注：以下材料仅为公开资料整理，不涉及分析师的研究观点和投资建议，记录和翻译可能产生误差，仅供参考，如有异议，请联系删除。一、业绩简介：经营数据：2022Q2全国二手房GTV同比下降45%；全国新房GTV同比下降36%，Topl00房企GTV同比下降43.4%；2022Q2贝壳总GTV6395亿元，同比下降47.6%；其中二手房GTV3935亿元，同比下降39.6%，6月同比下降17%，重点城市平均GTV高于去年同期；链家二手房GTV同比上升33%，链家亏损门店比例相较1月恢复80%。新房GTV2227亿元，环比上升15.6%；与优质开发商合作销售额同比增加37%，环比增加7%；新房交易收入中22%来自预付佣金。家装家居GTV13亿元，相比21年同期4700万，上涨26倍。二手及新房业务流量贡献合同率超25%，整装品牌被窝客单价同比提升33%，收购圣都效应明显。Q2门店数量42831家，活跃门店数41118家，环比减少6%；总经纪人414915人，活跃经纪人380284人，环比下降4%；平均MAU达4300万，环比上升8%财务数据：2022Q2贝壳营业收入超出指引上限30%达138亿元，超出市场预期；其中二手房交易服务业务收入55亿元，同比下降43%；新房交易服务净收入67亿元，同比下降51.8%；家装家居服务合并盛都业绩收入10亿元，同比上升22倍；新兴及其他服务收入5.57亿元，同比下降9.6%；Q2毛利润27亿元，毛利率19.7%同比下降22.1%；净亏损187.66亿元，经调净亏损6.19亿元2022Q3展望：预期公司收入165-170亿元，同比下降范围6.1%-8.8%；内外部环境相较缓解，公司将持续推进一体两翼战略，更加关注二手房业务，目前基础设施代理已经在社区网络布局完成，以多样化业务面对复杂环境，成长为行业发言企业二、问答环节：Q：当前地产行业政策放松背后的实质以及预期下半年政策是否会更加宽松？A：实际上可以看到央行对流动性支持上升、地方政府也在持续加大政策宽松，放松的趋势也超过了去年政策收紧程度：在购房贷款利率降低、非本市户籍购房限制放宽、人才及安家等补贴以及房屋升级方面等都有所行动，尤其是2022年6月交易量大幅复苏，展现宽松政策确实支持市场稳步复苏。从政策的多样性和力度来看，各地区仍有很大的放松空间，出台政策确保市场稳定，地方政府也会被要求履行责任，保障居民生活。城市都有强劲的住房需求，而且地方财政都是以房地产为主，即使没有政策支持，当地房地产市场也能恢复。对于进一步的支持政策，预期下半年在二线城市和二线以下城市会陆续出台。Q：二手房销量尤其在上海及北京环、有所上升，下半年业绩是否会进一步复苏？A：北京和上海确实受疫情影响很大，成交额有受到影响。北京和上海有着较强的抵抗力，同时有很多回弹可能，在市场过渡中坚持下来的消费者也开始对市场做出回应，Q2中国GTV同比下降45%，环比增长9.8%；6月多个一线城市房价同比上涨5%，20多个二线城市房价也逐渐恢复至去年同期水平。如成都、苏州、杭州等6月超过了2021年平均水平，青岛、武汉、合肥的反弹水平也与去年同期平均水平相似接近，预计下半年重点城市会迅速恢复增长。6月最后一周北京、上海成交量恢复至2021年平均水平，这是一个很好的信号，预期7月，北京和上海由于疫情造成的被压抑需求将得到释放、从Q4开始，北京和上海的交易量将进入一个健康和正常的范围，同时全国范围内的市场也将恢复对全国复苏的信心。最近新市场的大量需求从新房市场转移到二手房市场。这在一些重点二线城市越来越明显，如武汉二手房交易今年上半年的房屋交易中占到了总交易的40%。我们通常把房地产交易的整个周期分为四个阶段，下跌周期包括价格稳定、交易下跌和价量下跌阶段，上涨周期包括价稳量增阶段和现在的价量齐跌阶段。整个市场已经开始从底部徘徊走向复苏，而一些强二线城市已经逐步进入复苏阶段，市场完全复苏可能需要6个月以上的时间。