房地产行业研究周报：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来  2021年房地产板块营收增速略有放缓，2021年营收同比增长9%，较2020年减少3个百分点；2021年四季度、2022年一季度营收同比增速分别为-10%、-13%，为近期季度同比增速最低位。主要受房企资金紧张影响，行业竣工规模同比下行，影响项目结算确认，导致近2个季度营收出现同比负增速。随着行业政策面、融资面支持力度增加，及销售改善预期渐强，房企资金环境将改善，进而拉动竣工结算规模回升，行业营收增速底部有支撑。  2021年行业盈利规模大幅下降，同比增速为-85%，较2020年减少72个百分点，2021年四季度-2022年一季度行业利润规模由负转正，2022年一季度同比增速为-41%，单季度盈利规模触底反弹。  2021年行业盈利能力持续下行，2021年毛利率及净利率分别为20.8%、2.5%，较2020年减少6.2、6.8个百分点，2021年四季度行业整体为录得单季度亏损，2022年一季度实现反弹，毛利率及净利率分别为20.3%、2.3%，环比减少0.6、增加7.4个百分点，实现季度同比增速回正。当前行业盈利能力已处于底部，结算项目毛利率将随着土地成本上升幅度减缓而逐步企稳，且行业基本面将持续改善，未来行业盈利能力触底反弹将开启。  行业整体负债水平有所压降，2021年行业整体净负债率为79.3%，剔除预收款资产负债率为72.4%，现金短债比为0.97，分别较上年减少2.1个百分点、持平、减少0.13。随着2021年行业融资端进入净偿还，行业整体资产负债水平有所下降，其中净负债率及剔除预收款资产负债率均下行，而现金短债比受偿债影响，出现小幅降低，短期偿债压力有所增加。  2022年上半年关注短期偿债压力，2021年四季度-2022年一季度，行业整体净债率增加，现金短债比回落，2022年上半年仍是房企偿债高峰期，负债风险端看，仍需关注短期偿债压力。  2021年行业出现筹资资金大幅净流出，导致行业现金流为负,2021年行业经营、筹资、投资活动现金流净额分别为3793亿、-2213亿、-3297亿，受融资环境收紧影响，行业出现筹资端净流出，房企的资金链承压。  筹资及投资端现金流净流出现象在改善，但经营性现金流面临压力。行业现金流压力最大点出现在2021年三季度，随着近期融资环境改善，筹资端现金流净流出现象已出现明显改善；当前行业资金压力由筹资端向经营端转移，受销售市场弱势影响，经营现金流在2022年一季度出现流出975亿。  2021年行业年报结果并不理想，但基本面在2022年将持续改善，另一方面房企已在2021年报中计提了减值损失，2022年行业再启程，必将有一份更令人满意答卷。 数据追踪（4月24日-4月30日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-50 PCT、-38 PCT，一线城市-53 PCT，-36 PCT，二线城市-73 PCT，-69 PCT，三线城市+2 PCT，+9 PCT。  二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-30 PCT，累计同比-31 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+13 PCT，成交建筑面积累计同比-11 PCT，成交金额累计同比-56 PCT，土地成交溢价率为5.06%。  城市行情环比：北京（-35 PCT），上海（-8 PCT），广州（+45 PCT），深圳（-8 PCT），南京（-4 PCT），杭州（-14 PCT），武汉（-17 PCT） 评级 增持 2021年5月4日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 10.66 市场平均市盈率 11.85 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势 合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署230亿并购融资战略合作协议》2022-02-06 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产(申万)沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 16 证券研究报告 投资策略：“稳增长”背景下行业基本面改善需求强烈，持续看好未来政策宽松引导行业基本面复苏；建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 16 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来 ...................................................................................................... 4 1.1 营收增速放缓 盈利能力行至历史低位 ......................................................................................................................... 4 1.2 负债水平有所压降 但仍需关注短期偿债压力 ............................................................................................................... 6 1.3 筹资承压导致行业现金流净额为负 未来关注经营现金流走向 ...................................................................................... 7 1.4 商业地产及产业地产维持高盈利能力 ........................................................................................................................... 8 1.5 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 9 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 9 3. 行业动态 ............................................................................................................................................................................... 11 3.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................. 12 3.2 二手房成交数据 ......................................................................................................................................................... 13 3.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 13 3.4 部分重点城市周度销售数据 ........................................................................................................................................ 14 4. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 14 图表目录 图1： 2017-2021年申万房地产营收及增速（亿，%） ................................................................................................................ 4 图2： 2020-2022年申万房地产季度营收及增速（亿，%） ........................................................................................................ 4 图3： 2017-2021年申万房地产归母净利润及增速（亿，%） ..................................................................................................... 4 图4： 2020-2022年申万房地产季度归母净利及增速（亿，%） ................................................................................................. 4 图5： 2017-2021年申万房地产毛利率及净利率(%) ..........................................................................................