电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年08月29日 金地集团 （600383.SH） 盈利能力稳步上升，上半年毛利润率 22.2% 核心观点： 2022年上半年，金地集团在行业形势较为严峻的背景下，依旧实现过千亿的销售规模，利润率水平也随着低毛利项目结转殆尽而转头向上。但从企业近年来的土地储备权益变化来看，金地集团土地储备出现下降趋势，虽然低权益比能够降低资金压力，但也会影响企业未来收入及利润总额。 一、半年度销售额破千亿，土地储备权益降低 2022年上半年，金地集团实现销售金额1006.1亿元，同比降幅38.2%，位于行业内TOP10房企的平均水平，其中深圳、上海两城的销售规模分别超过150亿元及130亿元，在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市占率也位居前列。但土地储备的权益比例呈现下行趋势，低权益比虽能够降低企业的资金压力，但是一方面将影响企业的盈利能力，另一方面金地集团还需谨慎评估合作项目的风险。 二、低毛利项目结转完毕，盈利水平进入上行通道 2022年上半年，受结转规模下降的影响，金地集团的营业收入规模有所下降，但随着2021年低毛利项目结转完毕，企业的利润水平也在2022年上半年迎来回升，期内实现毛利润率22.2%，较2021年同期上升4.5个百分点，下半年随着地产政策的持续利好以及疫情防控的转好，预计金地集团的盈利能力还能再上一层楼。 三、债务结构优等生，平均融资成本4.54% 截至2022年6月末，公司有息负债合计人民币1293.2亿元，其中，银行借款占比为55.50%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%，长期负债占全部有息负债比重的68.43%，债务期限结构合理。三道红线指标长期保持绿档，其中现金短债比为1.38倍，净负债率为57.8%，扣预资产负债率为66.9%，长短期债务压力较小。平均融资成本进一步下降至4.54% 相关研究： 政治局会议后，政策“销声匿迹”了 20220809 地产评级下调可怕吗？ 20220725 消费者为什么不愿意买房了？ 20220723 停贷或再砸市场深坑，地产回暖待何时？ 20220720 2022中国房地产业可持续发展白皮书|地产开发篇 20220629 地产销售边际改善，家具外销增速持续下行|地产后周期行业月报【2022年5月】 20220621 首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？|集中供地系列研究 20220620 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2022年上半年，金地集团在行业形势较为严峻的背景下，依旧实现过千亿的销售规模，利润率水平也随着低毛利项目结转殆尽而转头向上。但从企业近年来的土地储备权益变化来看，金地集团土地储备出现下降趋势，虽然低权益比能够降低资金压力，但也会影响企业未来收入及利润总额。 一、半年度销售额破千亿，土地储备权益降低 2022年上半年，疫情的反复、经济形势的严峻，叠加房地产市场预期较弱，购房者信心遭受冲击，大部分房企的销售规模都受到影响，得益于充足的可售资源及优质的城市布局，金地集团期内实现销售金额1006.1亿元，同比降幅38.2%，位于行业内TOP10房企的平均水平，销售面积419.2万平米，同比下降44.3%，其中深圳、上海两城的销售规模分别超过150亿元及130亿元，在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市占率也位居前列。 深耕一二线城市是金地集团业绩维稳的关键原因，集团货值主要分布在华东、东南、华南等市场较为稳定的区域，2022年上半年，金地集团新增拿地建筑面积156万平米，新增投资额179亿元，新增投资精准定位北京、上海、西安、厦门、长沙等一线及核心二线城市，确保现金流回收的确定性。总体来看，截至2022年6月底，金地集团拥有总土地储备6193万平米，充裕的土地储备令企业可以迅速适应市场的变化，灵活调整投资节奏，保障公司中长期的平稳发展。 但需要注意的是，金地集团土地储备的权益比例呈现下行趋势，从2020年的53.1%下降至2022年中的45.9%，降幅7.2个百分点，2022年上半年新增土地储备权益比仅35.9%，低权益比虽能够降低企业的资金压力，但是一方面，随着土地资源不断转化成业绩进而结转为收入，一定程度上将影响企业的收入及利润总额；另一方面，在民营企业面临重重困境的环境下，合作方的资金风险升高，金地集团还需谨慎评估合作项目的风险。 图表：2018-2022H1金地集团总土地储备及权益比例变化情况 40%42%44%46%48%50%52%54%56%010002000300040005000600070002018年2019年2020年2021年2022H1总土地储备（万平米）权益比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 注：权益比=权益土地储备/总土地储备； 数据来源：亿翰智库、企业公告 二、低毛利项目结转完毕，盈利水平进入上行通道 2022年上半年，金地集团实现营业收入281.1亿元，同比下降18.0%，毛利润62.4亿元，同比上升2.6%，净利润33.9亿元，同比上升16.8%；毛利润率22.2%，较2021年同期上升4.5个百分点，净利润率12.0%，较2021年同期上升3.6%。