住房金融：概览 每月图表，2021 年 11 月

1住房金融概览住房金融政策中心 每月图表2021 年 11 月 关于图表住房金融政策中心 (HFPC) 的使命是提供分析和想法，以促进住房金融领域的健全公共政策、有效市场和获得经济机会。乍看上去，为政策制定者、学者、记者和其他对政府在抵押贷款市场中的作用感兴趣的人提供月度图表和数据源，是这项使命的核心。我们欢迎读者就我们如何制作提供反馈乍看上去更有用的出版物。请将任何意见或问题通过电子邮件发送至 ataglance@urban.org。要接收来自住房金融政策中心的定期更新，请访问此处注册我们的双周通讯。住房金融政策中心工作人员劳里·古德曼中心副总裁珍妮克·拉特克利夫协理副总裁兼董事总经理吉姆·帕罗特非常驻研究员朱军非常驻研究员DeQuendre Neeley-Bertrand战略传播总监卡兰考尔高级研究员迈克尔·尼尔高级研究员郑彩高级研究员朱琳娜研究助理约翰沃尔什研究分析师彼得·马丁利研究分析师凯特琳年轻研究助理丹尼尔庞研究助理利亚姆·雷诺兹研究助理艾莉森·林康中心运营总监里根·史密斯项目管理员 内容市场规模概述概述美国住宅市场的价值6美国住宅抵押贷款市场规模6自有品牌证券7机构抵押支持证券7起始量和组成优先留置权发起量和份额8抵押贷款产品类型作文（所有起源）9发行时的百分比 Refi9兑现再融资再融资后贷款金额 10所有来源的兑现再融资份额10房屋净值总额兑现10非银行原始股非银行发起份额：所有贷款11非银行原始股：购买贷款11非银行发起份额：再融资贷款11证券化规模及构成住宅 MBS 发行的机构/非机构份额12非机构MBS发行12非机构证券化12信用箱住房信贷可用性指数（HCAI）住房信贷可用性指数13按渠道划分的住房信贷可用性指数13-14购买贷款的信贷可用性借款人在发起月份的 FICO 分数15创始月的综合 LTV15创始月的 DTI15MSA 发起 FICO 和 LTV16非银行信用箱代理机构 FICO：银行与非银行17GSE FICO：银行与非银行17Ginnie Mae FICO：银行与非银行17GSE LTV：银行与非银行18Ginnie Mae LTV：银行与非银行18GSE DTI：银行与非银行18Ginnie Mae DTI：银行与非银行18市场状况抵押贷款发起预测和发起人盈利能力总发起和再融资份额19发起人的盈利能力和未衡量的成本19 住房供应2020随着时间的推移，全国住房负担能力21针对 MSA 级 DTI 调整的可负担性2122顶级 MSA 的 CoreLogic HPI 变化222323242424GSE 投资组合缩减受监管的 GSE房利美抵押相关投资组合25房地美抵押贷款相关投资组合25有效担保费和 GSE 风险分担交易有效担保费26房利美前期贷款水平价格调整26GSE 风险分担交易和价差27-28严重拖欠率严重拖欠率 – 房利美、房地美、FHA 和 VA29严重拖欠率 - 单户贷款和多户 GSE 贷款29代理发行机构总发行量和净发行量机构总发行量30代理净发行30机构总发行和美联储购买每月总发行量31美联储吸收机构总发行量31抵押保险活动MI 活动和市场份额32典型购买贷款的 FHA MI 保费33初始每月付款比较：FHA 与PMI33相关 HFPC 工作出版物和活动34 介绍缺乏新公寓可能会限制负担得起的房屋所有权在失业率回升、抵押贷款利率低和个人储蓄率上升的推动下，购房需求的经济基本面依然稳固。然而，缺乏住房仍然是待售市场的主要摩擦。建筑缺乏的一个关键因素是建筑商在寻找劳动力、地段和其他关键资源方面面临的挑战。这些障碍导致住房严重短缺。图 1：随着时间的推移，待售多户家庭的份额待售 MF 占所有 MF Starts 的份额图 2：首次购房者的总体份额和借款人数量FTHB 3 借款人份额 FTHB 2 借款人份额1 FTHB 首次购房者总体份额的借款人份额100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%所有待售开始的待售 MF 份额 (SF MF)60% 50%40%30%20%10%0%资源：城市研究所对人口普查局数据的计算。在负担得起的住房生产中，缺乏建设最为严重。最值得注意的是，与多户出租建筑的速度或与待售单户住宅的生产相比，多户住宅的开工率（衡量公寓和合作建筑的衡量标准）仍接近历史低点。但过去十年相对较慢的增长也表明，住宅建筑行业面临的资源需求之外的其他障碍正在限制该产品的建设。报告表明，建筑缺陷诉讼和相关的保险范围问题是特别限制公寓建设的另一个关键因素。在房地产繁荣时期，多户住宅待售建筑的份额上升，新建筑商进入这个市场，建造了更多有缺陷的单元。在多户住宅中，一个单元的问题，例如漏水，可能会损坏其他单元。然而，这些房屋是首次购房者的重要选择。在用于购买主要住宅的 GSE 贷款中，59% 的公寓或合作社贷款来自首次购房者，如上图中的绿色菱形所示，而 43% 的用于购买单户住宅的贷款，其中包括计划中的单元开发中的房屋，都去了首次购房者。此外，公寓和合作社首次购房者的贷款更有可能流向单一借款人的申请人，这是单身家庭的粗略代表。公寓和合作社 单户型公寓是首次购房者的重要购买目标，主要是因为在许多司法管辖区，它们通常被认为比单户住宅更实惠。因此，限制多户住宅建设的摩擦限制了经济适用房的供应，并可能减少平均收入较低且首付资金较少的人拥有住房的机会。与此同时，近几十年来，单人家庭的比例不断攀升，目前占家庭人口的 28%。单人家庭的更大比例可能会增加对公寓和合作社等经济适用房选择的潜在需求，这可能会在建筑相对较少的时候进一步增加对公寓和合作社的需求。这种产品类型的供需之间的预期不匹配可能会特别影响年轻家庭。对于处于收入生命周期初期的群体来说，公寓和合作社是一种负担得起的购房选择。此外，结婚率和生育率的下降以及初婚年龄的增加都表明公寓或合作买家可以在他们的家中停留更长的时间。鉴于这些经济和人口状况，解锁待售多户住宅建设可能是帮助年轻家庭实现并受益于房屋所有权的关键。