1 2月17日，北京率先完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■调整竞拍规则，半数地块竞现房销售。北京本轮土拍集中于调整地价触顶后的竞拍规则，调整后主要分为四类：1）竞现房销售+摇号/报高标，五成地块要求地价触顶后竞现房销售，较去年第三轮的约三成进一步提升，若竞现房销售达到规定比例，则转为报高标或摇号。2）竞政府产权份额+摇号，大兴旧宫镇地块、丰台玉泉营地块要求地价触顶后竞政府持有商品住宅产权份额，若产权份额达到规定比例，则转为摇号。3）报高标，怀柔雁栖镇地块、顺义新城13街区地块、通州永顺地块地价触顶后采用投报高标准方案方式确定竞得人。4）直接摇号，昌平中关村地块、首钢园区2宗地、亦庄新城地价触顶后直接摇号。值得注意的是，本轮土拍所有摇号环节均要求竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》。此外，对于此前流拍/撤销地块，北京通过拆分地块和取消配建等方式重新出让。 ■土拍热度回升，板块间冷热分化。北京本轮土拍合计推地18宗，成交17宗、流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为5.6%，较去年二三轮的60.5%、15.4%进一步下降，流拍率持续改善；成交金额480.2亿，平均溢价率3.7%，较去年第三轮的1.8%有所改善，但仍低于去年前两轮的7.3%、4.0%。以及考虑到北京首轮土拍时间较早，本次土拍热度明显回升。横向对比，北京广义流拍率明显低于18城平均水平14.2%，平均溢价率略低于18城平均水平4.3%。从区位来看，北京本轮土拍主城区供地数量较少，大兴区、顺义区等近郊区域推地较多，板块分布较广，环线跨度较大，冷热分化明显。热门地块竞争较为激烈，朝阳区崔各庄地块、丰台区玉泉营地块均地价触顶、触发竞现房销售/竞政府产权份额环节，昌平区中关村地块也以15%的触顶溢价率成交，朝阳区王四营乡、大兴区旧宫镇等热门板也均为高溢价成交。而大兴区黄村镇、怀柔区雁栖镇等地块位臵相对较偏（多数位于六环外），均底价成交，石景山首钢地块由于配建要求较高、起拍金额较高流拍。 ■国企仍为拿地主力，主流国企积极拿地，联合拿地占比下降、国企独立拿地占比上升。本轮土拍国企仍为拿地主力军，全口径拿地金额为392.6亿，拿地金额占比为81.7%，较去年二三轮的89.1%、98.5%有所下降，略高于去年首轮的78.9%。主流国有房企积极拿地，绿城拿地98.4亿，为本轮土拍拿地金额最大的房企，华润臵地、中海地产、保利&金地联合体拿地金额均在50亿以上，建发也有参与。民企拿地意愿持续减弱，拿地金额占比由去年三轮的49.8%、10.8%、14.7%进一步降至仅2.9%，主流房企旭辉14.1亿拍得1宗地。城投拿地135.6亿，占比28.2%，较去年第三轮的63.8%有明显下降，但仍高于去年前两轮的10%左右。北京本轮土拍国企、城投、民企拿地占比均有所下降，主要源于拿地方式的转变，联合拿地占比明显下降，仅3宗地为联合拿地，占比为17.6%，明显低于去年第三轮的45.5%，其中2宗为保利发展与金地联合拿地，1宗为国企中建三局与城投平台兴创投资联合拍得，国企独立拿地占比明显上升，由去年第三轮的45.5%上升至本轮的58.8%。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月16日 北京土拍零距离（7/22）：首拍热度回升，国企仍为拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 城投债务透视（7）：山东篇 2022-05-15 如何看待社融不及预期？——4月金融数据解读 2022-05-14 济南土拍零距离（6/22）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力 2022-05-13 苏州土拍零距离（5/22）：首拍热度一般，国企成拿地主力 2022-05-12 通胀强于预期，债市延续震荡——4月通胀数据解读 2022-05-12 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 调整竞拍规则，半数地块竞现房销售.................................................................................. 3 2. 土拍热度回升，板块间冷热分化......................................................................................... 3 3. 联合拿地占比下降，国企仍为拿地主力 .............................................................................. 5 图表目录 图1：北京2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 4 图2：北京本轮土拍流拍率、溢价率均有所改善...................................................................... 4 表1：北京本轮土拍集中调整地价触顶后的土地竞拍规则........................................................ 3 表2：北京2022年首轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） ......................................... 4 3 固定收益主题报告 2月17日，北京率先完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 调整竞拍规则，半数地块竞现房销售 北京本轮土拍拿地前、拿地后规则基本不变，集中于调整地价触顶后的土地竞拍规则，调整后规则主要分为四类：1）竞现房销售+摇号/报高标。北京进一步推进“现房销售”，五成地块要求地价触顶后采用竞现房销售的方式确定竞得人，较去年第三轮三成左右的占比进一步提升，若竞现房销售达到规定比例，则转为高标准商品住宅建设方案投报或摇号。