2022年5月地产债运行情况报告：监管层推动民企试水发债 民企境内融资规模有所回升

1监管层推动民企试水发债民企境内融资规模有所回升——2022年5月地产债运行情况报告分析师唐晓琳、赵怡畅核心观点：5月境内地产债发行规模与上月基本持平，同比增速由负转正，净融资额连续4个月回正。发行主体中国企仍占主流，但在政策扶持下，民营地产发行量有所回升。我们认为，碧桂园、龙湖和美的置业3家民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义。5月地产债二级市场交易活跃度小幅降温，价格跌幅超过10%的频次较上月减少5次，债券价格波动主要集中于金科地产集团和上海世茂股份两家地产企业，而引发价格剧烈波动的原因仍是展期等信用风险事件对市场产生的冲击。中资房企境外美元债净融资额持续为负，美元债市场融资环境仍然较为恶劣。5月境内外各新增2家房企债券展期，行业信用风险持续释放，但随着政策力度的持续加强和行业的逐渐回暖，整体信用风险将得到有效控制。展望后市，监管层一直在积极探索房地产行业风险化解方案，随着政策扶持力度持续加码且政策效果逐步显现，6月房地产行业或能筑底成功，下半年随着需求端改善逐步回暖。从高频数据来看，6月1日-14日，30大中城市单日平均商品房成交套数为3352套，5月同期为2341套，去年同期为5111套,6月销售情况较去年同期仍存在较大差异，但未出现进一步恶化。当然，6月销售情况的环比好转不排除多地疫情得到有效控制以及行业季节性因素等带来的影响。我们认为，随着需求端的逐渐改善和政策的持续引导，6月房地产行业或能筑底成功，在监管层持续探索房企风险化解应对方式的环境下，下半年房地产行业信用风险或能逐步得到控制。报告正文：一、5月境内地产债发行规模与上月基本持平，同比增速由负转正，净融资额连续4个月回正。发行主体中国企仍占主流，但在政策扶持下，民营企业发行量有所回升。我们认为，碧桂园、龙湖和美的置业3家民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义。5月，共计23家房地产企业发行境内信用债40只，合计发行规模为411.19亿元，净融资额为142.03亿元。具体看： 2一是发行规模同比增速由负转正，净融资额连续4个月回正。5月，房地产行业发行境内信用债40只，合计规模411.19亿元，债券发行数量和发行规模同比分别增长25.00%和26.96%，同比增速由负转正。从占比来看，5月房地产行业债券发行数量和发行规模占全市场的比重分别为1.15%和0.83%，较上月和去年同期均有所提升。从净融资额来看，4月净融资额为142.03亿元，已连续4个月回正，并较4月增加41.7亿元。整体来看，5月房地产行业的债券发行规模有回升迹象。图表1：2021年-2022年5月房地产行业国内信用债发行和到期情况（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚二是发行主体中国企仍占主流，但民营企业发行规模有所回暖。5月共计23家房地产企业发行境内信用债，其中5家为民营主体，占21.74%，较上月有明显回升。我们也关注到，从发行规模来看，5月民营企业合计发行规模为40.46亿元，同比下降74.79%，仅占发行总量约一成，发行主体中国有企业仍是主流，但碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其他房企和市场注入信心。三是平均发行利率远低于去年同期，较上月也有小幅下降。从期限分布来看，5月地产债的发行期限仍以3年期为主，但随着民营房企融资回暖，2年期债券数量有所增加；从融资成本来看，5月各等级、各期限融资利率低于去年同期水平，与上月相比也有所降低。为排除样本量过低带来的影响，我们主要对比了5月和4月AAA级主体发行的3、5年期债券，结果显示5月AAA级主体发行的3、5年期债券平均融资利率较4月分别下降了37bp和30bp，主要系5月市场结构性资产荒问题突出，大量配置资金涌向高等级国企信用债，导致高等级国企地产债发行利率下降。 3图表22022年5月房地产行业信用债平均融资利率1及同比、环比数据期限2022年5月2022年4月2021年5月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y14.50--------23.35------2Y34.7313.4523.2714.70----13.29--17.203Y183.0733.3513.45153.4414.07--93.6214.1813.755Y93.43----53.73----53.93----数据来源：Wind，东方金诚二、5月地产债二级市场交易活跃度小幅降温，价格跌幅超过10%的频次较上月减少5次，债券价格波动主要集中于金科地产集团和上海世茂股份两家地产企业，而引发价格剧烈波动的原因仍是展期等信用风险事件对市场产生的冲击。5月，地产债二级市场交易活跃度小幅降温，当月交易额约为694.63亿元，环比小幅下降7.49%。图表3：2021年-2022年5月地产债二级市场成交额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚利差方面，5月AAA级地产债利差显著收窄，月内利差在67.39-92.96bp范围内波动。图表4：2022年1-5月AAA级地产债信用利差（单位：bp）1平均融资利率采用算数平均法计算，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 4数据来源：Wind，东方金诚5月，地产债二级市场单日价格跌幅超10%的债券共计38只，涉及14家房企。2从波动的频次来看，5月地产债价格跌幅超10%的情况共计发生64次，较4月减少了5次，其中单日跌幅超过30%的债券共计10只，涉及6家房企，分别为金科地产集团、江苏中南建设集团、融创房地产集团、融信(福建)投资集团、深圳龙光和阳光城集团。