在这个问题里面-2021 年仍是抵押贷款发放强劲的一年，2021 年第一季度、第二季度和第三季度的抵押贷款总额为 3.73 万亿美元，而 2020 年前三个季度为 2.84 万亿美元（第 8 页）。- 2021 年前三季度的非机构证券化交易总额为 1170 亿美元，高于 2008 年以来的任何一年的全年总额（第 12 页）。- 抵押贷款保险总额从 2021 年第二季度的 355B 美元下降到 2021 年第三季度的 3260 亿美元，这是由于 FHA、VA 和私人抵押贷款保险的下降（第 32 页）。 197519771979198119821984198619881989199119931995199619982000200220032005200720092010201220142016201720192021 房屋净值贷款无担保的第一留置权（其他）非证券化第一留置权（银行投资组合）概述市场规模概览美联储的资金流动报告显示，房地产市场的总价值逐渐增加，这主要是由于自 2012 年以来房屋净值的增长。未偿抵押贷款债务从 2021 年第一季度的 11.8 万亿美元小幅增加至 2021 年第二季度的 12.0 万亿美元，而家庭资产总额从 24.2 万亿美元增加到 25.1 万亿美元。 2021 年第二季度房地产市场总价值达到 37.1 万亿美元，比 2006 年危机前的峰值高出 45.4%。机构 MBS 占未偿抵押贷款债务总额的 66.6%，自有品牌证券占 3.2% ，房屋净值贷款占 3.4%。非证券化第一留置权占剩余的 26.7%，其中银行占 18.6%，信用合作社占 4.6%，其他非存款机构占总数的 3.6%。美国单户住宅市场的价值债务 家庭权益 总值（万亿美元）40.035.030.025.020.015.010.05.00.0$37.1$25.1$12.020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212021Q1 Q2资料来源：美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2021 年 9 月。笔记：单身家庭包括 1-4 家庭抵押贷款。房屋净值数字是从美联储总数中加起来的，包括家庭和非金融业务部门的价值。美国单户抵押贷款市场的构成（万亿美元）机构MBS自有品牌证券8768.054322.211.00.406来源:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2021 年 9 月。笔记：非证券化第一留置权（其他）包括未在银行资产负债表上持有的抵押贷款。2000：第二季度2000：第四季度2001：第二季度2001：第四季度2002：第二季度2002：第四季度2003年第二季度2003：第四季度2004年第二季度2004：第四季度2005：第二季度2005：第四季度2006年第二季度2006：第四季度2007年第二季度2007：第四季度2008年第二季度2008：第四季度2009年第二季度2009：第四季度2010年第二季度2010：第四季度2011年第二季度2011：第四季度2012年第二季度2012：第四季度2013年第二季度2013：第四季度2014年第二季度2014：第四季度2015年第二季度2015：第四季度2016年第二季度2016：第四季度2017年第二季度2017：第四季度2018年第二季度2018：第四季度2019：第二季度2019：第四季度2020年第二季度2020：第四季度2021年第二季度 8765432103.42.2.1概述市场规模概览截至 2021 年第二季度，在银行和信用合作社之外持有的非证券化第一留置权总额为 0.45 万亿美元。在这个领域，房地产投资信托基金、保险公司和退休基金在过去十年中经历了特别强劲的百分比增长。 2021 年 10 月，代理市场的流通证券总额为 8.2 万亿美元，其中房利美占 42.1%，房地美占 32.8%，金妮美占 25.1%。非存款人持有的非证券化第一留置权（万亿美元）0.5金融公司0.40.30.20.10.00.170.110.060.060.05第二季度来源:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2021 年 9 月。机构抵押支持证券($万亿）Fannie Mae Freddie Mac Ginnie Mae Total98.27来源: eMBS 和 Urban研究所。2021 年 10 月7房地产投资信托基金家庭和非金融企业联邦/州/地方政府保险公司和退休基金20002000200120022003200320042005200620062007200820092009201020112012201220132014201520152016201720182018201920202021 概述起源体积和成分第一留置权发起量抵押贷款发起活动在 2021 年第三季度保持强劲，总额为 1.20 万亿美元，略高于2020 年第三季度为 1.16 万亿美元。2021 年第三季度投资组合发起的份额为 32.5%，与 2020 年第三季度 20.5% 的份额相比大幅增加。GSE 份额在 2021 年第三季度较低，为 50.6% %，而 2020 年第三季度为 61.0%。较低的 GSE 份额在很大程度上反映了在大流行期间回落的投资组合贷款的回报。 2021 年第三季度 FHA/VA 份额为 14.3%，低于 2020 年第三季度的 17.4%。PLS 份额在 2021 年第三季度更高，为 2.7%，而第三季度为 1.10% 2020 年，但仍是 2008 年之前份额的一小部分。（万亿美元）GSE证券化FHA/VA证券化PLS证券化文件夹$4.5 $4.0$3.5$3.0$2.5$2.0$1.5$1.0$0.5$0.0$388.2$32.3$170.5$604.12001 2002 2003 20