2）竞政府产权份额+摇号，大兴旧宫镇地块、丰台玉泉营地块要求地价触顶后采用竞政府持有商品住宅产权份额的方式确定竞得人，若产权份额达到规定比例（本轮均为“10%”），则转为摇号。3）报高标，怀柔雁栖镇地块、顺义新城13街区地块、通州永顺地块采用投报高标准方案方式，地价触顶后参拍企业提交高标准建设方案，专家给予打分、分高者得。4）直接摇号，昌平中关村地块、首钢园区2宗地、亦庄新城地价触顶后均采用直接摇号的方式确定竞得人。值得注意的是，本轮土拍所有摇号环节均要求竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》。 此外，对于此前流拍/撤销地块，北京通过拆分地块和取消配建等方式重新出让，如石景山首钢园区2宗地为去年第二轮中止出让的地块拆分而来，并剥离了公建混合住宅用地，起拍总价也有所下调；顺义新城5街区地块、中关村地块、朝阳区王四营乡地块均取消了配建保障性租赁住房的要求。 表1：北京本轮土拍集中调整地价触顶后的土地竞拍规则 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 5%-15% 竞政府产权份额+摇号+提交高标准承诺书；竞现房销售+摇号；报高标建设方案；竞现房销售+报高标建设方案；摇号 销售指导价 - 22年首轮 3%-15% 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；报高标；摇号 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度回升，板块间冷热分化 北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均较第三轮有所改善，土拍热度明显回升。北京2022年首轮土拍合计推地18宗，推地数量虽较去年第三轮的13宗有所增加，但仍明显低于去年首轮的30宗和第二轮的43宗；成交17宗、流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为5.6%，较去年第二轮的60.5%、第三轮的15.4%进一步下降，流拍率持续改善；成交金额480.2亿，平均溢价率3.7%，较去年第三轮的1.8%有所改善，但仍低于去年首轮的7.3%、第二轮的4.0%。以及考虑到北京首轮土拍时间较早，本次土拍热度明显回升。横向对比，在已完成首轮土拍的18城中，北京广义流拍率明显低于18城平均水平14.2%，平均溢价率略低于18城平均水平4.3%。 4 固定收益主题报告 图1：北京2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：北京本轮土拍流拍率、溢价率均有所改善 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 板块内冷热分化。整体来看，北京本轮土拍主城区1供地数量较少，朝阳区、丰台区、石景山区共推地7宗，大兴区、顺义区等近郊区域推地较多，共推地10宗，占比55.6%，远郊怀柔供地1宗。板块分布较广，环线跨度较大，地块质量差异也相对较大，冷热分化明显，热门地块竞争较为激烈，朝阳区崔各庄地块、丰台区玉泉营地块均地价触顶、触发竞现房销售/竞政府产权份额环节，昌平区中关村地块虽不在主城区，但板块内教育、科技资源丰富，也以15%的触顶溢价率成交，朝阳区王四营乡、大兴区旧宫镇等热门板块也均为高溢价成交。而大兴区黄村镇、怀柔区雁栖镇等地块位臵相对较偏（多数位于六环外），均底价成交，石景山首钢地块由于配建要求较高（需配建23%的保障性租赁住房）、起拍金额较高（32.1亿）流拍。 表2：北京2022年首轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） 行政区 宗地代码 地块状态 规划建筑面积 起拍金额 成交价格 溢价率 起拍楼面价 成交楼面价 拿地企业 达到限价后的竞拍规则 朝阳区 北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造土地开发项目30-L03-01地块 触及最高限价 9.2 37.8 43.5 15.0% 40906.4 47042.4 绿城中国 竞现房销售+摇号（提交高标准承诺书） 丰台区 北京市丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块 触及最高限价 8.5 54.4 57.1 5.0% 63700.2 66885.2 华润臵地 竞政府持有商品住宅产权份额+摇号（提交高标准承诺书） 昌平区 北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块 触及最高限价 7.2 24.1 27.7 15.0% 33566.5 38601.4 建发股份 竞现房销售+摇号 大兴区 北京市大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块 溢价成交 5.9 22.3 24.8 11.2% 37925.5 42177.2 中海地产 竞政府持有商品住宅产权份额+摇号（提交高标准承诺书） 朝阳区 北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块 溢价成交 9.2 39.2 42.4 8.2% 42552.3 46025.9 保利发展，金地集团 竞现房销售+报高标 石景山区 北京市石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目1604-654-1、654-2、696、728-1地块 溢价成交 9.4 37.7 40.2 6.6% 40194.5 42827.9 绿城中国 竞现房销售+报高标 大兴区 北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块 溢价成交 4.4 14.6 14.8 1.1% 33009.0 33370.7 绿城中国 摇号（提交高标准承诺书） 顺义区 北京市顺义区顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块 溢价成交 7.5 14.0 14.1 0.5% 18577.7 18670.6 旭辉集团 竞现房销售+摇号（提交