行业点评：政治局会议稳定市场，强调保交楼稳民生

行业点评 政治局会议稳定市场，强调保交楼稳民生 行业点评 行业报告 房地产 2022年07月28日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*五年期LPR下调15bp，按揭利率加速下行》 2022-05-20 《行业点评*地产*高能级城市加入松绑行列，政策发力支持改善需求》 2022-05-17 《行业点评*地产*按揭利率下行空间进一步打开，关注地产及产业链机会》 2022-05-15 《行业点评*地产*多城松绑限购限售，楼市步入实质改善》 2022-04-05 《行业点评*地产*“稳经济”仍须“稳地产”，政策端有望持续发力》 2022-03-05 《行业点评*地产*政策端暖风频频，稳地产意图明显》 2022-01-19 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 7月28日，中共中央政治局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会，强调支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 平安观点：  “稳地产”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。会议强调要全方位守住安全底线，同时将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决心。7月以来受推盘回落及个别行业事件影响，销售再度走弱，截止7月26日平安重点跟踪50城成交同比降32.2%，降幅较6月扩大18.4个百分点，上半年百强房企销售面积同比下降52.9%，楼市复苏仍充满波折。相比4月政治局会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，本次会议强调因城施策用足用好政策工具箱，同时延续“支持刚性和改善性住房需求”的表述。考虑4月首提“支持改善性住房需求”后，5月成都、杭州等地政策调整快速落地，随着本次会议精神逐步传达，预计短期各地更多“稳市场”政策有望出台。  强调保交楼、稳民生，地方政府有望发挥更大作用。会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，近期受个别行业事件影响，市场对房屋交付担忧有所升温。统计23家主要涉及出险或展期房企2021年合计销售额约3.86万亿，占百强房企的30.6%，由于信用端的担忧，部分出险房企在外部融资和内生销售均存一定难度。根据中指院不完全统计，2022H1民企信用债发行占比仅11%，16家出险或展期房企销售额同比降64%，短期保交楼压力仍大。在“保交楼、稳民生”大背景下，多家出险或展期房企正通过资产转让、引入战投等方式积极自救，部分地方政府亦出台返还土地款等举措，在“压实地方政府责任”的大背景下，预计各地地方政府在“保交楼”中将发挥更大作用。  持续看好强运营、强信用房企。我们认为本轮地产调整期将加速房企分化，在短期行业复苏仍存波折的背景下，“强信用”更易将融资优势转化为拿地优势，最终转化为销售及盈利优势。根据中指院统计，上半年央国企信用债发行占比达89%、集中供地中央国企拿地金额占比达71%，百强房企中央国企销售额增速（-36.2%）大于民企（-61.7%），房企分化已逐步显现。中长期看，本次楼市调整有望加速行业供给端优化，部分企业或面临退出、规模萎缩，逐步改变过往“高地价、低盈利”现状。格局优化后将更考验开发商运营能力，具备强运营能力房企有望脱颖而出。  投资建议：个股建议优选销售、投资占优，且有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管方面，房地产复苏等待期建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。  证券研究报告 房地产·行业点评 2/ 3  风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 附： 图表1 2021H2以来中央政治局会议有关房地产业表述 2022年7月政治局会议 2022年4月政治局会议 2021年12月政治局会议 2021年7月政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 资料来源:政府官网，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033