宏观经济周度观察第70期：未来房地产政策可能怎么走？

敬请参阅最后一页免责声明 -1- 证券研究报告 2018年12月16日 宏观经济 未来房地产政策可能怎么走？ ——宏观经济周度观察第70期 宏观定期 潘向东（首席经济学家） 刘娟秀（分析师） 陈韵阳（联系人） 证书编号：S0280517100001 liujuanxiu@xsdzq.cn 证书编号：S0280517070002 13167097302 证书编号：S0280118040020 目前，房地产周期或面临拐点：单月销售面积增速持续负增长、房价涨幅收窄甚至下跌、库存去化周期上升、房企拿地速度放缓，以建安工程投资增速衡量的房地产周期，目前可能处于一个底部区域。与此同时，经过史上最严调控后，调控效果基本令人满意，房价没有大幅上涨，最近两次政治局会议也都没有提及房地产。 我们认为未来调控政策有放松的可能，不同的是，这次政策调控的难度高于前两轮调控，考验调控的智慧：1）中国不缺需求，政策有放松的基础，但受制于居民加杠杆空间缩小。中国有3亿中产阶级，还有10亿多人口在走向中产阶级的道路上，国内的需求很旺盛，调控的放松，本质就是释放被抑制的需求。但与前两轮调控周期不同的是，现在居民加杠杆空间已经被极度缩小，2017年居民债务收入比已经超过110%，居民有能力继续加杠杆，但空间不大，尤其是三四线城市居民。2）政策放松可以对冲经济下行和土地财政增收压力，但全面刺激又催生房地产泡沫，中国经济结构性矛盾得不到解决。如果政策放松程度不够，经济下行与土地财政增收压力随之而来。如果全面放松，房地产市场可能继续绑架中国经济，那么整个中国经济的结构性矛盾不能得到缓解。3）当前库存水平不高，一旦房屋成交快速上涨，而供给没跟上的话，随着建成的房屋被消化，房价又将面临新的一轮上涨。 未来房地产调控可能如何演绎：其一，限制性政策加码的可能性较小。其二，棚改货币化总量收缩，结构与资金来源优化。其三，货币政策进一步宽松。其四，房贷利率将进入下行阶段。其五，对一二线城市刚需支持力度加大。其六，增加供给。一是增加土地供给，并改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重；二是增加房屋供给，主要是增加一二线城市房屋供给，同时加大租赁房的建设。 总之，未来房地产调控以防风险为核心，需求端的调控政策可能是结构性放松，供给端的调整是需求端放松的前提。  风险提示：房地产调控政策超预期；房地产市场风险 相关报告 宏观报告：出口增速下滑的两个因素与未来趋势展望——宏观经济周度观察第69期 2018-12-9 宏观报告：涨价效应趋弱，PMI跌至荣枯线——宏观经济周度观察第68期 2018-12-2 宏观报告：CPI增速中枢温和抬升，谨防工业品通缩风险——2019年通胀展望及宏观经济周度观察第67期 2018-11-25 宏观报告：一线和二三线城市房地产投资增速分化——宏观经济周度观察第66期 2018-11-18 宏观报告：三角形支撑框架是对近期政策的提炼——宏观经济周度观察第65期 2018-11-11 宏观报告：中美贸易摩擦暂时缓和，股市、汇市回暖——宏观经济周度观察第64期 2018-11-4 宏观报告：人民币贬值，企业利润增速放缓——宏观经济周度观察第63期 2018-10-28 宏观报告：经济与楼市或继续降温——宏观经济周度观察第62期 2018-10-21 宏观报告：棚改货币化安臵政策调整——宏观经济周度观察第61期 2018-10-14 宏观报告：承压的就业与外需——宏观经济周度观察第60期 2018-10-7 宏观报告：消费怎么看——宏观经济周度观察第59期 2018-9-24 宏观报告：央行三季度问卷调查报告反映了什么——宏观经济周度观察第58期 2018-9-16 2018-12-16 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 未来房地产政策可能怎么走？ ....................................................................................................................................... 3 2、 一周高频数据观察 ........................................................................................................................................................... 5 2.1、 发电耗煤量显著回升 ........................................................................................................................................... 5 2.2、 焦煤价格大跌 ....................................................................................................................................................... 5 2.3、 猪肉、蔬菜上涨，原油价格下跌 ....................................................................................................................... 6 2.4、 商品房销售增速回落 ........................................................................................................................................... 6 2.5、 MLF等额续作，继续暂停逆回购操作 .............................................................................................................. 7 2.6、 美元指数上涨，人民币贬值预期下降 ............................................................................................................... 7 3、 本周主要关注点（2018.12.17-2018.12.23） ................................................................................................................. 8 图表目录 图1： 高炉开工率回落（%） ............................................................................................................................................... 5 图2： 发电耗煤量上升（万吨） .......................................................................................................................................... 5 图3： 焦炭库存增加（万吨） .............................................................................................................................................. 6 图4： 焦煤期货价大跌（单位：元/吨） ............................................................................................................................. 6 图5： 猪肉价格上涨（元/公斤） ......................................................................................................................................... 6 图6： 原油价格下跌（美元/桶） ......................................................................................................................................... 6 图7： 30大中城市商品房销售面积同比增速回落（%） .................................................................................................. 7 图8： 商品房存销比下降（%） ........................................................................................................................................... 7 图9： 美元指数上涨 .............................................................................................................................................................. 8 图10： 人民币贬值预期下降 ................................................................................................................................................ 8 表1： 央行公开市场操作（2018.12.10-12.14） .................................................................................................................. 7 2018-12-16 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明 -3- 证券研究报告 根据融360公布的数据，11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，和10月持平，房贷利率涨幅进一步趋缓。近期发改委发布的《支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力》被解读为房地产调控的放松，地产股也一度大涨，不过发改委随后表示，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。临近年底，市场对2019年房地产市场景气度下行、调控政策放松有着一致预期，那么未来政策可能如何走？本文将对此进行分析。 1、 未来房地产政策可能怎么走？ 2018年