保持千亿规模，有息负债有序压降

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年4月22日 合景泰富（01813.HK） 保持千亿规模，有息负债有序压降 核心观点： 一、保持千亿规模，进一步聚焦高能级城市 2021年，合景泰富实现合同销售金额1038亿元，粤港澳大湾区和长三角销售金额占比74%，较2020年提高2个百分点，一二线城市占比91%，较2020年提高3个百分点。 投资方面，合景泰富保持审慎步伐，提高土地投资权益比，新增土储权益比为72%，并表比例75%，城市更新拓展稳步推进，新增中标3个旧村改造项目，年内还与广州城市更新集团等国企达成战略合作。 二、毛利润率维持在20%以上，投资性物业业务发展向好 2021年，合景泰富实现营业收入238.4亿元，其中毛利润率21.2%，净利润率10.2%。年内推出的高端项目市场反响热烈，2022年公司将加推更多豪宅产品，豪宅产品的去化和结转，有助于提升后续年度利润水平。投资性物业业务表现向好，营业收入保持较快增长。 三、有序压降有息负债规模，净负债率和现金短债比保持达标 2021年末，合景泰富有息负债767.2亿元，较2020年末下降1.5%，显示企业正在着力控制财务杠杆并初见成效。2021年，合景泰富净负债率79.2%，现金短债比1.4倍，均在监管要求范围之内。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年，合景泰富实现合同销售金额1038亿元，保持千亿规模，进一步聚焦高能级城市，2021年高能级城市销售金额占比提高3个百分点至91%。投资方面保持审慎步伐，提高土地投资权益比重，城市更新稳步推进。 盈利能力有所下滑，不过仍处于合理范围，毛利润率21.2%，净利润率10.2%。豪宅产品受到市场高度认可，2022年公司将加推更多高端项目，豪宅产品的去化和结转，或将提升后续年度利润水平。投资性物业业务表现向好，营业收入保持较快增长。 2021年末，合景泰富有息负债767.2亿元，较2020年末下降1.5%，显示企业正在着力控制财务杠杆并初具成效。净负债率79.2%，现金短债比1.4倍，均在监管要求范围之内。 一、稳居千亿规模，进一步聚焦高能级城市 2021年，合景泰富保持千亿规模，销售结构进一步聚焦高能级城市。2021年，合景泰富实现合同销售金额1038亿元，在2020年实现千亿目标后，面临行业下行态势也稳稳守住了千亿盘面。这得益于企业聚焦基本面好的区域和高能级城市，保证项目稳定去化，2021年，粤港澳大湾区和长三角销售金额占比74%，较2020年提高2个百分点，一二线城市占比91%，较2020年提高3个百分点。 展望2022年，合景泰富销售业绩有望稳中有升，以目前可售货值来看，2022年合景泰富共有可售货值1600亿元，其中粤港澳大湾区和长三角合计占比85%，一二线城市占比95%，能够有力支撑货值转化。 投资方面，合景泰富保持审慎步伐，提高土地投资权益比，城市更新拓展稳步推进。2021年，合景泰富新增6个项目，拿地总支出56亿元，新增土储权益比为72%，并表比例75%，加入行业目前纷纷提高权益比的潮流。城市更新方面，合景泰富新增中标3个旧村改造项目，其中黄埔双沙旧改项目首期融资区已正式开工，年内还与广州城市更新集团等国企达成战略合作，为企业未来在广州城市更新推进奠定良好基础。城市更新的稳步推进将逐步显现成效，补充企业土储后备资源，促进企业利润率水平修复。 二、毛利润率维持在20%以上，投资性物业业务发展向好 2021年，合景泰富盈利能力有所下滑，不过仍处于合理范围。2021年，合景泰富实现营业收入238.4亿元，其中毛利润率21.2%，净利润率10.2%。 2021年，企业推动住宅产品升级，豪宅产品受到市场高度认可。2021年，合景泰富首次发布“合景5.0生活美学”概念，涵盖了基于152个生活场景的研究，不断打磨产品品质；年内推出成都瑧林、广州臻玥、杭州揽月臻翠府等高端项目，市场反响热烈，2022年公司将加推更多豪宅产品，豪宅产品的去化和结转，有助于提升后续年度企业的利润水平。 2021年，合景泰富投资性物业业务表现向好。