图表52022年1-5月地产债二级市场价格异动情况统计月份跌幅超过10%跌幅超过20%跌幅超过30%次数涉及债券数量涉及主体数量次数涉及债券数量涉及主体数量次数涉及债券数量涉及主体数量涉及主体明细1月75462026221212107阳光城集团\奥园集团\广州合景控股集团\广州番禺雅居乐房地产开发\上海世茂股份\上海世茂建设\四川蓝光2月65411431219555上海世茂建设\深圳龙光\泰禾集团\阳光城集团\正荣地控3月1426419633815261910融创房地产集团\上海世茂股份\深圳龙光\广州番禺雅居乐房地产开发\金科地产集团\阳光城集团\广州富力地产\广州合景控股集团\石家庄勒泰房地产开发\上海宝龙实业4月694418231811554上海世茂建设/深圳龙光/融创房地产集团/四川蓝光5月6438142115711106金科地产集团/江苏中南建设集团/融创房地产集团/融信(福建)投资集团/深圳龙光/阳光城集团数据来源：iFind，东方金诚具体看，5月地产债二级市场价格的大幅波动主要集中于金科地产集团和上海世茂股份两家房企，月内债券价格跌幅超过10%的频次分别为14次和13次。我们关注到，金科地产集团的债券月内价格波2本部分数据来源于iFind“近期成交价格异动预警”价格偏离幅度低于-10%的债券，其中价格偏离幅度=（交易日期的最高净价或最低净价-交易日期的昨日收盘净价）/交易日期的昨日收盘净价，后文所述“跌幅超过20%、30%”等数据源与此相同，分别为价格偏离幅度低于-20%和-30%的债券。 5动频次明显加大，并多次发生盘中临时停牌，或受到5月以来信用风险事件的影响。5月16日，深圳证券交易所下发问询函，关注到金科地产集团2021年年报中净利润和营业收入变动趋势相背离、毛利率明显下降等问题，并要求公司于5月27日前将有关说明材料报送交易所。根据金科地产集团公告所述，鉴于该问询函中所涉事项较多，且涉及部分问题及事项尚需年审会计师发表相关核查意见，经向深圳证券交易所申请，先后两次延期，根据最新公告，上述问询函的回复工作延期至6月24日前完成。5月26日，金科地产集团召开“20金科03”2022年第一次持有人会议，就调整债券本息兑付安排及增加增信保障措施等议案与债券持有人进行协商，展期方案最终以66.14%的同意票3获得通过。根据展期方案，本期债券的本金兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，具体兑付安排为2022年6月2日，支付全部本金的10%；2022年7月28日，支付全部本金的5%；2022年8月28日，支付全部本金的5%；2022年11月28日，支付全部本金的5%；2023年2月28日，支付全部本金的的5%；剩余全部本金在2023年5月28日兑付完成。利息方面，兑付日调整期间维持本期债券原有票面利率不变，兑付日调整期间新增利息，随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。此外，发行人将“天津天湖南苑及天湖广场项目”的项目公司天津滨奥置业有限公司（发行人全资子公司）70%的股权、“长沙金科集美天辰项目”的项目公司湖南金科房地产开发有限公司（发行人全资子公司）30%的股权及前述股权对应的全部收益用于“20金科03”债券的质押增信。展期方案落地后“20金科03”的价格仍然一路走低，我们认为，主要由于金科地产集团信用风险仍维持高位，继“20金科03”展期落地后，公司拟对“21金科地产SCP003”展期270天，向市场再次传达出公司流动性紧张的信号。此外，据中指研究院房企销售业绩统计数据显示，金科地产集团1-5月销售额366.0亿元，同比减少56.8%，在行业景气度下降的背景下，公司销售回款端受阻严重，短期内流动性压力将维持高位。图表4：“20金科03”5月二级市场价格波动情况（单位：元）3根据公告，同意票数为8,267,264张，占本次债券持有人会议有表决权未偿还债券总数的66.14%。 6数据来源：iFind，东方金诚三、中资房企境外美元债净融资额持续为负，美元债市场融资环境仍然较为恶劣。数据显示，5月中资房企共发行4只美元债，合计融资约9.83亿美元，同比降低39.54%，环比大幅降低80.31%；本月房企美元债到期规模较小，约为20.2亿美元，净融资额为-10.37亿美元。图表52021年5月-2022年5月中资房企美元债发行和到期情况（单位：亿美元）数据来源：Bloomberg，东方金诚本月发行的4只债券中，2只为有评级发行，2只为无评级发行；加权平均发行利率为7.92%，较4月发行成本抬升了50bps。从发行期限来看，1只为1年期以下的短期债券，另外3只为1-3年期的中短期债券。四、5月新增2家房企债券展期，行业信用风险持续释放，但随着政策力度的持续加强和行业的逐渐回暖，整体信用风险将得到有效控制。 75月，房地产行业新增违约债券9只4，无境内评级机构下调房地产企业级别。从违约债券主体来看，共涉及6家主体，其中阳光城集团和福建阳光集团为实质性违约，上海世茂股份、广州富力地产、恒大地产集团和金科地产集团为展期，上海世茂股份和金科地产集团为首次展期；从违约规模来看，5月违约规模5合计118.54亿元，较4月有所下降，且涉及的主体家数也有所下降。图表6境内地产债2021年至今违约及展期情况统计日期新增违约主体数量新增违约主体数量新增展期主体数量新增展期主体名单新增违约规模（亿元）2021年1月----0.132021年2月1华夏幸福1福建福晟集团35.942021年3月1重庆协信远创实业--169.542021年4月----28.832021年5月----65.052021年7月1四川蓝光--140.102021年8月1泛海控股--19.722021年9月--1恒大地产34.852021年10月--1新力地产0.362021年11月--3阳光城集团、北京鸿坤伟业、花样年集团4.822021年12月----30.232022年1月----9.342022年2月1福建阳光--6.832022年3月1深圳龙光--94.192022年4月--3融创集团、