版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 百城去化周期超2年，华南三四线半数承压超30个月 杨科伟 俞倩倩 2022-05 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 2022年4月，市场下行趋势依旧，供应环比放量，但成交有增转降，尚未完全恢复，因疫情多地散发使得长、珠三角部分城市复苏进程被打断，楼市全面熄火，总体延续供过于求，因而狭义库存小幅微增至6.08亿平，成交不济带动去化周期2022年3月末的22.58个月跳增至24.78个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.4亿平，潜在库存风险依旧较大。 目前来看，库存压力主要集中在北部和内陆因历史原因库存基数较大的弱二线和东南沿海前期需求透支严重的三四线城市。 一、待售面积延续微降至5.57亿平方米，住宅环比回落但同比增15% 国家统计局公布数据显示，4月末，商品房待售面积55735万平方米，与上月基本持平，同比增长8.4%，整体商品房待售面积延续小幅回落态势，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。 具体来看，住宅待售面积较上月减少339万平方米，环比回落1.23%，同比上涨14.82%，商品住宅成交仍处底部徘徊，尚未恢复到预期水平。办公如是，环比回落，同比持增，但增幅仅为3.47%。商业待售面积呈现环比微增0.35%，同比持降，不及去年同期，不过考量其基数原因，未来去化压力依旧较大，叠加疫情不确定性影响，使得市场销售呈疲软态势。 图：全国商品房各类物业累计待售面积（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、百城狭义库存增至6.08亿平，去化周期超2年，三四线去化承压 2022年4月，狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据，2022年4月百城商品住宅库存量达到了60805万平方米，环比微增1%，同比增长5%。4月各地楼市利好政策频频，房企推盘积极性上升，供应环比持增，但购房者信心不足，叠加疫情不确定影响，成交由增转降，下行趋势依旧，整体呈现“供过于求”，因而狭义库存小幅微增,去化周期则延续稳步上行趋势，由2022年3月末的22.58个月跳增至24.78个月，较2021年同期近乎翻番。 不同能级城市库存量较上月均保持上扬态势，二三线涨幅在2%以内，一线城市因供应集中放量，050001000015000200002500030000350004000045000500002019年1-2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1-2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1-2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1-2月2022年3月2022年4月住宅办公商业 oPrPsNtOrPqQsNnOzRoPqO7NaO6MpNpPmOtReRpPnQeRoMsOaQsQrQMYtQnPNZqMyR 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 狭义库存环比上涨3%。同比来看，仅二线小幅回落2%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为8%和13%。其中三四线库存压力稳步增长，同比涨幅在不同能级城市中居首。 图：百城2019年以来商品住宅库存量变动情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势：一线增至19.56个月，二线增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，目前库存风险相对可控，而三四线去化周期已达到28.15个月，显著高于百城平均，库存风险直线上升，同比增幅达123%，居不同能级之首。 图：百城2019年以来商品住宅库存量去化周期变动情况（月） 备注：2022年4月商品住宅库存去化周期=2022年4月末商品住宅库存量/近3月商品住宅成交面积均值，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 0100002000030000400005000060000700002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月4个一线30个二线66个三四线19.56 23.07 28.15 24.78 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月4个一线30个二线66个三四线100城平均 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 三、郑汉等二线库存增长快，华南多个城市去化周期超30个月 聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和内陆二线城市，青岛、武汉、沈阳4月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。