美股医疗保健服务行业积极的医疗办公楼前景：启动覆盖医疗保健不地产信托和医生不地产信托

核美国医疗保健服务积极的 MOB 前景：开始覆盖 HR (OW) 和 DOC (OW)积极的 MOB 行业基本面：我们正在扩大医疗保健的覆盖范围行业更新美国医疗保健服务中性的不变股票研究2022 年 4 月 26 日REITs 添加了两家专注于医疗办公楼 (MOB) 物业类别的公司：医疗保健房地产信托 (HR) 和医师房地产信托 (DOC)。两家公司都有超过 95% 的投资组合投资于 MOB。鉴于一致/稳定的行业基本面以及近期一些不利因素的清除，我们对 MOB 行业持积极态度。 Covid 和远程医疗曾经被认为是 MOB 行业的主要风险，我们认为：1）通过大流行保持稳定的入住率； 2）通过现在似乎正在加速的大流行的健康交易量；和3）远程医疗需求的常态化，都指向这些关键风险的清除。 MOB REITs 在过去几年（由于 Covid 导致的 2H20 前）实现了一致的运营业绩，NOI 增长了 2-3%，因为卫生系统总体上是健康的，因为数量从住院病人转移到门诊病人，同时也受益于有利的美国人口统计数据.因此，鉴于相对稳定的表现，再加上 MOB 行业上限利率的杠杆作用继续呈下降趋势，我们开始对 HR 的 OW 评级和 33 美元的 PT 以及对 DOC 的 OW 评级和 20 美元的 PT 进行覆盖。人力资源和 HTA 收购：人力资源股票年初至今下跌了 -15%，主要是与美国医疗保健信托基金（HTA/未评级）的收购公告相结合。这主要是因为，尽管拟议的 HTA 合并可能会增加 FAD，但在合并后的前 1-2 年，它可能会略微稀释 FFO，具体取决于协同效应的水平（目前由 mgmt. 预测仅为约 3500 万美元）第一年的成本协同效应）。这在我们自己的 HR/HTA 增加/稀释分析中显示在图 21 中。但是，我们认为投资者可能忽略了该交易的收入协同潜力，因为合并后的实体将与美国前 100 大卫生系统中的 57 个建立关系，并且应该是人力资源部以前没有接触过的 120 个新校区的 MOB 扩展的“首选”合作伙伴。 HTA 产品组合显着扩大了 HR 在休斯顿、罗利、奥斯汀和丹佛等目标市场的影响力，以及在波士顿、纽约、匹兹堡、盐湖城、查尔斯顿、杰克逊维尔和奥兰多等新市场的影响力。投资结论：总而言之，鉴于 HR 新的更大规模和投资组合实力，我们认为 HR 略高于 DOC。因此，我们认为 HR 的交易价格应略高于 DOC。我们的 HR PT 基于 18 倍 P/FFO 比率，这实际上比其 19 倍的 5 年历史平均值略有折扣（但与 10 年平均值一致）约 18 倍。）因此，我们对 HR 和 33 美元 PT 的 OW 评级（18 倍我们 2023 年 FFO 估计的 1.85 美元）代表了约 23% 的上涨潜力，包括股息。对于 DOC，我们的 PT 基于 17 倍 P/FFO 比率，这与其 17 倍的 5 年历史平均水平一致，并略高于其 16 倍的 10 年历史平均水平，因为我们认为 DOC 已经走强多年来，其投资组合的趋势与整个 MOB 行业较低的上限利率一致。在我们 2023 年 FFO 的 1.13 美元的 17 倍 P/FFO 上，我们得出了 OW 评级和 20 美元的 PT，代表了约 19% 的上涨潜力，包括股息。有关本报告中我们的评级、目标价和盈利变化的完整列表，请参阅第 2 页的表格。美国医疗保健服务史蒂夫·瓦利奎特+1 212 526 5496袁咏仪+1 212 526 5568Barclays Capital Inc. 和/或其关联公司之一与其研究报告中涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应仅将本报告视为做出投资决定的单一因素。请参阅从第 42 页开始的分析师认证和重要披露。