数智河见家居克克而瑞疫中探市疫情下北京住宅市场形势分析及趋势发展一小阳春"回归，后市行情回暖可期2022.05.06 霞话易居企业集团·克面 瑞录onients01北京当前市场概况02土拍看点03未来市场趋势展望 霞居易居企业集团·克而 瑞01北京当前市场概况新房市场热度回升，二手房市场稳中有降 新房市场：市场热度回升，供应显著放量2021年北京商品住宅市场成交破800万方，整体成交量价齐升。2022年住宅市场持续恢复性成交，3月房企推盘速度加快，4月供应井喷达到近一年次新高，成交走势平稳，价格波动中小幅上行，图：2021-2022年北京商品住宅市场成交走势1407000060795570085886012055712 548865676554365543606000052024528465328653589519015345951000100500008040000300004020002010000供应建面（万）成交建面（万）成交均价(元/）数据来源：CRIC整理 新房市场：区域市场热度分化，主城区掀起“购房热主城海淀区供销两旺，环城顺义区供应大幅放量市场竞争趋于白热化，大兴、昌平及通州市场需求释放集中，区域市场热度分化明显：主城区成交占比提升至34%高于往年是今年楼市成交显著变化特征。图：2022年1-4月北京各区商品住宅市场成交走势1128538012000094135910291000007465576250650058000048761494884982240473664441660003404236581260952358724915400002020000东城区西城区朝阳区海淀区丰台区石景山区通州区大兴区房山区门头沟区昌平区顺义区怀桑区平谷区密云区延庆区供应建面（万）成交建面（万）成交均价（元/）图：2020年北京各区商品住宅成交结构图：2021年北京商品住宅供应结构（套）图：2022年1-4月北京商品住宅供应结构（套）怀城区环城区环城区%6563%%E9A34%30%数据来源：CRIC整理 新房市场：刚需及改善项目成交分化，需求聚焦城区优质地段或轨交沿线2022年住宝市场开盘去化率超50%以上的热销项目主要为海淀幸福里润园、中海滩德里及天恒学院里，东城区永定府及天坛府：昌平区中海智单，门头沟金茂长安悦及范北京表：2022年1-4月北京商品住宅开盘去化丰表：2022年1-4月北京商品住宅网签排名项目名称产品户理里取证套数开盘成交套取证去化率价成交套数城交面积成交均价成交金额京能龙湖照上66-81户开居、85-986序房号区域朝阳区小高层/洋房58014%61000三居、110四80（套）(万㎡）（元／）（亿元）670002中海云庭石景山区小高层98三居：114三居196质销开盘海淀区8.29天时汤山街形昌平区洋房56fF-125PF一居-四居学府壹号院3908969274.39317217%60000西红门檬树湾大兴区小高层75两居：95-1073居、122-126四居88828632%62000圆明天顿海淀区1433.2611558637.66幸福里园海淀区小高层/洋房100109三居、119-147四居83000永定府东城区3903.768906133.501中海汇德理海淀区小高层/洋房7）两居、97-990三居6125-129r四居61883000北京城建天坛府东城区1651.7810641318.98963F一居、76两居中建学印悦房山区小高层/洋房87-100三国，120031945000中海寰宇天下天石景山区2232.667022118.684永定府东城区洋房89两居、133三居100%8906858一居、74两回、中海港智理昌平区小高品107m三居以及120m四52948000龙湖云琨昌平区2923.015783017.38中铁兴创您境大兴区洋房小高层71-89-98113-131两居到四居42952500海淀幸福里海淀区1322.048232516.828金茂长安悦门头沟区小高层78-98-118-140两居11到四居54000绿城·沁园朝阳区2322.126521913.8572天坛府东城区小高星126-150-200-220-280两居·四居23196元12800013顺义区洋房/拼95-125附三居·四居22421897940000中海京参号院大兴区1122.096607813.784天恒学院里海定区高60-80-89-113-1271F-14143143100%85373居到四居融御通州区1822.076282013.013拳范北京门头沟区洋房小高层61-69-75-92-991居1015到三居59元5000数据来源：CRIC整理 二手房市场：疫情叠加新房分流，市场在回落中企稳自春节以后，北京二手房成交量进入恢复性上行通道，回升趋势比新房更为明显，3月份成交量持续冲高，成交1.7万套，4月成交稳中有降回落至1.4万套但仍高于1-2月，整体市场逐步企稳。图：2021-2022年4月北京二手房市场成交走势25000256%%00%250%20000%00150%15000100%1000050%%05000-50%100%二手房成交套数（套）新房成交套数（套)二手房成交套数同比增长（%）数据来源：CRIC整理 霞居易居企业集团·克而瑞02北京土拍看点首轮土拍回温下整体冷热不均，二批次挂牌多宗“优质地块"或将掀起土拍高潮 看点一：22年二批次集中供地发布，主城释放多宗优质+高指导价地块22年4月19日，北京第二批次集中供地挂牌17宗地块，其中，朝阳5宗，丰台5宗，昌平3宗，顺义2宗，石景山和平谷各1宗。总用地面积约98万m，建筑规模约175万m，总起始价约559.7亿元。预计将于5月24日以后集中竞拍表：2022年北京第二批次集中供地土地明纸开线区域土地名种总谨面视（）用此面积（P）客积室政府指导价（万／）五-六环朝阳崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块R2二类居住用地、4334托幼用地93514446182. 