美国房地产投资信托基金行业启动涉足陌生水域2022 年 6 月 22 日股票研究 美洲研究分析师Tayo Okusanya, II, CFA, CPA+1 212-325-1402萨米·巴德里+1 212-538-1727道格哈特，CFA+1 212-538-5983Sam Choe, CFA, CAIA+1 212-325-5957文卡特·科米尼尼，CFA+1 212-325-3615科里·德维托+1 212-325-3612本报告背面的披露附录包含重要披露、分析师证明、法律实体披露以及非美国分析师的状况。美国披露：瑞士信贷与研究报告中涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应仅将本报告视为做出投资决定的单一因素。 2022 年 6 月 22 日2目录4美国 REITs 发起：开始覆盖 25 个 REIT，假设覆盖 1 个 REIT 7美国 REITs 启动：医疗保健、单户出租、数据中心和塔楼的现有覆盖范围 8美国房地产投资信托基金发起：现有的抵押贷款范围房地产投资信托基金9 瑞士信贷覆盖范围占约 60%房地产投资信托指数10 CS REIT – 板块权重112022/2023 年盈利展望——潜力在哪里上行/下行？ 14在年初至今的抛售之后评估估值17CS经济展望对REITs意味着什么？ 18利率上升可能带来高于预期的收益影响23时期29对潜在资产净值的担忧压缩32上升33利率上升和通货膨胀——现实的潜在剂量发展34 估值与重开贸易成为主旋律1H22 35重新开放主题现在面临基本面逆风36 行业基本面是推动 NOI 增长故事的动力 37 技术和生物技术办公市场基本面的最大变化 39 混合工作也是办公室41美国住宅市场的基本面建议是租房还是买房 42 长期预测卫生保健44零售46十字路口？47科技 REIT 基本面 (S.巴德里）50在抵押贷款中你赢了一些，你输了一些（D.哈特）53 法律实体、部门或作者（单击插入 | 页眉和页脚）2022 年 6 月 22 日3目录继续主题#1：颠覆者将继续使房地产投资信托基金格局去中介化（合作）54主题#2：颠覆者将继续使房地产投资信托基金的格局去中介化（电子商务）57主题#3：一些颠覆者将成为房地产行业的补充(房地产科技)59首选 62美国铁塔（AMT，跑赢大市，目标价 313 美元）)63WeWork（WE，跑赢大盘，11 美元TP)64NexPoint 住宅信托（NXRT，跑赢大盘，72 美元TP)74 Ventas（VTR，跑赢大盘，63 美元TP)77Brixmor Property Group Inc.（BRX，跑赢大盘，23 美元TP)79表现不佳 82埃塞克斯财产信托（ESS，表现不佳，247 美元TP)83Hudson Pacific Properties（HPP，表现不佳，16 美元）TP)85 Kilroy Realty Corporation（KRC，表现不佳，48 美元TP)87国民健康投资者（NHI，表现不佳，51 美元TP)89 2022 年 6 月 22 日4谁是美国房地产投资信托基金团队的成员？Omotayo (Tayo) 奥三屋于 2021 年加入瑞士信贷的股票研究部门，担任董事总经理，领导 REITs 覆盖团队。Tayo 在华尔街从事房地产投资信托基金近 20 年的研究后，为该行业带来了重要的专业知识。 Tayo 从瑞穗加入瑞士信贷，负责将 REIT 研究特许经营权商业化，在不到一年的时间里，他在办公室、工业、医疗保健和数据中心的覆盖范围扩大了一倍多，从 25 只股票增加到 55 只股票。在加入瑞穗之前，Tayo 是 Jefferies 的 REITs 研究团队负责人，负责涵盖所有 REITs 领域，之前是 UBS 的高级 REITs 分析师。他获得了机构投资者全美研究团队和福布斯杂志最佳经纪分析师等机构的卓越奖。 