房地产：行业阵痛持续，房企投资要做好三个收缩

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国2021H1中报点评 主业稳健+经营性业务亮眼，“三道红线”维持绿档——龙湖集团2021H1中报点评 合同销售同比增60.7%，“三道红线”维持绿档——滨江集团2021H1中报点评 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年5月11日 行业研究 行业阵痛持续，房企投资要做好三个收缩 核心观点： 作为国民经济的支柱性产业，可以预期的时间线内，房地产行业都有存在的必然性，有其历史使命存在，但在政策外力的作用下，行业加速走向新阶段，新模式，房企加速构建新生态，找寻新平衡，开启新的投资安排，逐渐脱离最初规模主导下“以量取胜，以量论英雄”的阶段，确保“适量高质，价优物美”。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 自然发展规律使然，任何行业发展到一定阶段，就一定会出现拐点，或行业模式变革，或经营方向转移，无论是内力的驱使，还是外力的推动，充分竞争的行业，或都将面临利润下滑的阶段，可以称之为拐点，也可以称之为分水岭，此时行业则开始定向的选择行业的参与者，丛林法则生动演绎，当行业生态达到一定新的平衡，格局趋向新的稳定，模式有新的更迭，行业秩序重建，立身于行业内的企业也都在寻找并构建新的发展平衡态，保障一定阶段内的发展持续性。 作为国民经济的支柱性产业，可以预期的时间线内，房地产行业都有存在的必然性，有其历史使命存在，但在政策外力的作用下，行业加速走向新阶段，新模式，房企加速构建新生态，找寻新平衡，开启新的投资安排，逐渐脱离最初规模主导下“以量取胜，以量论英雄”的阶段，确保“适量高质，价优物美”。 目录 1、2021年房企投资拿地“双升双降”的四大特征 ................................. 2 2、过往投资好做在“三易”，现今难做在“三难” ................................ 4 3、投资上坚持“三个收缩”，追求“动态零库存” ................................ 5 1、2021年房企投资拿地“双升双降”的四大特征 谈及2021年房企地投资，以过山车形容毫不为过，上半年，市场行情仍坚持着正向演绎，土地市场仍旧保持着火热行情，各企业拿地热情不减，仍不断有土地被拍出高价，刷新纪录，民营房企依旧积极活跃；至下半年，头部房企风险显露，暴雷事件频发，各方博弈和猜测加强，资金端、政府端、供应链端、消费者端、合作方端对于地产企业的防御心理渐盛，行情骤降，房企生存环境日益严峻，多方的防御将房企推向另一极端，民营房企批量退出土地市场，以至下半年，房企拿地犹如过山车，直往谷底冲。 具体到房企拿地端的表现，主要表现出“双升双降”特点， （1）总（增）量降—不分企业属性，房企拿地总量均处下降状态。2021年，整体来看，房企拿地都表现出的减量特征，多房企拿地均出现明显减少，其中不乏民营房企，央企国企同样妥协于现实行情，在拿地上谨慎性为先，稳健为主，“量入为出”，精准化投资仍占据主导。从拿地总量表现上看，26家典型房企新增土地投资总量同比降低26%，其中，富力地产、中国奥园等企业并未有任何土地补充。从投销比数据看，24家房企按金额口径计算的投销比同比降低9个百分点至31%，碧桂园、万科地产、保利发展、绿地控股、新城控股、正荣地产、中骏集团控股、合景泰富集团等房企的土地投资投销比均在40%以内，满足“三线四挡两观察”中的“两观察”要求。土地储备总量同样处在下滑趋势，主动消化库存，减少土地储备总量对于资金和资源的占有和积压。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：26家典型房企新增土地投资建筑面积变化走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 （2）民企降—民企拿地意愿和能力骤降，央企国企相较于民企更积极。分不同属性房企来看，民营房企与央企在拿地安排上表现出一定的截然相反的特征。民营房企拿地前高后低，上半年行情秩序稳定，民营房企保持既有的拿地热情，积极补充土地储备，不惜高价拓展优质土地资源，下半年行情突变，民营房企开始集体退出土地市场，即使稳健型民营房企也仅仅是在选定的城市范围内做适度的资源补充，不做过多参与，“躺平”应该是最贴切的描述。央企国企在上半年则相对稳健，土地市场参与度有限，下半年，央企国企优势凸显，保持一定的市场参与度，部分房企拿地情况较上半年有明显增加，典型房企如中海地产，上下半年拿地总量比为37%：63%。 值得注意的是，央企国企拿地表现尚可仅是参照于民营房企而言，在时间周期上，央企国企拿地总量并没有显著提高，稳定为主基调，缩量为常态。 （3）权益升—房企都是避险为先，合作风险增加时，权益比提升也是理所当然。