而从同比涨幅TOP20来看，东南沿海弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上， 盐城、三明、泰州等都市圈边缘城市涨幅显著，同比翻番。 值得关注的是，惠州和郑州不仅库存基数较大且涨幅显著。郑州虽然4月政策利好频频，放宽限购、限售、人才新政、契税补贴等相继落地，但对楼市提振效果不及预期，项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%。惠州如是，对于全日制硕士、副高职称以上人才，商转公不受“首房首贷”的限制，并且降首付、房贷利率下调、公积金贷款优惠变相提升居民购买力，但因核心城市广深市场仍处低位，客户观望情绪加剧，供需低迷，市场现房越发增多。 表：2022年4月末商品住宅库存量TOP20城市和同比涨幅TOP20城市情况（单位：万平方米） 2022年4月狭义库存总量TOP20 2022年4月狭义库存同比增幅TOP20 排名 城市 狭义库存 环比 同比 排名 城市 同比 狭义库存 环比 1 青岛 2560 0% 4% 1 盐城 266% 184 6% 2 武汉 2123 2% 14% 2 三明 233% 52 1% 3 沈阳 2091 -1% -15% 3 泰州 124% 63 0% 4 惠州 1909 4% 41% 4 扬州 73% 236 4% 5 太原 1842 -3% -23% 5 金华 67% 370 -3% 6 成都 1750 -1% -1% 6 河源 55% 510 1% 7 佛山 1560 1% -2% 7 临沂 49% 1381 3% 8 天津 1550 3% 5% 8 惠州 41% 1909 4% 9 长春 1462 -5% 6% 9 东莞 41% 585 1% 10 临沂 1381 3% 49% 10 江门 40% 892 2% 11 广州 1378 7% 16% 11 绍兴 38% 221 3% 12 北京 1377 2% -2% 12 汕头 38% 803 0% 13 郑州 1359 14% 36% 13 衢州 37% 68 -5% 14 昆明 1271 -3% 17% 14 郑州 36% 1359 14% 15 兰州 1248 -1% 5% 15 南京 34% 794 0% 16 大连 1243 2% -5% 16 宁波 29% 434 0% 17 烟台 1236 0% 0% 17 嘉兴 28% 487 2% 18 呼和浩特 1099 0% -17% 18 福清 28% 208 -1% 19 徐州 1026 3% 22% 19 芜湖 28% 189 -3% 20 长沙 964 3% -1% 20 银川 27% 362 2% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 而从去化周期来看，我们筛选了4月库存去化周期超30个月且同比涨幅翻番的26个城市，华南城市占据了半壁江山，以三四线城市为主，除了广西防城港、北海、钦州、柳州等因历史原因库 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 存积压较多的城市之外，还有惠州、珠海、东莞、中山等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分东北和内陆二线城市去化周期也呈现同环比齐增态势，以哈尔滨、长春、 呼和浩特、南宁、郑州、武汉、昆明为典型代表，长春、哈尔滨因疫情原因，楼市供求一度停摆，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。 表：2022年4月末商品住宅库存量去化周期30个月以上且同比超100%城市情况（单位：月） 城市 去化周期 环比 同比 城市 去化周期 环比 同比 防城港 152 9% 327% 东莞 37 0% 147% 哈尔滨 144 41% 328% 衡阳 37 50% 129% 连江 138 66% 144% 张家港 36 24% 225% 长春 130 78% 406% 昆明 34 12% 118% 呼和浩特 104 33% 175% 河源 34 -24% 189% 北海 62 18% 146% 郑州 34 15% 121% 大连 57 -16% 103% 武汉 33 18% 214% 宝鸡 57 16% 109% 柳州 33 16% 107% 惠州 51 4% 270% 三明 33 49% 521% 兰州 49 -11% 180% 肇庆 32 15% 131% 铜陵 43 -1% 116% 南宁 31 3% 142% 珠海 42 5% 221% 福清 30 -41% 157% 钦州 39 23% 111% 中山 30 4% 113% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、广义库存38.4亿平方米高位持稳，仅一线同环比齐跌且降幅居首 广义库存延续上月微降态势，2022年4月末达383526万平方米，较上月回落0.14%，同比上涨2%。主要源于全国疫情多地散发，部分城市土拍延迟，4月份全国土地市场成交规模仍旧处于历史低位，同比去年同期有明显的差距，加之各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设，使得未开工地块量维持稳中有降。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 8 企业年报-克而瑞研究中心 图： 百城2019年8月以来商品住宅广义库存量变动情况（万平方米） 数据来源：CRIC中国