组织交付了近4万套物业。公司紧抓销售和资金回笼，实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。 商业收入持续增长，出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好，上半年租金同比增长16.57%，出租率达到96.01%。截至报告期末，公司商业广场布局135个大中城市、189个综合体项目，开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。 图表7公司2022年上半年商业地产运行情况 三道红线继续达标，发债获得增信支持，融资成本下降。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。2022年上半年，公司发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为公司10亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。 同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元，成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.50%，相比去年年末下降7BP。 图表8公司近年来融资成本持续下降 图表9公司剔除预收款项的资产负债率情况 图表10公司净负债率情况 图表11公司现金短债比情况 3.投资建议 预计2022-2024年营业收入为1397.96亿元、1494.68亿元、1671.01亿元，归母净利润为116.53亿元、125.04亿元、131.14亿元，EPS为5.15元、5.53元、5.80元，对应PE为4.04倍、3.76倍、3.59倍，公司虽属民营房企，但长期以来财务稳健、经营良好，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，首次覆盖给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）