房企之所以在拿地上之所以愿意让渡权益，核心的思考在于防风险，减轻企业资金端的压力，与各合作方之间形成良好的优势互补，资源共享，风险共担的生态。而在房企纷纷呈现资金端压力，合作的风险已然开始上升，房企在拿地上也开始主动控制拿地的权益比例，主动控制因合作方出险而可能衍生的风险，通过拿地权益比例的提高来提高自主权，避免被动陷入风险。 （4）标准升—通过提升标准，选择确定性更高，利润更高的资源。时至今日，对于多房企而言，投资的框架已然清晰，更明确资源与企业本身的适配性，包括投资所能框定的范围，对于城市基础条件的了解，不能说确保完全无误，但大范围的认知是确定性的。而且，由于行情和外部环境的变化，拿地不再是毫无边际的撒网，房企开始更多的在有限的空间范围和边界内安排自己的资源，将有限的资源投放在已有多年沉淀，已有丰富积累的地理范围内，在确定好的边界之外不再做过多探索，各房企主流的选择仍然是核心的城市群，都市圈，在既有的城市群内再做优化选择。 大范围来看，房企可供选择的土地资源类型丰富。土地公开市场，地方政府开始有让利倾向，推出的土地也不乏高质量土地，如果企业有这种能力和意愿，能够获得较为优质的土-40%-20%0%20%40%60%80%100%050001000015000200002500030000350004000020172018201920202021新增土地投资建筑面积（万平米）同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 地资源。公开市场同样如是，一些资金压力较大的企业也有意愿以出售资源缓解企业资金压力，其中也不乏高质量资源，能不能拿到同样取决于企业本身的能力和意愿。由于房企当前承受着较大的资金压力，防风险依旧处在第一位，所以拿地时更谨慎，拿地时设定的标准更高，对于项目的回报周期、IRR、净利润率都有更多的要求，以保证利润有更高的确定性。 2021年的时点可以称之为房地产企业发展的转折点，也是房企拿地的转折点。房企既进入到缩表周期，开启新的发展阶段，投资上也必然保持着同步性，包括土地供给模式和制度也将保持同步的变革，以便推动行业和企业进入新阶段、新模式。 2、过往投资好做在“三易”，现今难做在“三难” 2021年渐行渐远，但是土地市场和房企拿地的特征仍在持续，虽不断有利好的信号出现，但是房企所呈现出来的资金压力并没有明显改善，出险的企业仍在苦苦挣扎，未出险的企业也在努力寻找新的减压之法，去思考如何将投资做的更好，降低试错的成本。 事实上，无论何时，投资总是房地产行业范围内长盛不衰的话题，投资好不好做，一方面关乎市场情况，市场行情好不好，拿到项目能不能卖出去，会不会砸在手里，会不会成为负累？即使能够拿到项目，项目的利润情况，能否盈利？另一方面也关乎企业本身情况，投资拿地的钱来自于哪里，是否有充足的资金保障，拿了土地之后，是否有足够资金保障项目的开发建设，归根到底钱是不是有，是不是可以自由自配？ 对于房地产企业而言，行业高歌猛进的阶段，投资是好做的，挑战也并没有那么大，主要体现在三个“易”上： 其一、行业在向上，资金易调用；行业销售向上，买了地，建了房，总是不愁卖的，回来的款可以自由的调用，企业的资金归集能力强； 其二、利润有空间，风险易控制。地价与房价差存在，房企的利润空间可观，拿错了地，也能够通盘考虑，风险是可控的，偶尔拿错了地，也不至于造成不可避免的损失，拿了高价地也能通过时间来盈利； 其三、有利可图之，资金易获得。也正因为行业高歌猛进，且有利可图，资金方也有强烈的意愿和兴趣参与到房地产行业内，房企可以很容易拿到钱，既不差钱，亦无过多后顾之忧，前端不差钱，后端不差利，投资拿地又能有何过大难度可说。 现如今，环境巨变，无论主动或被动，房企都需要与时势保持同步，最大化实现适应，而后寻求突破。在土地投资上也将保持同步的变化与适应，改变原有的投资逻辑和模式。而在当前环境下，房企的投资是不是变得更难做了？客观言之，可以说更难了，也可以说更好做了。 投资变得更好做了，体现在三个明确上： 第一个明确—投资的边界更明确：基于需求边界范围做资源规划。当前环境下，房企对未来的体量发展已经有了相对清晰明确的规划，“稳”列于首位；加之经年的经验积累，房企也越发明确如何划定边界去着眼投资，相对清楚的知道怎样的投资安排，怎样的资源投入能够支撑起体量的目标，保持规模“稳定”，份额稳定的同时，控制住风险。前事不忘，后事之师。经历过前期的大范围铺摊子，有过的经验都将为后续的投资安排提供经验借鉴，不太可能再去无边界的找寻机会，就在有限的范围内做投资即可，这个范围并不绝对是地理边界上的范围，而是需求意义上的边界，有需求基础和支撑的范围之内。 第二个明确—资源的类型更明确：开发与经营持有之间如何动态平衡。需要做好投资 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 安排的类型无非开发业态和经营业态，经历过历史沉淀之后，房企也对各个业态配比之间有更加明确的规划，知道怎样的搭配更符合发展的趋势，和企业整体的战略走向，做好开发与经营之间的动态平衡。 第三个明确—合作伙伴的标准更