地产行业周报：上海首轮供地小幅升温，5月居民中长贷边际改善

2022年6月12日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报上海首轮供地小幅升温，5月居民中长贷边际改善 2核心摘要周度观点：本周河南、贵阳等地下调首付比例、优化公积金贷款政策；上海完成2022年首轮集中拍地，推出地块全部成交，平均溢价率3.5%，略高于2021年第三轮（2.49%），成交地块潜在盈利空间相对充沛，央国企仍为拿地主力。5月新增居民中长期贷款1047亿元，环比4月有所改善。后续政策加大发力有望推动成交缓慢修复，二季度末三季度初为楼市重要观察窗口。我们认为，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。政策环境监测：1）上海首轮供地：市场热度小幅提升，央国企仍为拿地主力；2）5月金融及社融数据：居民中长贷环比改善，企业债券融资偏弱。市场运行监测：1）成交环比上升，后续有望改善。本周新房成交3.3万套，环比升4.7%；二手房成交1.6万套，环比升31.5%。6月前10日新房日均成交同比降46.8%，降幅较5月收窄3.6pct。后续政策发力有望推动成交缓慢改善，二季度末三季度初或为重要观察窗口。2）改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3）库存环比降低，短期维持稳定。16城取证库存10333万平，环比降0.2%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，一线占比提高。上周百城土地供应建面5724.8万平、成交建面2572.4万平，环比升68%、升2%；成交溢价率3.7%，环比升0.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比25.6%、27.2%、47.2%，环比分别升21.6pct、降7.9pct、降13.7pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行25亿元，环比减少175.6亿元；海外债发行4.39亿美元，环比增加0.3亿美元；重点房企发行利率为3.55%-12%，可比发行利率较前次下行。2）地产股：本周房地产板块涨0.17%，跑输沪深300（3.65%）；当前地产板块PE（TTM）11.93倍，估值处于近五年77.18%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为大名城、保利发展、金地集团；南向资金净流入前三为碧桂园服务、越秀地产、富力地产。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年6月8日贵州取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上限制2022年6月6日秦皇岛提高公积金贷款额度，第二次公积金贷款首付比例降至30%2022年6月7日潮州首次申请公积金贷款购买新房首付比例最低为20%2022年6月6日唐山降低住房公积金贷款最低首付，鼓励二孩、三孩公积金购房2022年6月7日邵阳提高公积金贷款额度，二套房公积金首付比例降至20%2022年6月8日河南非限购城市首套房最低首付款比例可下调至20%2022年6月7日南昌公积金首套房贷款最低首付调整为20%，二套房调整为30% 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所2020年1月10日上海首轮供地：市场热度小幅升温，央国企仍为拿地主力事件描述：近日，上海2022年首轮集中供地落下帷幕，供应36宗住宅用地全部成交，总成交金额834.7亿元，平均溢价率3.5%。点评：1）热度高于2021年第三轮。本轮供应36宗宅地无一宗流拍，17宗溢价成交；平均溢价率3.5%，高于2021年第三轮（2.49%）。其中溢价成交中触及中止价成交地块，主要集中在近郊热点板块，如闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等；底价成交地块多集中在远郊片区，对应区域库存去化相对高企。2）央国企为拿地主力。本轮土拍央国企共获取29宗地块，其中招商蛇口以独立及联合体方式拿下四宗，共计169.45亿元，其次为中铁建、建发等。民企参拍信心仍不足，但上海本土民企表现较为积极，大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。3）盈利空间相对充沛。本轮出让地块延续低配建比例要求，多数地块保障房配建或自持比例在5%及以内，为后续盈利留有空间。据克而瑞统计，成交地块平均地房比约0.51，近七成地块房地价差超2万元/平米，潜在盈利较为可观。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：中国人民银行,平安证券研究所2020年1月10日5月金融及社融数据：居民中长贷环比改善，企业债券融资偏弱事件描述：6月10日，央行公布5月金融及社融数据，5月新增居民贷款2888亿元，同比少增3344亿元，环比多增5058亿元。其中新增居民中长期贷款1047亿元，同比少增3379亿元，环比多增1361亿元；新增居民短期贷款1840亿元，同比多增34亿元，环比多增3696亿元；5月企业债券净融资-108亿元，同比少减969亿元，环比多减3587亿元。点评：1）5月新增居民中长期贷款环比4月有所改善，主要源于疫情防控趋缓、地产政策推动按揭需求释放。5月百强房企销售额环比增长5.4%，同比增速（-59.9%）与4月（-59.2%）基本相当，释放筑底信号。后续政策加大发力有望推动成交缓慢修复，二季度末三季度初为楼市企稳重要观察窗口。2）5月企业债券融资偏弱，债券净融资-108亿元。从房企发债来看，5月境内债券发行404.2亿元，环比减少2.5亿元，且以央国企及高信用民企为主，房企信用风险延续之下金融机构资金投放信心仍待修复。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周新房成交3.3万套，环比升4.7%；二手房成交1.6万套，环比升31.5%。6月前10日新房日均成交同比降46.8%，降幅较5月收窄3.6pct。后续政策发力有望推动成交缓慢改善，二季度末三季度初或为重要观察窗口。成交：环比上升，后续有望改善2020年1月10日点评：2022年5月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降0.9pct至18.2%，90-140平套数占比环比升1.2pct至66.5%，140平以上套数占比环比降0.3pct至15.3%，改善型需求（90平以上）占比环比上升。结构：改善型需求占比环比上升32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.5140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下01230246821.3.621.5.621.7.621.9.621.11.622.1.622.3.622.5.650城一手房周成交套数万套万套-80%-60%-40%-20%0%2021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.6新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比降低，短期维持稳定点评：16城取证库存10333万平，环比降0.2%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100020.8.2820.10.1620.12.421.1.2221.3.1221.4.3021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2716城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面5724.8万平、成交建面2572.4万平，环比升68%、升2%；成交溢价率3.7%，环比升0.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比25.6%、27.2%、47.2%，环比分别升21.6pct、降7.9pct、降13.7pct。土地：成交、溢价率回升，一线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002021.52021.82021.112022.22022.5W5.23百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%0100020003000400050002021.52021.82021.112022.22022.5W5.23平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800020.6.2920.10.2921.2.2821.6.3021.10.3122.2.28一线成交建面二线三线万平352 235 178 117 104 0100200300400上海成都北京重庆湖州万平百城土地成交前五城（5.30-6.5） 2020年1月10日回购利率边际降低，继续处于历史低位。R001下行3.39BP至1.45%，R007下行4.14BP至1.63%，资金价格低于2020年同期，处于历史低位。本周央行持续进行100亿元7天逆回购，全周全口径累计净投放0亿元；下周公开市场逆回购到期500亿元。流动性环境：资金面仍处宽松区间9资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所R007低位小幅下行（%）注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。资金价格边际降低（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,0002030405060708090净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准2022/6/22022/6/10涨跌幅（BP）1D1.481.45-3.397D1.671.63-4.1414D1.751.73-2.11M1.922.018.841D1.421.40-2.627D1.631.57-5.4614D1.591.55-3.331M1.581.8829.55ON1.431.40-2.91W1.671.680.11M1.871.8923M2.002.000.1 RDRSHIBOR11.522.533.51/12/13/14/15/16/17/18/19/110/111/112/120182019202020212022 10资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为25.00亿元，总偿还量为25.00亿元，净融资额为0.00亿元。2022年6-12月地产债到期规模1952.26亿元，同比去年同期下降34.17%。节奏上，6月到期规模242.02亿元，下半年7月到期压力最大（约465.51亿）。境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源