因此，市场受到了短暂的影响，因为异常高温超出了正常的个性，但这不会改变复苏的轨迹。我们预计弱二线城市的房价将在Q3内稳定下来，三四线城市的房价将在今年年底前稳定下来。Q：停贷事件对公司业务影响，应收帐款的收缴及计提情况？A：大多数开发商都受到了贷款的影响，在非常时期非常情况下发生的事件中，对于极端情形下新房建设困境和抵押贷款暂停。相信政府有足够的能力和决心解决这一问题。最近，一些城市的地方政府已经实施了各种举措来确保项目交付，多个项目都开始恢复施工。在大多数情况下，我们认为，停贷促进地方政府帮助该行业解决困难，并稳定消费者的预期，这将有助于该行业恢复正常运营。二手房业务不受影响，可能相反会填补新房市场的需求，这可能有利于贝壳在房屋市场和现有房屋中获取更多机会。某种程度上，这也超过抵押贷款付款暂停对新房市场的负面影响，公司也已经为Q2的新房应收账款做了足够的拨备。拨备累计余额为人民币22.1亿元，涵盖相应总回收原值的31%，特别是对于41个较高风险的开发商，我们按83%的上限进行了更高的拨备；同时对十几家开发商的应收款项计提了49%的拨备，并对剩下的低风险开发商计提了10%至20%的拨备。 公司也不断加强对应收账款的催收管理。在第二季度，回款84.5亿元的新房交易收入；回款/收入1.27倍。Q：对新房市场的走势看法如何？A：新房市场可能会有一些积极的变化。是多方推动下的市场回暖，5月开始出台的地方扶持政策等带来了一系列积极变化，在5月和6月实现了连续50%和27%的环比增长。52个城市的房价指数也在不断上涨，逐渐恢复。渠道渗透率在第二季度大幅提升了四分之一。今年6月新房市场的复苏同比下降23%，下半年新房市场仍存在不确定因素，宏观经济和收入预期压力较大，购房者对居住的要求越来越高。地缘政治形势也面临不确定性。总之，一定区域内新房需求的透支也是新房市场复苏的制约因素。该行业仍面临着巨大的下行压力，新房市场的复苏需要时间。我们可以通过监测开发商的后续推广和政策的力度来建立规律的复苏轨迹持续前进能力。从9月开始，根据在4年目标预计再次进入积极的促销周期，市场也更有可能进入到弱复苏期。Q：完成盛都收购后战略计划如何，指引会有所调整吗？内部是否有一些战略目标？A：家装行业Q2领先公司收入同比下降超过20%，但贝壳家居业务大幅增长，其次是人店指标，家装导流占比已经超过25%，高一点类似北京大概超过80%，这是人店对新业务导客对反映。关于赛道思考，主要来自以下几个方面，一个是政策方面，不久前刚好发布推进家居产业高质量发展的行动方案，就在这一点上的政策是非常积极的；第二方面关于产业的联动，产业前联动包括中国整个家装和家居以新房为主，开始向新房和二手房同步并举的方向发展，后项联动比如中国很多家居产业，基于对家装形成新的入口，都是共同客户，那么如果可以更好的服务客户，这是后端联动；第三块是关于客户需求，消费者更希望有完整对交易服务，从原本的硬装进化到整装，包括拎包入住。这三个大方面是中国未来家装领域的底层进步的驱动器。贝壳在家居赛道也有几个量化期待：规模超百亿、人店导流占比超过40%，基于硬装基础放大系数至1.5，在业务扎实稳定后长期发展能否打造家居服务平台模式。Q：此前预计下半年每季度大约有3-4亿元，能否详细解释采取何种措施达成吗，以及措施是如何影响未来业绩的A：公司根据不同城市的不同情况和最多的区域团队调整组织结构和公平性，以及不同城市初级和高级代理商的比例。此外，公司也会优先采取住房业务和可以产生更高利润的的新房庭业务、在成本控制方面，关闭亏损门店，提取租金减免、门店和办公空间。有了这些措施，固定成本、费用最优均衡点继续下降，固定成本同比下降超过25%。预计今年下半年住宅服务节省的运营费用将达到约3-4亿元，运营费用将减少至下半年相同水平2019年；此外还包括关于新房业务的利润贡献，随着市场恢复也会持续上升。