【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政：解冻需调整房地产调控举措

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 1 / 17 证券研究报告 | 宏观研究 宏观研究 【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政：解冻需调整房地产调控举措 2022年05月02日 投资要点 分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱：luozhiheng@ykzq.com 研究助理：贺晨、牛琴 近期报告 《【粤开宏观】疫情影响未充分显现，二季度经济或面临更大下行压力》2022-04-18 《【粤开宏观】财政已明显发力，疫情对财政的冲击将在二季度体现：一季度财政数据点评》2022-04-21 《【粤开宏观】人民币汇率快速贬值：特征、原因、展望与央行干预》2022-04-26 《【粤开宏观】逐句解读429中央政治局会议》2022-04-29 《【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政：解冻需调整房地产调控举措》2022-05-02 导读： 当前经济下行压力持续加大，房地产投资和销售持续下行，一季度土地出让收入同比大幅下滑近三成，房地产市场陷入“千里冰封“之境。中央和地方政府积极采取举措在房住不炒的基调下放松房地产调控，从放松融资、下调首付比例、放松限购限贷等方面支持房地产销售、缓解房企风险、恢复市场信心，促进房地产回暖带动经济发展和财政改善。429政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求......促进房地产市场平稳健康发展”。当前各地的土地市场的表现如何？导致土地市场低迷的因素有哪些？对地方财政会产生怎样的影响？本文主要回答以上问题。 一、一季度土地市场表现如何？ 第一，土地市场维持低温运行，土地出让金腰斩，低溢价、高流拍并存。根据中指研究院土地成交数据，2022年一季度全国土地出让金6228亿元，同比下降52.9%；成交土地平均溢价率为4.0%，处于2016年以来的较低水平。一季度全国土地流拍数量共计1631宗，受土地市场供地缩量影响，流拍地块数量同比下降22.3%，但流拍率为11.5%，较2021年同期上升0.8个百分点。 第二，超半数省份土地出让金降幅超过50%，仅北京、福建同比正增长。2022年一季度16个省出让金同比降幅高于50%。除西藏尚未出让土地外，天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大，分别为95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。仅北京（81.4%）、福建（17%）土地出让金同比增速为正。 第三，247城土地出让金负增长、90城成交溢价率挂“零”、近三成城市土地流拍率超过20%。2022年一季度除北海、大兴安岭、厦门等85城或地区的土地出让金较去年同期有所增长外，其余247城均为负增长，占比为74.5%。一季度底价“摘地”现象突出，90城土地成交溢价率为0，占比为27.3% 较去年同期上升13.3个百分点；土地流拍率超过20%的城市达27个，占比为26.5%。 二、土地市场为何持续低温？ 2022年一季度，受房地产市场下行及资金压力加大等因素，房企拿地偏谨慎，叠加地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发，土地市场维持低温态势。 一是地产销售尚未完全筑底，企业资金回笼受限。2022年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降13.8%和22.7%，延续2021年7月以来的负增长态势。 二是房企面临偿债高峰，现金流紧张情况加剧。截至2022年4月30日，房企未来一年内到期的信用债余额3985亿元，海外债余额4488亿元（678亿 宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 2 / 17 美元），合计8474亿元。2022年6月、7月房企迎来阶段性偿债高峰，到期量分别为1272亿元和986亿元。其中，境外债的偿还压力较大，未来一年到期余额占比达到53.0%，一季度已有多家房企发生债券违约或展期。 今年以来，拿地主力仍是央企和地方国企，房企拿地态度整体偏谨慎。2022年1-3月，TOP100房企拿地总额2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%。其中，73家为央企或地方国企，拿地金额占比为72.4%。 三是地方政府推地力度放缓。地方政府在推地规模上保持谨慎态度，部分重点城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”，分散各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年下降91%、79%和68%。 三、对地方财政的影响？ 房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及土地出让收入下行压力较大。如果疫情持续蔓延，二季度地方政府可支配财力增速下行，抗疫和纾困支出增加，形势严峻。一季度契税、土地增值税同比分别下降22.4%和增长7.6%，分别较去年同期降低90.6和32.9个百分点。一季度地方政府的国有土地使用权出让收入（不同于前文中指院的土地出让金，而是入库数据）同比下降27.4%。 一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房企债务风险；第四，进一步探索房地产的新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。 二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度，推动财力向市县基层下沉，避免地方因财力不足而在支出力度上打折，兜牢“三保”底线。 三是加快发行专项债，加大对优质项目的投资力度，扩大有效投资，尽快推动基建投资靠前发力，对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费不振的形势，同时扭转低迷的预期。 四是考虑发行特别国债，应对疫情对经济和地方财政的冲击，用于基建投资、为小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。 风险提示：房地产政策宽松不及预期、国内疫情反弹冲击房企销售 宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 3 / 17 目 录 一、土地市场表现？——出让金腰斩，低溢价、高流拍并存 ..................................................................................... 4 二、土地市场为何持续低温？——房企拿地谨慎、政府推地放缓 ............................................................................ 11 三、对地方财政的影响？房地产相关税收和土地出让收入下行压力较大，形势严峻 .............................................. 13 图表目录 图表1： 2022年一季度全国土地出让金腰斩 .................................................................................................... 4 图表2： 2016年以来全国土地平均溢价率走势 ................................................................................................. 5 图表3： 部分重点城市2022年首批供地核心城区地块面积占比（市本级） .................................................... 5 图表4： 2022年一季度全国土地流拍率仍维持高位 ......................................................................................... 6 图表5： 全国土地出让金及同比变化 ................................................................................................................. 7 图表6： 2021年分省份土地出让金情况 ............................................................................................................ 7 图表7： 2022年一季度仅北京、福建土地出让金同比增速为正 ....................................................................... 8 图表8： 2022年一季度城市土地出让金分布情况 ............................................................................................. 9 图表9： 2022年一季度与2021年同期城市土地溢价率分布情况..................................................................... 9 图表10： 2022年一季度城市土地流拍率分布情况 ......................................................................................... 10 图表11： 2022年一季度土地出让金排行榜前30名 ....................................................................................... 10 图表12： 未来一年内房企到期债券规模 ......................................................................................................... 11 图表13： 2022年1-3月全国拿地TOP100房企 ............................................................................................ 12 图表14： 2022年1-3月全国拿地TOP100房企分布情况 ............................................................................. 13 图表15： 2015年以来，全国土地财政依赖度快速上升 .................................................................................. 14 图表16： 1-2月，多数省份政府性基金收入大幅下滑..................................................................................... 15 宏观研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 4 / 17 一、土地市场表现？——出让金腰斩，低溢价、高流拍并存 土地市场维持低温运行，一季度全国土地出让金同比下降超50%。去年12月，中央政治局会议和中央经济工作会议定调，“支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产政策迎来“政策底”。今年以来，超过50城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、提供购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。但从政策效果来看，当前房地产市场形势依然严峻（详见《房地产何时见底？》），导致土地市场持续