098.9五－六环朝阳孙河乡前第沟组团插户区改造土地开发项目003地块R2二类居住用地43834292221.57.98五-六环朝阳崔各庄乡奶西村模户区改造土地开发项目29-318地块2二类居住用地56712405091. 39 8.9三－四环朝阳太阳宫新区D区0210-029地块2二类居住用地75711270402.812.98四-五环朝阳十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685、694地块R2二类居住用地86256345022.57.5205252性商业金融服务业用地、A334托幼用地619423. 4411.2四-五环 丰台城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目3VY-13地块R2二类居住用地59360212002.87.5王佐镇各庄T00-(603-L01、L03、L04、L06地块（丰台区青龙湖国际会都核心区C地块）R2二类居住用地、A33基础教育用地、F1住宅混合公建用地、A2文化设施用地1548971427251.084.7六环外丰台北高镇东河沿村户区改造项目FT00-0202-0011地块R2二类居住用地74646439101. 696.5六环外丰台北宫镇东河沿村榴户区改造项目FT00-0202-003地块2二类居住用地、FT00-0202-0005地块A33基教育用地103826637741.626.5四一五环石景山新门口祺户区改造土地开发项目1616-670地块1住宅混合公建用地72588290352.57.95五一六环顺义顺义新城第19街区19-85地块二类居住用地、19-86地块托幼用地1872621577521.185.97五－六环顺义顺义区薛大人庄村剩余2号地块SY00-0025-601地块R2二类居住用地、SY00025-6003地块62839422241.587.3334托幼用地五-六环昌干北七家镇平坊村土地一级开发项目FF-10地块R2二类居住用地、PF-09地块A33基础教育用地96913648211. 495.4六环外昌平六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项自4-07地块R2二类居住用地174275968201. 79 3.9五－六环昌平北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块（CP-12110104009-012地块）R2二类居住用地125183500732.5京土储挂（平）【2022]037号北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块原六环外平谷PG-000-0065、RO-00-0074（B地块）、原PO00005005-1西部（D地块）、原PG00-76581317942.43.205-0035-01东部（I地块）R2二类居住用地、F3其他类多功能用地数据来源：CRIC整理 看点二：22年首轮土拍冷热不均，热门地块触顶，近远郊多宗地块底价成交22年一批次城六区供地7宗，2宗竞地价触顶（纪家庙57.12亿+6%政府份额，崔各庄43.47亿+4.1万m现房），1宗底价成交，1宗流拍；近郊区供地10宗，1宗竞地价触顶（回龙观27.715亿），6宗底价成交；远郊区供地1宗，底价成交城区竞价触顶竞价成交底价成交流拍平均价率怀柔科学城-雁体萌01丰台纪家庙卢沟桥3.37%朝阳准各庄王四营11.52%城六首钢824区石景山首销8304.29%刘娘府小州计6.5%昌平 [回龙观沙河6.38%大兴旧宫西红门黄村2.35%中海创新基地C-50保利金地-马6050环城通州台湖副中心0.57%区顺义二和马坡0.23%房山良乡0%建发：回龙6006.旭话仁和5046小计2.76%远郊杯柔雁栖0%区经域：准备庄LO3-01合计684.46%绿城刘粮府654北技副中心6014华润·首钢区824首钢园830京市城建·卢沟师2502-0030保利金地工四营L04华街纪家南007EBA22办庄新017底价成交中建三局兴创·西红门B2-08竞们成交兴创黄村507竞地价触顶中建智地：洪0045数据来源：CRIC整理 看点三：22年首轮土拍热门板块地块成交楼面价普遍下降朝阳于四营、崔各庄，昌平回龙观等板块内2022年新成交地块楼面价均下降明显，房地价差增大，未来项目售价存在不探可能，同时，利润空间的扩大将为产品设计、精装修配置更能贴近市场主流需求提供可操作性空间，将对已上市项目销售情况产生冲击。位置比较项22年一批供地21年供地项目/拿地房企保利金地保利锦上朝阳壹号中绿东岳府成交楼面价（元/）46026567015582856215朝阳区王四营指导售价（元/m）71000710007100071000其他套内7090/配建公租房套内7090/配建公租房/高标准套内7090/配建公租房/高标准项目/拿地房企绿城和光悦府龙槎合玺望京养云成交楼面价（元/）52918720857443146899朝阳区崔各庄指导售价（元/㎡）88000880008800088000其他套内7090/配建公租房/现房销售配建公租房套内7090/配建公租房套内7090/政府份额20%/高标准项目/拿地房企建发北清云际成交楼面价（远/）4162251223昌平区回龙观指导售价（元/m）6200062000套内7090其他配建公租房配建公租房项目/拿地房企中铁三局兴创华润橡树湾成交楼面价（元/）3496344513大兴区西红门指导售价（元/m）660066000其他配建公租房项目/拿地房企兴创中铁兴创逸境成交楼面价（元/）2996833309大兴区黄村指导售价（元/㎡）590005900其他项目/拿地房企中海照悦需上成交楼面价（元/）4217746257大兴区旧宫指导售价（元/m）7300070000其他四-五环套内7090/配建公租房/五-六环数据来源：CRIC整理 霞居易居企业集团·克而瑞03未来北京市场展望政策环境将持续改善，土地市场将持续分化，新房市场稳定增长，二手房市场恢复中盘亘分化 趋势展望：“稳字当头”下全国层面政策利好不断政策风向标：六