5月房地产投资数据分析：投资和消费数据还在跌

1 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 专题报告 2022年6月15日星期三投资和消费数据还在跌 ——5月房地产投资数据分析 研究员：沈忱 期货从业证号：F3053225 投资咨询从业证号：Z0015885 : 021-65789350 : shenchen_qh@chinastock.com.cn 2 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 内容提要： 从5月的数据看，尽管央行调低了5年期LPR利率，各地也下调了按揭利率，放松了房地产消费政策，但是，房地产投资和消费数据依旧在回落。受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落。数据比2020年更差，显示出经济下行的压力高于2020年。在经济下行压力进一步加大的背景下，提振房地产投资的重要性越来越突出，中央429会议显示对房地产的发展进行了新的规划，房地产的下跌趋势可望有所放缓。 考虑到房地产在固定投资和经济增长中的地位和作用，这样的边际变化和预期可能会在权益市场得到最先的反映，从估值的角度看，房地产企业的股息率明显处于高位，接近了4%。 3 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 正文 国家统计局今天公布了5月固定资产投资和房地产等一系列经济数据。 数据显示，和4月累计数相比，累计同比继续出现回落，但有所放缓。但房地产投资回落继续加快，报-4%,前值为-2.7%：固定资产累计同比报6.2%，前值为6.8%，其中，基本建设累计同比报6.7%，前值为6.5%。制造业投资累计同比报10.6%，前值为12.2%。但房地产投资占固定资产投资比重下降明显，但比重依旧达到25.31%，前值为25.5%。 图1：房地产投资与其他固定资产投资比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，继续加速下跌。土地成交价款累计同比报-28.1%，前值为-20.6%。 数据来源：Wind房地产投资与其他固定资产投资比较占固定资产投资完成额比重:房地产开发房地产开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比固定资产投资完成额:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-121818202022222424262628283030%%%%-30-30-20-20-10-10001010202030304040%%%%-24-24-16-16-8-80088161624243232%%%% 4 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 而5月土地购置面积的累计同比继续下跌，报-45.7%，前值报-46.5%。该数据已经连续12个月下跌，从绝对数看，土地购置面积1到5月累计仅仅报2389万平米，前年同期也达到4752.05万平米。 先前公布的4月显示的土地购置费累计同比报-3.8%，前值为0.6%。 图3：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 5月100个城市的土地溢价率也出现回落，报3.56%，前值报4.11%。 图4：百城成交土地溢价率 数据来源：Wind土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较土地购置费:累计同比本年购置土地面积:累计同比本年土地成交价款:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-40-40-20-20002020404060608080%%%% 5 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 而与此相联系的国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比下跌未止，可能因此又影响了各地的财政收入。 图5：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从新开工面积的累计同比数看，继续大幅下跌，累计同比报-30.6%，前值报-26.3%。而新开工面积占施工面积之比报6%，高于4月的45%，低于前数据来源：Wind百城成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:当周值:月15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-120010102020303040405050606070708080%%%%数据来源：Wind国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较地方政府性基金支出:国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-40-40-20-20002020404060608080100100%%%% 6 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 年同期的9%。 从竣工面积累计同比看，报-15.3%，前值报-11.9%；新开工面积累计同比则依旧大大低于竣工面积累计同比，但新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-14.4%扩大到-15.3%。这可能意味着建安成本累计同比加速下降。去年该差值为-9.5%，而受到疫情影响的2020年5月，该数据为-1.5%。前4月数据显示，建安成本继续下行，建安成本累计同比报-2.19%。受到疫情影响的2020年4月，该数据为-6.47%。 从销售端看，5月销售面积累计同比为-23.6%，较前值-20.9%继续加快回落。销售额累计增幅报-31.5%，前值为-29.5%。快于销售面积回落，显示大城市或高端住宅销售继续转差。 从期房和现房的销售数据看，5月没有公布，但4月下跌明显，其中期房报-25.4%，前值位-18.4%。现房报13.65，也低于3月的21.3%。 从库存情况看，待售面积累计增速报8.6%，高于前值的8.4%，前年同期则为1.7%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，报-7%，前值为-5.4%，但前年同期则为-0.5%。显示广义库存较前值回落。但是，这是收缩性的库存回落，因为新开工面积下跌更猛。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品大幅走弱。数据显示，前5月社会零售总额累计同比-1.5%，低于前值的-0.2%。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比、家具和家用电器类也累计同比等增幅均继续出现不同程度的大幅回落。 7 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 图7：社会消费品零售总额等累计同比变化 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从房价指数看，5月数据没有公布，4月百城住宅价格指数变动同比和环比均继续出现了下跌。 图7：百城住宅价格指数变动 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从房地产开发的资金来源看，回落明显，累计同比数报-25.8%,前值为-数据来源：Wind社会消费品零售总额等累计同比变化社会消费品零售总额:累计同比零售额:家用电器和音像器材类:累计同比零售额:建筑及装潢材料类:累计同比零售额:家具类:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-21-21-14-14-7-700771414212128283535%%%%-30-30-20-20-10-1000101020203030404050506060%%%%数据来源：Wind百城住宅价格指数变动百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比(右轴)15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-30369121518%%0.00.40.81.21.62.02.42.8%% 8 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 23.6%。 房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭累计同比和定金等加速回落，利用外资回升，国内贷款和自筹资金继续回落。其中，定金和预收款从-37%回落到%，个人按揭贷款累计同比从-25.1%回落到-39.7%。在国内贷款放宽的情况下，房地产企业国内贷款依旧报-26%，前值报-24.4%，自筹资金报7.2%，前值报-5.2%。外资来源暴跌后，3月跌幅收缩，4月大幅反弹报129.4%，5月回落到101.1%。只不过利用外资的资金在房地产融资结构中占比很小。 图8：房地产资金来源累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 在各种资金来源占比中，个人按揭累计同比和定金占比依旧比较高，其中，个人按揭、定金占比稍有回落，自筹资金占比有所提升。个人按揭占到16.2%，前值为16.56%，但高于去年下半年的水平。定金占比报31.69%，较前值的31.65%有所回升，但明显低于去年下半年水平；国内贷款回落到数据来源：Wind房地产资金来源累计同比比较房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-60-60006060120120180180240240300300%%%% 9 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 13.32%，虽低于前值的14.09，但高于去年下半年的水平。自筹资金占比34.87%，较上月的33.53%有所提升。 图9：房地产资金来源比重变动： 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从上市公司2021年报看，住宅类地产类上市公司调地资产负债率平均达到66%。较前几年有所回落，但由于最高值回落相当大，因此中位数可能出现回升。 图10：住宅地产类上市公司资产负债率 数据来源：Wind房地产资金来源比重变动：房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:国内贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:自筹资金:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:利用外资:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-1200101020203030404050506060707080809090100100%%%% 10 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 综上分析，从5月的数据看，尽管央行调低了5年期LPR利率，各地也下调了按揭利率，放松了房地产消费政策，但是，房地产投资和消费数据依旧在回落。受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落。数据比2020年更差，显示出经济下行的压力高于2020年。在经济下行压力进一步加大的背景下，提振房地产投资的重要性越来越突出，中央429会议显示对房地产的发展进行了新的规划，房地产的下跌趋势可望有所放缓。 考虑到房地产在固定投资和经济增长中的地位和作用，这样的边际变化和预期可能会在权益市场得到最先的反映，从估值的角度看，房地产企业的股息率明显处于高位，接近了4%。 图10:五月申万一级行业股息率比较 11 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 资料来源：研究所 WIND （研究所 20220615） 本人具有中国期货业协会授予的期货从业资格证书，本人承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将