分行业来看： 房地产开发业务实现232.5亿元的营业收入，同比下降20.9%，主要是由于结转面积的下降，不过在低毛利项目于2021年结转完毕后，房地产开发行业的毛利润率有显著回升现象，期内实现毛利润率21.2%，较2021年同期上升6.9个百分点； 物业管理业务实现29.6亿元的营业收入，同比上升31.2%，主要是由于物业管理面积的持续上升，截至2022年6月底，金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.9亿平米，毛利润率6.2%，较2021年同期下降2.5个百分点； 物业出租及其他业务实现17.5亿元的营业收入，同比上升6.9%，随着疫情的持续好转以及装修业务规模的减少，毛利润率也有较高的提升，期内实现毛利润率59.2%，较2021年同期上升11.7个百分点。 下半年随着地产政策的持续利好以及疫情防控的转好，预计金地集团的盈利能力还能再上一层楼。 三、债务结构优等生，平均融资成本4.54% 2022年上半年，金地集团一直坚持稳健的财务管理方针，并拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、境内外债券和中期票据等。截至2022年6月末，公司有息负债合计人民币1293.2亿元，其中，银行借款占比为55.50%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%，长期负债占全部有息负债比重的68.43%，债务期限结构合理。三道红线指标长期保持绿档，其中现金短债比为1.38倍，净负债率为57.8%，扣预资产负债率为66.9%，长短期债务压力较小。 稳健的财务基本面以及经营策略使得公司常年保持着较低的融资成本，截至2022年6月末，平均融资成本为4.54%，较2021年末进一步下降了2个基点。此外金地与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，银行授信额度较为充裕，获得各银行金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币918亿元，剩余授信额度1614亿元。 图表：2019年-2022年H1金地集团相关指标数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 2106.0 2426.8 2867.1 1006.1 合约销售面积(万㎡） 1079.0 1194.8 1377.0 419.2 新增土地建面(万㎡） 1688 1657 1636 156 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 土地储备总建筑面积(万㎡） 5233 6036 6398 6193 存续比（年） 4.85 5.05 4.65 7.39 营业收入（亿元） 630.8 836.6 992.3 281.1 净利润（亿元） 154.7 152.4 129.5 33.9 预收账款（亿元） 839.7 946.8 1128.0 1178.4 预收账款/营业收入 1.33 1.13 1.14 2.10 毛利润率 40.5% 32.9% 21.4% 22.2% 净利润率 24.5% 18.2% 13.1% 12.0% ROE 20.8% 17.3% 12.7% 6.1% ROA 5.0% 4.1% 3.0% 1.5% 管理费用率 6.3% 5.1% 5.4% 6.2% 销售费用率 3.3% 2.6% 3.1% 3.1% 财务费用率 7.7% 6.9% 6.6% 11.5% 三费费用率 17.3% 14.6% 15.1% 20.8% 净负债率 60.2% 62.5% 55.2% 57.8% 剔除预收账款的资产负债率 67.2% 68.5% 67.6% 66.9% 现金短债比 1.29 1.21 1.40 1.38 投销比 0.57 0.56 0.46 0.18 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 79.0 75.2 94.0 61.3 货币资金（亿元） 451.40 542.00 648.06 648.0 有息负债（亿元） 947.60 1130.01 1256.49 1293.0 融资成本 4.99% 4.74% 4.56% 4.54% 总资产（亿元） 3348.2 4016.3 4628.1 4653.6 净资产（亿元） 823.7 940.4 1102.1 1116.7 存货（亿元） 1397.8 1876.1 1888.0 1895.1 存货周转率 0.2980 0.3431 0.4143 0.2313 资产周转率 0.2058 0.2272 0.2296 0.1212 备注： 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）； 现金短债比=（货币资金-受限制资金-预售监管资金）/短期有息负债； 投销比=新增土储投资额/合约销售金额； 财务费用=利息支出/营业收入； 营业收入为年报营业总收入数据； 为保证可比性，在计算存续比、预收账款/营业收入、ROE、ROA、周转率等指标时已将半年度数据*2，如2022H1存续比=总土地储备/（销售面积*2）； 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不