房地产行业月报：5年期LPR下调如何影响房地产？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|月度报告 2022年8月29日 行业投资评级 房地产行业月报（202208） 强于大市 5年期LPR下调如何影响房地产？ 行业基本情况 ⚫ 专题视点 5年期LPR下调如何影响房地产？2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月下调幅度较大，反映了楼市或成拖累经济发展的主要因素，稳楼市或成货币政策当前的重要目标。微观层面，在合理假设下每100万元30年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约90元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约210元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约340元。宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿元，按照合理假设测算，每月还款额减少约35亿元。随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。投资建议：关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 ⚫ 楼市动态 7月销售降幅再度走阔，从能级和区域看，一线城市、长三角、中西部销售有所企稳，其余区域或城市表现较弱。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4个百分点。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降8.92%，相比前月反弹14.59个百分点，商品住宅销售金额同比上升16.84%，相比前月反弹17.85个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。从各区域来看，7月长三角、中西部销售面积增速企稳，珠三角、环渤海、海西、东北等区域销售增速回落。 ⚫ 土地市场 2022年7月百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本月百城供应建面同比下降17%，成交建面同比上升13%，溢价率3.11%，环比前月下降1.24pct；一线供应建面同比9%，成交建面同比上升42%，溢价率5.09%，环比前月上升0.52pct；二线供应建面同比下降31%，成交建面同比上升46%，溢价率2.89%，环比前月下降1.85pct；三线供应建面同比下降9%，成交建面同比下降2%，溢价率1.60%，环比前月下降2.13pct。 ⚫ 地产股市 近30日A股、港股地产板块分别跑赢、跑输大盘。近30日A股房地产板块跑赢大盘（沪深300），涨跌幅为-2.44%，跑赢大盘0.82个百分点，涨幅靠前的主要是大港股份（67.75%）、广汇物流（40.37%）、ST收盘点位 3776.33 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 近期研究报告 -30-20-1001020302021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 新城（25.37%）、西藏城投（18.02%）、ST基础（14.51%）。本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数），涨跌幅为-6.00%，跑输大盘2.48个百分点，涨幅靠前的主要是弘阳服务（13.07%）、中骏商管（11.18%）、绿城管理控股（7.88%）、旭辉控股集团（7.57%）、融信服务（6.87%）。 ⚫ 地产债市 地产境内债净融资额改善，海外债净融资额走弱。地产境内债，近30日净融资金额环比上升，信用利差收窄。近30日新发行金额合计373.30亿元，到期金额530.22亿元，净融资额-156.92亿元。2022年初至今，地产境内债发行3850.22亿元，总偿还额3841.09亿元，净融资额9.13亿元。二级市场方面，近30日房地产境内债信用利差收窄3.79BP。地产海外债，近30日净融资金额环比下降。新发行金额合计0.61亿美元，到期金额41.51亿美元，净融资额-40.90亿美元。截至2022年8月28日，地产海外债累计总发行金额为162.34亿美元，同比下降57.50%，到期金额462.02亿美元，同比上升7.76%，净融资规模为-299.68亿美元，去年同期为-46.80亿美元。 ⚫ 贷款信托 地产贷款同比继续走弱，信托发行同比大幅下降。2022年7月地产到位资金中的国内贷款同比下降36.79%，按揭贷款同比下降22.56%。2022年7月单月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022年年初至7月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022年8月房地产信托收益率为7.63%，8月及未来6个月到期额预计为3135.22亿元。 ⚫ 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.专题视点：5年期LPR下调如何影响房地产？ .................................................................................................. 7 1.1 LPR下调，5年期降幅超过1年期 ....................................................................................................................... 7 1.2 稳楼市或成货币政策当前重要目标 ..................................................................................................................... 8 1.3 微观层面，5年期LPR不同下调幅度下的还款额测算 ...................................................................................... 9 1.4 宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿还款测算 .......................................................................................... 10 1.5 投资建议 ............................................................................................................................................................... 10 2.楼市动态 .......................................................................................................................................................... 12 2.1行业 ..................................................................................................................................................................... 12 2.2各能级城市.......................................................................................................................................................... 16 2.3区域 ..................................................................................................................................................................... 17 3.土地市场 .......................................................................................................................................................... 21 3.1 100大中城市 ...................................................................................................................................................... 21 3.2 一线城市 ............................................................................................................................................................. 22 3.3 二线城市 ............................................................................................................................................................. 24 3.4 三线城市 ............................................................................................................................................................. 25 4.资本市场 .......................................................................................................................................................... 28 4.1地产A股 ............................................................................................................................................................. 28 4.2地产港股 ............................................................