受限 - 内部 巴克莱 |美国医疗保健服务2022 年 4 月 26 日2美国医疗保健服务医师不动产信托 (DOC)本报告中我们的评级、价格目标和盈利变化摘要（所有变化均以粗体显示）公司评分老新价格22 年 4 月 25 日老的价格目标新百分比变化老的1 财年每股收益 (E)新百分比变化老的2 财年每股收益 (E)新百分比变化美国医疗保健服务纽纽医疗保健房地产信托公司 (HR)不适用OW27.88不适用33.00- 不适用0.30- 不适用0.33-医师不动产信托 (DOC)不适用OW17.58不适用20.00- 不适用0.30- 不适用0.36-资料来源：巴克莱研究。股价和目标价格以主要上市货币显示，每股收益估计以报告货币显示。 FY1(E)：巴克莱研究公司当前的财政年度估计。 FY2(E)：巴克莱研究部对下一财年的估计。股票评级： OW：增持； EW：等重； UW：减持； RS：评级暂停行业观点：Pos：正面；新：中性；负：负估值方法和风险估值方法：我们 33 美元的 PT 基于 18 倍 P/FFO，我们 2023 年的 FFO 为 1.85 美元。 18 倍比 HR 的 5 年历史平均值 19 倍略有折扣，但与 10 年平均值 18 倍一致。鉴于通过 HR-HTA 合并创造的更大规模，我们认为 HR 的交易价格应该高于其目前的交易价格。可能阻碍实现巴克莱研究估值和价格目标的风险：远程医疗的普及速度快于预期或对新 MOB 物业的需求放缓将减缓增长。估值方法：我们 20 美元的 PT 基于我们 2023 年 1.13 美元的 17 倍 P/FFO。我们的 17 倍市盈率与 DOC 的 5 年历史平均值 17 倍一致，略高于其 10 年历史平均值约 16 倍，我们认为这是值得的，因为 DOC 在过去几年加强了其投资组合并且趋势与整个 MOB 行业较低的上限率一致。可能阻碍实现巴克莱研究估值和价格目标的风险：远程医疗的普及速度快于预期或对新 MOB 物业的需求放缓将减缓增长。投资活动放缓也将对公司增长构成风险。资料来源：巴克莱研究。医疗保健房地产信托公司 (HR) 巴克莱 |美国医疗保健服务2022 年 4 月 26 日3卫生系统 44%供应商/政府/其他8%总市值〜$ 498B房地产投资信托基金13%私人投资者 35%医疗办公大楼 (MOB) REIT 产业医疗办公大楼 (MOB) 可以是单租户或多租户物业，这些物业出租给更频繁地隶属于卫生系统的医疗机构，无论是否与更大/单专业或多专业（或不相关）团体相关，以及包括需要专门用于患者检查和治疗、诊断成像、门诊手术和其他相关服务的空间的租户，例如医生、牙医、治疗师和其他医疗保健提供者。 MOB 物业通常与商业办公楼相似，但可能需要更大的管道、电气和机械系统来满足租户的需求，例如每个房间的水槽、更亮的灯光和其他专业医疗设备/技术。作为进一步的分类，MOB 隶属于卫生系统，位于“校园内”或“校园外”。我们对 MOB 的投资论点得到以下支持：1) 对医疗保健和相关服务的需求增加，主要是由于老年人口的加速增长、更长的预期寿命和“千禧一代”开始的家庭； 2) 医疗保健支出将因此增加，因为这些人群（老年人和新家庭）往往有更多的医疗保健支出；同样，医疗保健就业已显着增加，并有望继续满足这种增加的护理需求； 3) 将医疗保健转向更加“基于价值的护理”模式，推动将护理从传统医院环境转移到成本更低的门诊环境； 4) MOB 房地产整体具有吸引力的基本面，为投资者提供稳定性和多元化； 5) 清除由 Covid 驱动的风险，包括自大流行高峰以来医生就诊量的正常化和远程医疗利用的正常化。 .市场概述：强大的 MOB 行业基本面MOB 市场的总价值估计约为 4980 亿美元16 亿平方英尺（每 Revista），高度分散，只有约 48% 的投资者拥有（13% 的房地产投资信托基金，35% 的私人资本），而卫生系统和医生拥有约 52%。加起来，公共房地产投资信托基金仅拥有 MOB 房地产的 13%，或大约约 650 亿美元（下图 1）。