一线城市存量房市场白皮书广州篇

一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com1 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com2一、存量房小区规模概况1、区域分布情况2022 年，广州目前有1.43 万个存量房小区统计在册。其中白云区、天河区和番禺区的存量房小区相对最多，占比分别为17% 、15%和 14%， 三个区域的存量房小区占比接近50% 。另外两个区域越秀区和海珠区两个存量房小区占比也超过了10% ，分别为12%和11% 。从化区、南沙区和黄埔区的二手房存量小区数量为最少，其占比都不超过5%，分别为3%、 3% 和4%。广州市的房地产开发节奏主要呈现出以市中心为原点， 逐步往外围区域拓展的趋势，整体呈现出向南、向北、向东的发展。因此从整个城市的二手房分布来看，中心城区的二手房分布相对密度会较高，而外围区域的相对较广。并且从整个广州市的存量房市场来看，房龄结构也会相对较会老一些，10 年内的次新房比例也相对会一些，直接导致整个城市中低端的存量房占比也较大。广州市各行政区存量房小区数量分布图数据来源：58 安居客房产研究院 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com32、商圈分布情况从广州市行政区各版块的存量小区分布来看， 存在相对不均衡的情况，如花都区的旧区存量小区数量达到640 多个，为整个广州市存量小区数量最多的区域，其次番禺区大石、花都区新区、荔湾区芳村板块，去二手房存量小区都超过了300 个，部分区域由于小区信息相对不完整，有些区域数量都会相对较少。广州市各行政区商圈小区数量分布图区域板块小区数白云区黄石228嘉禾望岗196新市186太和181机场路175同和167石井162龙归152京溪132南湖123同德围116景泰109人和97罗冲围77永泰75金沙洲69白云大道64三元里58江高52从化区街口259太平50温泉28鳌头11番禺区大石348市桥267市桥东153石基150南村147祈福137市桥南133洛溪99 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com4石楼85汉溪长隆84钟村64广州雅居乐62星河湾57南浦43亚运城35大学城32南站27市桥西24海珠区滨江东239宝岗191赤岗184前进路111南洲95宝岗大道73江南大道北72新港西69琶洲68工业大道北67江南西66工业大道南65海珠湿地公园64广州大道南62江燕路60昌岗47晓港47东晓南46花都区旧区642新区378狮岭105花都西89花东50机场21黄埔区黄埔开发区145大沙地118黄埔港88科学城71文冲56香雪52长岭居45知识城31旧黄埔北17荔湾区芳村303 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com5西关123陈家祠119环市西路96黄沙88中山八路85龙溪大道西73滘口62南岸23坦尾15南沙区金洲119南沙北116明珠湾70黄阁59南沙湾33天河区东圃265天河公园217员村153棠下135龙口129岑村111粤垦105沙太104岗顶101五山97天河城80车陂78沙河72天河北70龙洞65珠江新城东65长湴64黄村61体育中心46珠江新城西37珠江新城中32天河智慧城31越秀区东川192西门口179北京路177小北124五羊新城117东山口91淘金89农讲所82 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com6东风东79建设79瑶台78环市东75麓湖64杨箕56大沙头54水荫路54盘福路43公园前40火车站( 流花)37一德路34黄花岗26增城区新塘239荔城中区163荔城富鹏126广园东62朱村42荔城增江41永和36石滩34中新30数据来源：58 安居客房产研究院二、存量房小区房龄概况1、存量房小区房龄分析从广州市存量房小区房龄结构来看，10-2 0年之间房龄的小区占比会相对最大，为48% ，其次是20-30 年之间房龄的小区，占比为31%， 房龄在5年以内的小区占比为12%，会比上海和深圳多一些，房龄在5-10 年之间的小区占比8% ，不过广州市二手房存量小区房龄在30 年以上的小区占比会相对较少，仅有1% ，首先是由于数据为不完全统计和部分小区房龄数据缺失而导致，其次是整个广州市城市更新速度相对会较快， 知道导致城市中房龄相对较老的小区数量占比较少。 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com7广州市存量房小区房龄分布图数据来源：58 安居客房产研究院2、各行政区小区房龄分析从广州市各行政区存量房小区房龄结构来看，次新房相对集中的区域为从化区和南沙区，其中南沙区5-10 年房龄的小区占比更是接近50%； 而房龄结构相对较老的小区集中度较高的区域有越秀区、荔湾区和海珠区，这些区域20-30 年之间房龄占比多40%岁以上的水平。广州市各行政区存量房小区房龄结构表行政区5年以内5-10年10-20年20-3030年以上白云区7.66%7.20%61.36%23.22%0.55%从化区20.92%25.23%39.00%13.85%1.00%番禺区8.10%13.23%53.17%24. 99%0.51%海珠区5.69%5.42 %47 .53%39.86%1.49 %花都区13.90%13.99%46 .59%24. 13%1.40 %黄埔区8.01%25.62%44. 84%20.28%1.25%荔湾区6.06%10.24%35.68%46 .15%1.87%南沙区16.09%46 .41 %29.02%7.47 %1.00%天河区6.56%5.95%52.57%33.50%1.42 %越秀区3.78%5.85%38.37%47 .87%4. 14%增城区11.87%33.79%41 .70%12.18%0.46 %数据来源：58 安居客房产研究院 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com8三、存量房小区品质1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）广州市存量房小区中，低品质小区占比为57%， 重品质小区占比为25% ，中高品质小区占比为13% ，高品质小区占比为4%。 