坚持“东密西强” 投资布局，销售规模逆势增长

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年04月25日 金地集团 （600383.SH） 坚持“东密西强”投资布局，销售规模逆势增长 核心观点： 2021年金地集团根据行业形势的变化及时调整销售策略，促进企业销售规模逆势实现上扬，同时企业坚持“东密西强”的投资格局，加强上海、北京、深圳等高能级城市的深耕力度，更好的规避了市场下行的风险。随着大量低毛利项目的结转殆尽，预计2022年金地集团的盈利水平将有所回升。 一、销售额逆势增长15.25%，五城市占率第一 2021年，得益于及时根据行业形势的变化调整销售策略，灵活供货，金地集团实现了销售规模的逆势增长，核心城市市占率也在不断提升。同时，金地集团坚持“东密西强”的投资格局，聚焦高能级城市，并加强上海、北京、深圳的深耕力度，在行业形势不稳定的背景下，对高能级的持续投资可以保证项目的去化已经资金的回流，更好的规避了市场下行的投资风险。 二、利润率水平保持行业高位，投资收益大幅上升 与行业内其它房企相同，金地集团也面临着盈利水平下降的问题，我们认为主要有项目利润空间收窄及低毛利项目集中交付两个方面的原因。不过金地集团的盈利水平依旧保持行业高位，我们认为随着低毛利润项目的结转完毕，预计2022年金地集团的盈利水平将有所回升。 三、坚持稳健发展，三道红线连续6年保持绿档 2021年，金地集团坚持平衡发展、稳健经营的战略，负债指标保持低位，有息负债中一年以上的中长期占68.3%，债务期限结构合理，三道红线指标连续6年保持绿档。稳健的财务基本面使得金地集团的融资能力日益提升，2021年金地集团的有息债务加权平均融资成本进一步下降至4.56%，低位融资成本为企业的现金流保驾护航，也展现出金融机构及投资者对企业的信任， 相关研究： 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度不减|地产后周期月度观察（2022年2月） 20220321 地产“春天”系列研究|从北京首批集中供地展望2022年土地市场的可能性 20220320 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保租房又能拉动多少投资？ 20220310 阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑 20220308 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量|地产月报（2022年2月） 20220306 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年金地集团根据行业形势的变化及时调整销售策略，促进企业销售规模逆势实现上扬，同时企业坚持“东密西强”的投资格局，加强上海、北京、深圳等高能级城市的深耕力度，更好的规避了市场下行的风险。随着大量低毛利项目的结转殆尽，预计2022年金地集团的盈利水平将有所回升。 一、销售额逆势增长15.25%，五城市占率第一 2021年，得益于及时根据行业形势的变化调整销售策略，灵活供货，金地集团实现了销售规模的逆势增长。全年实现销售金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现销售面积1377万平米，同比增长15.25%，超额完成销售目标，销售增幅位于行业前列。此外，随着城市深耕战略的持续推进，金地集团在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的不断提升也为企业销售业绩的增长提供了强有力的保障。 同时，金地集团坚持“东密西强”的投资格局，聚焦高能级城市，并加强上海、北京、深圳的深耕力度，严格控制三四线城市的投资。2021年全年新增111宗地块，新增总土地储备1636万平米，同比微降1.3%，基本与2020年的投资规模持平，其中权益土地储备648万平米，分能级来看一二线投资占比65%，且一线城市投资占比显著提升至34%，在行业形势不稳定的背景下，对高能级城市的持续投资可以保证项目的去化已经资金的回流，更好的规避了市场下行的投资风险。 二、利润率水平保持行业高位，投资收益大幅上升 2021年，随着项目结算规模上升，金地集团全年实现营业收入992.3亿元，同比上升18.6%。分行业来看： 房地产开发行业实现883.6亿元营业收入，同比上升17.5%，交付面积的上升带动了营业收入的上升； 物业管理实现营业收入52.8亿元，同比上升29.3%，主要是由于物业管理面积快速上升，年内金地通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000万平米，截至2021年底，金地集团旗下的金地智慧服务总管理面积突破3.3亿平米； 物业出租及其他实现营业收入34.7亿元，同比上升14.5%，其中持有型物业的租金收入表现稳健，实现收入20.7亿元，同比增长达52%，有望成为金地集团未来新的利润增长点。 