房地产：苏州首轮土拍点评-央国企全包，规则放松稳成交

苏州2022年首轮土拍推出15宗涉宅地均成交，首轮供应仅占全年供地计划的15%。与苏州2021年后两轮土拍均出现流拍而言，2022年首轮土拍企稳。15宗地总计成交金额234亿元，总计成交85万方建设用地面积，比566.7公顷的2022年全年苏州市区宅地供地计划，首轮占比仅有15%。 溢价率成交占比提升至27%，2宗触发中止价进入一次性报价。成交的15宗地，其中11宗以底价成交，2宗触及中止价进入一次性报价阶段，最高溢价率为15%。相较苏州2021年三轮底价成交占比43%、84%、92%，此次首轮土拍73%的底价成交占比也表现出了一定程度的回暖。 本轮土拍均由央国企竞得，并且多数为苏州本地国企。从拿地企业来看，民企报名参与度较低，除苏州高新地产集团、木渎集团、太湖城投等本地国企，万科、招商、保利置业、大华、星河、南京安居等房企也参与了报名竞拍。但最终除大悦城、招商蛇口、中国铁建和深圳天健四家外来企业竞得外，剩余地块均被本土国企或城投平台拿走。 土拍规则进一步放松，降低企业的参拍成本以调动企业参拍热情。 苏州此轮土拍的竞买门槛进一步调低，土拍将竞买保证金比例由去年三轮的30%降至20%，对房企的资金要求明显放松。同时，姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份；同时宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中国国贸、中新集团等，并持续推荐一线央国企。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:苏州近三轮涉宅土拍数据汇总 表2:苏州近三轮TOP10拿地房企成交总金额（亿元）&占比 表3:苏州近三轮TOP10拿地房企溢价率&平均楼面积 表4:重点公司盈利预测 表5:重点物业类公司盈利