敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年6月11日 总量研究 首批公募REITs 2022年一季报点评与解禁分析 ——REITs专题研究报告之四 1、首批公募REITs 2022年一季报点评 截至2022年4月23日，首批公募REITs 2022年一季报均已披露，我们通过回溯各REITs的2021年三、四季度季报及其募集说明书中所披露的预测数据（此类数据已调整至可比区间）并与2022年一季度的各项指标进行比对，对各REITs近期经营情况进行分析。整体来看，与上两个季度相比，2022年一季度，首批上市的9只公募REITs的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈现波动下行的趋势。相较于可比预测数据来看，首批公募REITs的表现呈现分化，其中仓储物流类REITs报告期内的经营指标整体优于预期，而高速公路类REITs的各项指标大多不及预测数据。 2、首批公募REITs的解禁效应 2022年6月21日，首批公募REITs的部分份额将迎来解禁。我们以2022年6月1日9只REITs的收盘价为基准进行测算，可以看出此次解禁规模共计111.45亿元，占9只公募REITs总市值的31.6%，是其流通规模的1.04倍。具体来看，中金普洛斯REIT此次的解禁规模相对较大，为36.5亿元，约是其此前可流通规模的1.86倍；而中航首钢绿能REIT和东吴苏园产业REIT的解禁规模占前期流通规模的比重相对较小。我们认为此次解禁将会在一定程度上重塑部分REITs的二级市场估值。 中长期来看，REITs兼具股性与债性且现存REITs的底层资产均较为优质，具备配置价值。在我们此前的报告中曾提到，基础设施公募REITs收益虽然分别来自资产端和产品端，但产品端的收益主要受资产端运营收入影响。产品端方面，短期来看，尤其是在REITs可流通规模较小期间，产品端价格的波动受市场情绪、投资者风险偏好、宏观经济等因素影响较大，但由于首批公募REITs至少要以募集资金的80%投向标的项目，长期来看底层资产运营情况及其收益对产品端估值影响仍为主导，因此我们认为应重点关注底层资产产生现金流的能力及其可为投资人带来的实际收益率。此次的解禁虽会在一定程度上重塑REITs二级市场的估值，使价格有所回调。不过，由于目前REITs估值普遍偏高，此次的回调或将为投资者带来一定配置价值。标的选择方面，从长期持有的角度来看，建议投资者应更多地关注各REITs经营情况并利用IRR等指标来分析投资性价比；从选择入场时点来看，建议投资者可更多地参考P/B等指标。 3、风险提示 1） 相关政策不及预期的风险。 2） 外界不可抗力带来的风险。 3）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及预期的风险。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 联系人：董乃睿 010-58452066 dongnr@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 1、 首批公募REITs 2022年一季报点评 ................................................................................... 3 2、 首批公募REITs的解禁效应 ............................................................................................ 12 3、 风险提示 ........................................................................................................................ 15 图表目录 图表 1：富国首创水务REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 3 图表 2：富国首创水务REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 4 图表 3：中航首钢绿能REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 5 图表 4：中航首钢绿能REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 5 图表 5：华安张江光大REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 6 图表 6：华安张江光REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ....................................................................... 6 图表 7：博时蛇口产园REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 7 图表 8：博时蛇口产园REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 7 图表 9：东吴苏园产业REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 8 图表 10：东吴苏园产业REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 .................................................................. 8 图表 11：平安广州广河REIT近三季度经营情况 .................................................................................................. 9 图表 12：平安广州广河REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 .................................................................. 9 图表 13：浙商沪杭甬高速REIT近三季度经营情况 ............................................................................................. 10 图表 14：浙商沪杭甬高速REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ............................................................ 10 图表 15：中金普洛斯REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 11 图表 16：中金普洛斯REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 11 图表 17：红土盐田港REIT近三季度经营情况 .................................................................................................... 12 图表 18：红土盐田港REIT报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 12 图表 19：9只公募REITs解禁规模、此前流通规模及未解禁规模占比 ............................................................... 13 图表 20：各REITs前期流通规模、解禁规模及解禁规模占前期流通规模比重 ................................................... 13 图表 21：各REITs市值、解禁规模及解禁规模占市值比重 ................................................................................. 14 图表 22：各REITs个人投资者占比情况 .............................................................................................................. 14 图表 23：截止到2022年6月1日各REITs溢价率 ............................................................................................. 15 tNrRmMoM7N9R7NoMoOoMoMlOnNpRkPqRnM9PnMsRMYoOnRuOtQxP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 固定收益 1、 首批公募REITs 2022年一季报点评 截至2022年4月23日，首批公募REITs 2022年一季报均已披露，我们通过回溯各REITs的2021年三、四季度季报及其募集说明书中所披露的预测数据（此类数据已调整至可比区间）并与2022年一季度的各项指标进行比对，对其近期经营情况进行分析。整体来看，与上两个季度相比，首批上市的9只公募REITs 2022年一季度（以下简称“报告期”）的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈现波动下行的趋势。相较于可比预测数据来看，首批公募REITs的表现呈现分化，其中仓储物流类REITs报告期内的经营指标整体优于预期，而高速公路类REITs的各项指标大多不及预测数据。 细分来看，环保类REITs方面，富国首创水务REIT的主营业务为污水处理，此类项目在一年内污水处理的负荷率会呈现季节性的变化。通常来看，冬季的进水量较少，污水处理的负荷率相对较低；而夏季的进水量较大，污水处理的负荷率相对较高。受此因素的影响，富国首创水务REIT下属子公司2022年一季度的污水处理总量低于