全年实现毛利润率21.4%，实现净利润率13.1%，盈利水平保持行业高位，根据3月以来房企发布的年报数据统计可得，平均毛利润率为18.7%，平均净利润率仅为8.2%，且随着低毛利项目的结转完毕，预计2022年金地集团的盈利水平将有所回升。 值得一提的是，金地集团净利润率降幅较低的一个主要原因是企业的投资收益有较大 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 增幅，2021年实现投资收益总计71.8亿元，同比上升87.8%，其中按权益法核算的长期股权投资收益及以资产购买方式获得的子公司按公允价值重新计量后产生的利得分别大幅上升62.7%及147.0%至43.6亿元及22.2亿元。 三、坚持稳健发展，三道红线连续6年保持绿档 2021年，金地集团坚持平衡发展、稳健经营的战略，负债指标保持低位，有息负债规模1256.5亿元，同比上升11.2%，其中一年以上的中长期占68.3%，债务期限结构合理。三道红线指标连续6年保持绿档，其中净负债率为55.2%，较2020年底下降了7.3个百分点；剔除预收账款的资产负债率为67.6%，较2020年底下降了0.9个百分点；现金短债比（扣除受限资金及预售监管资金）为1.4倍，较2020年底上升了0.2倍。 稳健的财务基本面使得金地集团的融资能力日益提升，2021年金地集团的有息债务加权平均融资成本为4.56%，较2020年底下降了0.18个百分点。低位融资成本为企业的现金流保驾护航，也展现出金融机构及投资者对企业的信任。截至年报发布期，金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。 图表：2018年-2021年金地集团相关指标数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 1623.3 2106.0 2426.8 2867.1 合约销售面积(万㎡） 877.8 1079.0 1194.8 1377.0 新增土地建面(万㎡） 1072 1688 1657 1636 土地储备总建筑面积(万㎡） 4400 5233 6036 6398 存续比（年） 5.01 4.85 5.05 4.65 营业收入（亿元） 503.1 630.8 836.6 992.3 净利润（亿元） 121.0 154.7 152.4 129.5 预收账款（亿元） 697.5 839.7 946.8 1128.0 预收账款/营业收入 1.39 1.33 1.13 1.14 毛利润率 42.7% 40.5% 32.9% 21.4% 净利润率 24.1% 24.5% 18.2% 13.1% ROE 19.5% 20.8% 17.3% 12.7% ROA 5.0% 5.0% 4.1% 3.0% 管理费用率 6.5% 6.3% 5.1% 5.4% 销售费用率 2.8% 3.3% 2.6% 3.1% 财务费用率 7.3% 7.7% 6.9% 6.6% 三费费用率 16.6% 17.3% 14.6% 15.1% 净负债率 57.4% 60.2% 62.5% 55.2% 剔除预收账款的资产负债率 68.1% 67.2% 68.5% 67.6% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 具体指标 2018 2019 2020 2021 现金短债比 2.80 1.29 1.21 1.40 投销比 0.62 0.57 0.56 0.46 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -18.3 79.0 75.2 94.0 货币资金（亿元） 440.10 451.40 542.00 648.06 有息负债（亿元） 821.40 947.60 1130.01 1256.49 融资成本 4.83% 4.99% 4.74% 4.56% 总资产（亿元） 2783.6 3348.2 4016.3 4628.1 净资产（亿元） 664.8 823.7 940.4 1102.1 存货（亿元） 1121.2 1397.8 1876.1 1888.0 存货周转率 0.2938 0.2980 0.3431 0.4143 资产周转率 0.2069 0.2058 0.2272 0.2296 备注： 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 现金短债比=（货币资金-受限制资金-预售监管资金）/短期有息负债 投销比=新增土储投资额/合约销售金额 财务费用=利息支出/营业收入 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多