5月LPR降息点评：稳楼市信号再明确

结论 5年期LPR调降15BP，再次显示了房地产救市的信号，有利于提振房地产市场。我们认为二季度依然可能降息、降准，1年期LPR与1年期MLF降息仍可期。今年以来首套房贷政策利率相当于已下调40BP，我们在报告《20220124今年降息程度较大》中认为今年可能降息50BP以上。 数据 1年期LPR最新报3.70%，上月为3.70%；5年期LPR报4.45%，上月为4.60% 要点 截至5月中旬，商品房成交面积仍在下滑，土地成交面积降幅扩大，对楼市、财政收入来说构成较大压力。5月15日LPR调降15BP力度较大，预计效果显著。而今年针对首套房贷利率“降息”累计40BP，符合我们在《20220124今年降息程度较大》中对降幅度息的预期。 我们认为完成全年经济目标需要放松货币政策，稳健的货币政策可以适当提高灵活性。二季度人民币汇率仍可能具有进一步贬值空间。疫情对外贸冲击较为显著，人民币适度贬值一定程度上有利于支持受困企业纾困，促进外贸企业发展，稳定出口相关就业。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；降准不及预期；货币政策超预期；新冠疫情再次爆发。 5年期LPR调降15BP，调降幅度超预期。LPR降低符合我们在前度报告《4月金融数据及房地产差别化政策点评》中的预期。一季度货币政策执行报告指出，存款利率市场化调整机制已经建立，银行的存款利率市场化程度更高，有利于推动银行负债成本下降。 因此虽然5月16日MLF等量平价续作，但报价行下调LPR报价依然有动力。 如今5年期LPR如期调降，我们在本篇报告还想再次讨论本次降息的意图，以及如何看待未来降息政策。 图1：LPR利率与房贷利率 1.组合式“降息”意图：房地产救市刻不容缓 1、4月份房地产销售与投资均在大幅下滑。 统计数据显示，1-4月份全国商品房销售面积同比下降20.9%，4月单月同比下降39%，降幅比3月份继续扩大。1—4月份全国房地产开发投资累计同比下降2.7%，比一季度增速大幅下滑了3.4个百分点。 2、截至5月中旬，商品房成交面积仍在下滑。 高频数据显示5月前20天，30大中城市日均成交面积同比下降58%，仍在延续4月的下滑趋势，其中三线城市日均成交面积同比降幅在扩大。5月前15日100大中城市成交土地面积同比降幅仍在扩大，对财政收入增长也是一大压力。我们在《4月份财政数据点评》中提到，由于疫情对国内生产和居民生活、消费造成冲击，以及政府减税退税，全国一般公共预算收入大幅下滑。同时由于卖地收入的下滑，1-4月，全国政府性基金收入同比增速为-27.6%，增速下滑。这一趋势截至目前仍未好转。 图2：5月前半月商品房成交、土地成交面积同比延续下滑趋势 3、降息力度较大，预计效果显著。 5月15日央行、银保监调整差别化住房信贷政策，调低首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，我们认为相比于等到5月20号下调5年期LPR利率的政策来说，直接下调“利差”，表明了住房信贷政策出台的紧迫性。5月18日李克强总理在稳增长稳市场主体保就业座谈会上指出，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。在20BP“结构性降息”出台5天后，5年期LPR再次调降15个BP，有力响应了总理的“能出尽出”号召，也反映出政策出台的紧迫性和大力度。 不同于15日针对首套住房商业性个人住房贷款利率，本次5年期LPR下调利好全体房贷主体，对降低全社会融资成本的覆盖面更大。《20220124预计今年或降息程度较大》报告中，我们已经认为降息有利于提振购房需求。经测算，本月“降息”35BP将降低1000万首套房贷款的月供2070元。（按照30年期等额本息还款方式计算） 2.未来政策判断 1、一年期LPR有望继续下调。今年以来5年期LPR已累计调降20BP（1月5BP，5月15BP），再加上5月15日房地产差别化调降20BP，在房地产领域针对首套房贷款利率“降息”已经累计40BP，我们在《20220124预计今年或降息程度较大》中预期今年可能降息50BP以上。 表1：历年LPR调降情况 图3：短期票据利率大幅降低，1年期LPR下降压力加强 从1年期LPR角度看，从去年12月开始至今，累计降息15BP。4月份企业端信贷主要靠新增票据支撑，指向企业经营困难增多。当前短期票据利率已经大幅降低，市场利率与政策利率利差扩大，1年期LPR利率下降压力加强。 表2：4月份新增人民币贷款结构（亿元） 2、商业银行继续让利。4月13日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加大金融支持实体经济的措施，引导降低市场主体融资成本。会议决定，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户的支持力度，向实体经济合理让利，降低企业综合融资成本。 当前1年期MLF利率与1年期同业存单利率差值已经大幅增加，MLF利率具有下降的压力。1年期LPR利率与MLF利率保持不变，表明商业银行的利差仍维持在原有水平。 如需让商业银行让利，不仅让商业银行下降LPR利率，更应该让政策利率MLF利率跟随同业存单利率的下降而下降，来降低企业综合融资成本。 图4：1年期MLF与1年期同业存单利差扩大 总理李克强在5月18日稳增长稳市场主体保就业座谈会上指出，3月以来特别4月份部分经济指标明显转弱，经济下行压力进一步加大，要果断作为加大宏观政策调节。我们认为完成全年经济目标需要放松货币政策，稳健的货币政策可以适当提高灵活性，二季度依然可能继续降息、降准。二季度人民币汇率仍可能具有进一步贬值空间。疫情对外贸冲击较为显著，人民币适度贬值一定程度上有利于支持受困企业纾困，促进外贸企业发展，稳定出口相关就业。 3.风险提示 国内宏观经济政策不及预期；降准不及预期；货币政策超预期；新冠疫情再次爆发。