房地产行业月报：5年期LPR下调如何影响房地产？

专题视点 5年期LPR下调如何影响房地产？2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月下调幅度较大，反映了楼市或成拖累经济发展的主要因素，稳楼市或成货币政策当前的重要目标。微观层面，在合理假设下每100万元30年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约90元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约210元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约340元。宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿元，按照合理假设测算，每月还款额减少约35亿元。随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。投资建议：关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 楼市动态 7月销售降幅再度走阔，从能级和区域看，一线城市、长三角、中西部销售有所企稳，其余区域或城市表现较弱。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4个百分点。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降8.92%，相比前月反弹14.59个百分点，商品住宅销售金额同比上升16.84%，相比前月反弹17.85个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。从各区域来看，7月长三角、中西部销售面积增速企稳，珠三角、环渤海、海西、东北等区域销售增速回落。 土地市场 2022年7月百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本月百城供应建面同比下降17%，成交建面同比上升13%，溢价率3.11%，环比前月下降1.24pct；一线供应建面同比9%，成交建面同比上升42%，溢价率5.09%，环比前月上升0.52pct；二线供应建面同比下降31%，成交建面同比上升46%，溢价率2.89%，环比前月下降1.85pct；三线供应建面同比下降9%，成交建面同比下降2%，溢价率1.60%，环比前月下降2.13pct。 地产股市 近30日A股、港股地产板块分别跑赢、跑输大盘。近30日A股房地产板块跑赢大盘（沪深300），涨跌幅为-2.44%，跑赢大盘0.82个百分点，涨幅靠前的主要是大港股份（67.75%）、广汇物流（40.37%）、ST新城（25.37%）、西藏城投（18.02%）、ST基础（14.51%）。本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数），涨跌幅为-6.00%，跑输大盘2.48个百分点，涨幅靠前的主要是弘阳服务（13.07%）、中骏商管（11.18%）、绿城管理控股（7.88%）、旭辉控股集团（7.57%）、融信服务（6.87%）。 地产债市 地产境内债净融资额改善，海外债净融资额走弱。地产境内债，近30日净融资金额环比上升，信用利差收窄。近30日新发行金额合计373.30亿元，到期金额530.22亿元，净融资额-156.92亿元。2022年初至今，地产境内债发行3850.22亿元，总偿还额3841.09亿元，净融资额9.13亿元。二级市场方面，近30日房地产境内债信用利差收窄3.79BP。地产海外债，近30日净融资金额环比下降。新发行金额合计0.61亿美元，到期金额41.51亿美元，净融资额-40.90亿美元。截至2022年8月28日，地产海外债累计总发行金额为162.34亿美元，同比下降57.50%，到期金额462.02亿美元，同比上升7.76%，净融资规模为-299.68亿美元，去年同期为-46.80亿美元。 贷款信托 地产贷款同比继续走弱，信托发行同比大幅下降。2022年7月地产到位资金中的国内贷款同比下降36.79%，按揭贷款同比下降22.56%。 2022年7月单月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。 2022年年初至7月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。 2022年8月房地产信托收益率为7.63%，8月及未来6个月到期额预计为3135.22亿元。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：5年期LPR下调如何影响房地产？ 5年期LPR下调如何影响房地产？2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月下调幅度较大，反映了楼市或成拖累经济发展的主要因素，稳楼市或成货币政策当前的重要目标。微观层面，在合理假设下每100万元30年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约90元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约210元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约340元。宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿元，按照合理假设测算，每月还款额减少约35亿元。随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。投资建议：关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 1.1 LPR下调，5年期降幅超过1年期 2022年8月，5年期LPR降幅超过1年期。2022年8月，5年期LPR下调15BP，1年期下调5BP。2022年8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，分别较上月下行5个基点和15个基点。