Tayo 拥有哈佛商学院的 MBA 学位和罗格斯大学的会计和计算机科学学士学位。在业余时间，他喜欢跑马拉松、慈善工作、旅行、时尚和老式 R&B/嘻哈。萨米·巴德里是瑞士信贷的董事，负责公司对电信和网络设备以及通信基础设施领域的报道，包括网络设备、公共安全、数据中心和铁塔。2021 年，Sami 在其电信和网络设备领域排名第一，在通信基础设施领域覆盖领域排名第二。 Sami 于 2013 年加入瑞士信贷，并于 2014 年加入股票研究部门，担任技术、媒体和电信集团的研究助理，负责信息技术硬件和全球通信设备领域。在加入瑞士信贷之前，Sami 是普华永道咨询公司的管理顾问，在金融服务战略小组工作。他在宾夕法尼亚州立大学获得金融学士学位。道格·哈特是瑞士信贷的董事，负责抵押融资，包括抵押房地产投资信托基金（住宅和商业）、抵押发起人和抵押保险公司。他于 2000 年加入瑞士信贷，负责专业金融领域。 Doug 拥有维拉诺瓦大学的会计和金融学士学位。 Doug 是 CFA 特许持有人。 2022 年 6 月 22 日5谁是美国房地产投资信托基金团队的成员？三楚是 REITs 团队的副总裁，在各个子行业拥有超过八年的经验，拥有最近关注医疗保健和住宅房地产投资信托子行业。在报道股权房地产投资信托基金之前，Sam 是瑞士信贷抵押金融股权研究团队的一员。 Sam 拥有杜克大学的经济学和心理学学士学位，并且是 CFA 和 CAIA 特许持有人。 Sam 是杜克篮球的狂热粉丝，在业余时间，他喜欢打网球、旅游和练习综合格斗。 （他持有 3rd跆拳道黑带学位，也是一名休闲拳击手。）文卡特·科米尼尼是 REITs 团队的副总裁，在各个子行业拥有超过八年的经验，最近专注于办公和工业 REIT 子行业。Venkat 于 2021 年 6 月从瑞穗证券加入瑞士信贷，担任 REITs 团队的副总裁。在加入瑞穗之前，Venkat 在麦格理资本、德意志银行和 Janney Montgomery Scott 负责房地产投资信托基金部门。 Venkat 拥有南加州大学经济学学士学位和康奈尔大学 MBA 学位，他是 CFA 特许持有人。 Venkat 是南加州人，现在与妻子和两个孩子居住在纽约的威彻斯特。 Venkat 是一位狂热的旅行者（曾访问过 20 多个国家，主要是亚洲），之前曾获得过私人飞行员执照。科里·德维托是 REITs 团队的一名助理，在各个子行业拥有近五年的经验，最近专注于住宅和零售。在 2021 年 6 月加入瑞士信贷之前，Corey 曾在瑞穗证券和 JMP 证券负责房地产投资信托领域。 Corey 在佛罗里达州立大学获得金融和经济学学士学位，在佛罗里达国际大学获得金融理学硕士学位。科里是劳德代尔堡人，是一名热情的南佛罗里达体育迷，在业余时间，他喜欢参与。 资料来源：瑞士信贷研究部2022 年 6 月 22 日6欧洲马克·伯森日本黑田诚印度Lokesh Garg Gaurav Birmiwal瑞士信贷全球房地产覆盖中国陈建平 夏 王 Anson Lee澳大利亚彼得·祖克马来西亚乔安娜谢新加坡Nicholas Teh Louis Chua Terence Lee印度尼西亚罗伯特·普拉纳塔 Mega Bong巴西佩德罗·哈伊纳尔墨西哥凡妮莎·基罗加亚历杭德罗·查韦拉斯美国Tayo Okusanya Sami Badri Doug HarterVenkat Kommineni Sam Choe Corey DeVito丹奥本海姆（房屋建筑商） 资料来源：瑞士信贷估计2022 年 6 月 22 日7美国房地产投资信托基金发起开始覆盖 25 个 REIT，假设覆盖 1 个 REIT美国房地产投资信托基金覆盖范围类型股票代码公司部门CS评级中证目标价潜在上行空间 /缺点股息收益率分析师1引发是亚历山大房地产股票公司办公室中性的$140.006.2%3.6%奥三屋大洋2引发BXP波士顿地产公司办公室跑赢大盘$108.0019.6%4.3%奥三屋大洋3引发宽带网络布兰迪万房地产信托办公室中性的$10.005.2%8.0%奥三屋大洋4引发DEI道格拉斯艾美特公司办公室跑赢大盘$27.0018.6%4.9%奥三屋大洋5引发HIW海伍德地产公司办公室中性的$34.000.6%5.9%奥三屋大洋6引发高压钠灯哈德逊太平洋地产公司办公室表现不佳$16.00-1.2%6.2%奥三屋大洋7引发KRC基尔罗伊房地产公司办公室表现不佳$48.00-7.1%4.0%奥三屋大洋8引发SLGSL 绿色房地产公司办公室中性的$51.004.0%7.6%奥三屋大洋9引发我们WeWork 公司办公室跑赢大盘$11.00105.6%0.0%奥三屋大洋1引发AVB阿瓦隆湾社区公司公寓中性的$208.008.9%3.3%奥三屋大洋2引发EQR股权住宅公寓跑赢大盘$80.0013.7%3.6%奥三屋大洋3引发ESS埃塞克斯财产信托公司公寓表现不佳$247.00-3.5%3.4%奥三屋大洋456引发启动启动MAANXRT UDR中美洲公寓社区公司NexPoint 住宅信托 UDR, Inc.公寓公寓 公寓跑赢大盘跑赢大盘$195.00$72.00$50.0020.0%21.7%14.9%3.1%2.6%3.5%奥三屋大洋 奥三屋大洋奥三屋大洋1引发BRXBrixmor 房地产集团公司购物中心跑赢大盘$23.0016.6%4.9%奥三屋大洋2引发FRT联邦房地产投资信托购物中心中性的$104.009.8%4.5%奥三屋大洋3引发金金克不动产公司购物中心跑赢大盘$22.0016.2%4.2%奥三屋大洋4引发佩科菲利普斯爱迪生公司购物中心中性的$34.002.4%3.3%奥三屋大洋5引发注册摄政中心公司购物中心中性的$56.00-2.8%4.3%奥三屋大洋6引发RPTRPT房地产购物中心跑赢大盘$13.0035.0%5.4%奥三屋大洋1引发ADC同意房地产公司三重净租赁跑赢大盘$78.0013.4%4.1%奥三屋大洋2假设EPRTEssential Properties Realty Trust, Inc.三重净租赁中性的$22.005.9%5.2%奥三屋大洋3引发FCPT四角财产信托公司三重净租赁中性的$26.001.1%5.2%奥三屋大洋4引发神经网络国家零售地产公司三重净租赁跑赢大盘$46.0011.8%5.2%奥三屋大洋5引发○房地产收入公司三重净租赁跑赢大盘$75.0015.6%4.6%奥三屋大洋 资料来源：瑞士信贷估计2022 年 6 月 22 日8美国房地产投资信托基金发起医疗保健、单户住宅、数据中心和塔楼的现有覆盖范围美国房地产投资信托基金覆盖范围类型股票代码公司部门CS评级中证目标价潜在的上行/下行股息收益率分析师1现存的CTRECareTrust房地产投资信托公司卫生保健中性的$22.0027.4%6.3%奥三屋大洋2现存的人力资源医疗保健房地产信托公司卫生保健跑赢大盘$34.0026.3%4.6%奥三屋大洋3现存的HTA美国医疗保健信托公司 A 级卫生保健跑赢大盘$36.0028.9%4.7%奥三屋大洋4现存的顶峰Healthpeak Properties, Inc.卫生保健中性的$38.0056.9%5.0%奥三屋大洋5现存的LTCLTC 地产公司卫生保健中性的$38.002.2%6.1%奥三屋大洋6现存的MPW医疗财产信托公司卫生保健跑赢大盘$23.0060.2%8.1%奥三屋大洋7现存的国民健康保险国家健康投资公司卫生保健表现不佳$51.00-16.1%5.9%奥三屋大洋8现存的OHI欧米茄医疗保健投资公司卫生保健中性的$30.008.3%9.7%奥三屋大洋9现存的文档医师房地产信托卫生保健中性的$19.0011.9%5.4%奥三屋大洋10现存的SBRASabra Health Care REIT, Inc.卫生保健中性的$15.006.9%8.6%奥三屋大洋11现存的录像机文塔斯公司卫生保健跑赢大盘$63.0028.6%