从历史上看，医院和卫生系统拥有 MOB 房地产的绝大部分；然而，多年来，随着向投资界提供 MOB 资产释放了患者护理和其他运营改进所需的资金，这种情况已经发生了变化。我们预计这种更多所有权转移到投资者手中的趋势将继续下去，这代表了 REITs 在这一资产类别中获得额外市场份额的 250B 美元机会。图1医疗办公大楼 (MOB)：市值约为 4980 亿美元资料来源：Revista，2022 年 2 月MOB 处于有利地位，是推动医疗保健和相关服务需求增加的许多宏观经济趋势的受益者。过去 5 年，MOB 巴克莱 |美国医疗保健服务2022 年 4 月 26 日4房地产类型受益于强劲的市场基本面，入住率在 91-93% 范围内，增长率约为 2%，NOI 持续增长在 2-3% 范围内（参见下面的图 2-5）仅略有下降疫情期间首当其冲。因此，MOB 经常为投资者提供多元化和其他一些财产类型的更一致的回报，包括高级住房运营财产 (SHOP) 和专业护理设施 (SNF) 以及其他急性后设施。由于 MOB 资产集中度超过 90%，我们开始报道 DOC 和 HR 的两家公司都对稳定和一致的趋势有最大的敞口（见图 2）。图 2HC REIT Group – 按物业类型划分的投资组合股票代码SH-NNN店铺SNF/后-急性暴民生命科学医院和其他全部的CTRE租金百分比21%0%79%0%0%0%100%MPW收入百分比0%0%0%0%0%100%100%顶峰NOI 百分比0%8%0%39%51%2%100%SBRANOI 百分比13%9%61%0%0%18%100%录像机NOI 百分比16%31%10%22%10%11%100%出色地NOI 百分比23%37%10%23%0%8%100%文档NOI 百分比0%0%2%94%0%4%100%人力资源NOI 百分比0%0%0%94%0%6%100%HTA租金百分比1%0%0%93%0%6%100%LTC收入百分比51%0%47%0%0%1%100%国民健康保险收入百分比62%0%35%0%0%3%100%OHI收入百分比19%0%75%0%0%6%100%DHCNOI 百分比19%0%2%55%17%7%100%资料来源：公司文件；巴克莱研究图 3在过去 3 年中，MOB 同行群体的入住率非常一致，在 91-93% 范围内。值得注意的是，在图 3 中，我们看到 SS MOB 入住率保持相对稳定，因为该行业面临着大流行带来的关闭和更新压力。平均按物业类型划分的 SS 入住率100%95%90%85%80%75%70%选购 SH-NNN MOB生活科学SNF/急性后资料来源：公司文件；巴克莱研究从运营角度来看，医师房地产信托 (DOC) 在过去 3 年中表现尤其出色，记录了最高的 MOB 入住率（部分原因在于其投资组合更倾向于单租户，请参阅第 33 页更多的）。在我们看来，2019 年第一季度2Q192019 年第三季度2019 年第四季度1Q202020 年第二季度2020 年第三季度2020 年第四季度1Q212Q213Q214Q21 巴克莱 |美国医疗保健服务2022 年 4 月 26 日5在整个大流行期间以及与其他物业类型相比时，MOB REITs 的整体入住率表明了该行业的价值。图 4医疗保健房地产投资信托基金：MOB 同店入住率比较医务室（SS）2019 年第一季度2Q192019 年第三季度2019 年第四季度1Q202020 年第二季度2020 年第三季度2020 年第四季度1Q212Q213Q214Q21顶峰92.5%92.5%92.1%92.5%91.6%91.9%91.8%92.4%92.0%92.0%91.9%92.1%文档95.7%95.5%95.6%95.3%95.6%95.4%95.4%95.3%95.5%95.4%95.1%95.1%HTA91.9%92.1%91.7%91.7%91.4%91.0%90.8%90.5%90.2%90.2%90.4%90.1%人力资源89.6%89