广州市二手房存量小区中，多层小区和小高层小区占比会相对较高，那么其电梯运营费占小区物业费的比重会相对较低，直接导致整个广州的小区物业管理费的标准相对会较低，变相会影响小区品质，而区域的20 年左右房龄小区占比也较高，也是影响小区品质的主要因素。广州市存量房小区品质分布数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1 元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2 元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5 元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5 元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。2、全市各区域不同品质小区分布从广州市各行政区存量房小区品质来看，白云区、番禺区、海珠区、花都区、黄埔区、荔湾区、天河区和越秀区的低品质小区占比都相对会较高，占比都超过了60% 。而相对外围区域的小区其房龄结构相对较新，物业费也会相对较高，使其小区品质会整体相对较高。 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com9广州市各行政区存量房小区品质分布区域小区品质（物业费）占比情况白云区低品质82.0%中品质11.3%中高品质6.2%高品质0.5%从化区低品质51.9%中品质30.4%中高品质17.4%高品质0.3%番禺区低品质62.3%中品质17.5%中高品质19.7%高品质0.4%海珠区低品质71.7%中品质18.9%中高品质8.1%高品质1.3%花都区低品质66.3%中品质21.2%中高品质12.3%高品质0.2%黄埔区低品质65.7%中品质9.7%中高品质23.6%高品质0.9%荔湾区低品质69.6%中品质17.4%中高品质12.1%高品质0.9%南沙区低品质36.0%中品质18.9%中高品质43 .3%高品质1.7%天河区低品质68.0%中品质17.3%中高品质13.1%高品质1.5%越秀区低品质68.0%中品质21.3% 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com10中高品质8.6%高品质2.2%增城区低品质43 .6%中品质24. 9%中高品质28.6%高品质3.0%数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1 元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2 元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5 元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5 元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。四、小区房价概况1、各行政区小区均价广州市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为越秀区，接近5万元/平 方米，其次是天河区、海珠区、荔湾区，均价都在3万元/平方米以上的水平，黄埔区和番禺区的存量房小区均价2万元/平 方米以上，其他区域都在1万元/平 方米以下的水平。广州市各行政区存量房小区均价（元/㎡）数据来源：58 安居客房产研究院3、各行政区不同房龄段小区房价广州市各区域存量房小区均价整体呈现出房龄越新， 其小区均价会越高，房龄越老其小区均价会越低的情况。小区房龄对房价影响相对较为明显，而上海和深圳的不同区 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com11域存在一定的差异性。广州市各行政区不同房龄存量房小区均价区域建筑年代小区均价（元/㎡）白云区5年内321175-10年249 5110-20年1848 920-30年2107430年以上20855从化区5年内133225-10年1147 610-20年1139220-30年973330年以上--番禺区5年内276885-10年2863710-20年2296220-30年1892430年以上16944海珠区5年内49 45 35-10年42 77510-20年3711620-30年3217130年以上32936花都区5年内1545 85-10年141 1510-20年1292520-30年1081830年以上10575黄埔区5年内315455-10年2538010-20年2099320-30年2390330年以上1741 4荔湾区5年内42 2465-10年3609110-20年2844420-30年2918030年以上31376南沙区5年内233985-10年1772110-20年13132 一线城市存量房市场白皮书--广州篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqi lin@58.com1220-30年1195030年以上--天河区5年内520045-10年5871910-20年3746 620-30年40 75830年以上3543 2越秀区5年内517085-10年5720310-20年5212020-30年48 64930年以上47 500增城区5年内180475-10年1639710-20年141 6720-30年1031330年以上23867数据来源：58 安居客房产研究院4、各行政区不同品质小区房价广州市各行政区存量房小区均价明显存在品质越高， 其小区均价会越高的现象，而品质越低，其小区均价会相对较低。广州市各行政区不同品质存量房小区均价区域小区品质小区均价（元/㎡）白云区低品质17726中品质29540中高品质39389高品质67056从化区低品质10