业务规模稳步扩张，至2021年末，公司已开业投资性项目共45个，且均位于一二线城市核心地段或新经济区；营业收入保持较快 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 增长，2021年，物业投资收入增加19.5%至9.6亿元，酒店营运收入增加53.1%至7.0亿元；营业收入增长的背后是业务经营的良好恢复，2021年，购物中心客流量同比增长45%，零售额同比增长51%，2022年将在北京、上海、广州和重庆新开业4家商场，持续巩固核心城市业务布局，写字楼整体出租率88%，维持在较高水平。 三、有序压降有息负债规模，净负债率和现金短债比保持达标 2021年，合景泰富有序压降有息负债规模，净负债率和现金短债比保持达标。2021年末，合景泰富有息负债767.2亿元，较2020年末下降1.5%，显示企业正在着力控制财务杠杆并初具成效。2021年，企业净负债率79.2%，现金短债比1.4倍，均在监管要求范围之内。同时，2021年企业债务均如期兑付，全年累计兑付境内债券本金合计人民币143亿元，及境外含子公司及合作公司层面共7.5亿美元债。 图表：合景泰富2018-2021相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 655.0 861.0 1036.0 1038.0 合约销售面积(万㎡） 396.5 492.0 610.6 543.5 新增土地建面(万㎡） 641.0 374.0 332.0 141.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 2526.0 2562.0 2442.0 2174.0 存续比（年） 6.4 5.2 4.0 4.0 营业收入（亿元） 74.8 239.4 297.4 238.4 净利润（亿元） 41.5 100.6 69.0 25.6 预收账款（亿元） 119.4 155.4 156.2 - 预收账款/营业收入 1.6 0.6 0.5 - 毛利润率 32.8% 31.1% 31.5% 21.2% 净利润率 55.6% 42.0% 23.2% 10.7% ROE 13.8% 28.7% 15.0% 4.5% ROA 2.6% 5.0% 3.1% 1.1% 管理费用率 17.6% 6.5% 5.2% 7.7% 销售费用率 7.1% 4.2% 4.1% 7.6% 财务费用率 59.2% 26.5% 20.0% 21.5% 三费费用率 83.9% 37.2% 29.3% 36.8% 净负债率 66.4% 75.4% 61.7% 79.2% 剔除预收账款的资产负债率 81.6% 80.8% 75.1% - 现金短债比 3.0 2.2 1.6 1.4 投销比 - 0.3 0.2 0.05 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -22.7 30.4 11.3 - 货币资金（亿元） 566.8 567.3 445.8 294.5 有息负债（亿元） 777.8 855.8 778.6 767.2 融资成本 6.4% 6.4% 6.2% - 总资产（亿元） 1845.4 2143.2 2322.0 2322.5 净资产（亿元） 317.7 382.4 539.2 597.0 存货（亿元） 562.2 626.9 806.1 761.8 存货周转率 0.1073 0.2774 0.2845 0.2398 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 资产周转率 0.0468 0.1201 0.1332 0.1027 资料来源：亿翰智库、企业公告 备注： 存续比=土地总建筑面积/合约销售面积，若企业未公布合约销售面积，由合约销售额/销售均价得出 ROE=净利润/净资产均值 ROA=净利润/总资产均值 财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括租赁负债利息以及资本化利息 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债），企业暂未公布2021年合约负债情况，因此未计算该指标 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，2021年由于企业暂未公布受限制资金情况，因此未予扣除 投销比=新增土储总代价/合约销售金额 存货周转率=营业成本/存货均值 资产周转率=营业收入/总资产均值 若年报有重述，使用重述后数据 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达