这是5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调。 2022年初至今，5年期LPR降幅超过1年期。2022年初至今，5年期LPR累计下调35BP，1年期LPR累计下调15BP。2021年末，5年期LPR为4.65%，2022年目前最新为4.30%；2021年末，1年期LPR为3.80%，2022年目前最新为3.65%。这意味着年初至今，5年期LPR累计降幅超过1年期。 2020年4月以前，1年期LPR降幅超过5年期。自LPR改革以来，初期1年期LPR降幅超过5年期：2019年8月至2020年4月，1年期LPR由4.25%下降至3.85%，下调幅度为40BP；同期5年期LPR由4.85%下降至4.65%，下调幅度为20BP。 2020年5月至2021年末LPR保持平稳。2020年5月至2021年末是LPR的平稳期，1年期和5年期的LPR经历了20个月的横盘期。 图表1 2019年8月以来LPR走势 1.2稳楼市或成货币政策当前重要目标 5年期LPR加速下调意味着稳定房地产市场或成货币政策当前的重要目标。 回顾LPR改革以来经历的三个阶段： 1）2019年8月至2020年4月，1年期LPR下调幅度超过5年期，反映了当时经济下行压力加大但房地产市场仍然坚韧，加大对产业升级、小微企业的支持是当时主要方向。 2）2020年5月至2021年12月，1年期、5年期LPR保持了20个月的平稳期，反映了当时我国经济受益于疫情下国内供应链优势、海外需求拉动处于反弹期，且房地产市场继续保持韧性，面对海外大幅降息，我国货币政策保持较强定力。 3）2021年末至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，反映了2021年下半年以来房地产市场成为拖累经济发展的主要因素，尤其是2022年下半年以来，稳定房地产市场或成为货币政策当前的重要目标。当然，1年期LPR也有相当大的下降幅度，实体经济的支持也是重要方向。 图表2 LPR走势与GDP和房地产市场的相关性 图表3近年来GDP与房地产行业的走势对比图 1.3微观层面，5年期LPR不同下调幅度下的还款额测算 每100万30年期的等额本息房贷，每月还款减少约90元（本次下调15BP）/210元（今年下调35BP）/340元（累计下调55BP）。 我们按照如下假设测算： 1）按揭贷款总额：100万元人民币。 2）还款方式：等额本息。 3）还款期限：30年，即360月。 4）首套房贷利率加点：35BP。 5）二套房贷利率加点：105BP。 以下为详细测算结果： 每100万元30年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约90元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约210元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约340元。 图表4每100万元30年等额本息贷款，5年期LPR不同下调幅度下的还款额测算 1.4宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿还款测算 个人住房贷款余额38.9万亿元，按照本次5年期LPR下调15BP、等额本息30年测算，每月还款额减少约35亿元。截至2022年6月末，根据中国人民银行公布的数据，我国个人住房贷款余额约为38.9万亿元，金融机构人民币贷款加权平均利率（个人住房贷款）为4.62%。按照本次5年期LPR下调15BP、等额本息30年测算，每月还款额减少约35亿元，每年还款额减少约417亿元。 1.5投资建议 投资建议：关注高信用房企及代建企业。前期稳楼市政策主要是因城施策解除楼市限制政策，目前政策开始着手稳定示范房企发债、加大货币政策对楼市的支持，随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。地产股超额收益需满足三要素共振：资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松，而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 2.楼市动态 7月销售降幅再度走阔，从能级和区域看，一线城市、长三角、中西部销售有所企稳，其余区域或城市表现较弱。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4个百分点。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降8.92%，相比前月反弹14.59个百分点，商品住宅销售金额同比上升16.84%，相比前月反弹17.85个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。从各区域来看，7月长三角、中西部销售面积增速企稳，珠三角、环渤海、海西、东北等区域销售增速回落。 2.1行业 销售降幅再度走阔，稳楼市压力仍然较大，政策仍需加大支持力度。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4个百分点；销售均价累计和当月分别同比-7.4%、0.9%，增速相比前月分别上升1.1、上升4.0个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。 图表5商品房销售面积累计同比-23.1% 图表6商品房销售额累计同比-28.8% 图表7商品房销售均价累计同比-7.4% 图表8商品房销售均价当月同比0.9% 需求端信心不足是楼市孱弱核心原因，保交楼是政策的主要着力点。需求端信心不足主要来自于以下几点，一是期房交付，二是房价预期，三是未来收入预期。其中，期房能否顺利交付是短期内主要的压制因素，也是目前政策主要着力方向。后两个因素，一方面房住不炒是长期坚定不移的政策基调，但也不允许房价大起大落，另一方面居民收入更多反应的是宏观经济未来的发展走势，而且房价和收入也会有结构性方面的特点，这两个因素更具长期性。 到位资金降幅扩大，房企失血状态仍在持续。7月到位资金累计同比、当月同比分别