装配式建筑行业跟踪研究之七：保障性租赁住房建设导则发布，行业进入规范及高质量发展阶段

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年4月22日 行业研究 保障性租赁住房建设导则发布，行业进入规范及高质量发展阶段 ——装配式建筑行业跟踪研究之七 建筑和工程 事件：2022年4月21日，北京市住建委、市规自委联合发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，对保障性租赁住房的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了基本建设要求。 点评：《导则》指出保障性租赁住房一般可以分为住宅型、宿舍型和公寓型三类，首次明确了公寓型租赁住房的定义及建筑类型，并且规定人均使用面积不得小于5平方米。其能够更好地规范和指导保障性租赁住房规划设计建设管理，提高保障性租赁住房品质，促进住房租赁市场健康发展，也为新市民、青年人等群体提供了更多的租房选择空间。 “小居大家”、智能化社区成为趋势：保租房普遍具有户型小、密度大的特点，而其住户多为青年人，需要满足其社交、娱乐、运动等需求，所以公共活动区域、辅助房以及周边配套设施就显得尤为重要，预计“小居大家”将成为未来保租房社区发展趋势。同时，《导则》倡导应用智能化技术，打造智慧社区，鼓励设置智能门锁，大力推广室内水、电、气、热的智能化调节，倡导远传抄表、智能缴费等便民技术。 政策鼓励装配式钢结构，行业或将进一步增长：《导则》明确指出新建保障性租赁住房结构设计选择有利于空间灵活分隔、组合和可持续改造的结构体系，推荐采用装配式钢结构体系。由于装配式建筑有工期短，排放小，结构灵活等优势，与保障性租赁住房的宗旨较为契合，目前北京市已经明确鼓励保障性租赁住房使用装配式结构。我们预计未来其他城市也将陆续出台相关配套政策，装配式建筑及钢结构将迎来发展良机。 公募REITs历史性机遇，更多保租房项目入池可期：深圳人才安居保障房REITs项目已经报送国家发改委审核，保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。随着北京市《导则》发布以及后续其他各地保租房产业进一步规范，保租房项目或将以更大规模和数量入池公募REITs市场。 投资建议：把握装配式行业发展良机，拥抱基建公募REITs历史性机遇。住建部提出“十四五”期间全国计划新增650万套（间）保障性租赁住房，我们测算，仅保租房行业将为装配式装修行业带来超过190%的增量空间（面积口径）。装配式装修方向：重点推荐北新建材，建议关注亚厦股份、柯利达、金螳螂；钢结构方向：重点推荐鸿路钢构、精工钢构，建议关注富煌钢构、杭萧钢构。 深圳保租房REITs项目已经报送国家发改委审核，为保租房提供筹集资金新路径，预计未来将有更大规模、更多数量的保租房REITs项目入池。建议把握REITs历史性机遇，关注保租房REITs项目相关落地情况。 风险分析：保障性租赁住房经营亏损风险，保障性租赁住房推进不及预期风险，基础设施公募 REITs 推进不及预期风险，钢结构行业渗透率不及预期风险。 重点公司盈利预测与估值表 证券代码 公司名称 股价（元） EPS（元） PE（X） 投资评级 20A 21E 22E 20A 21E 22E 600496.SH 精工钢构 4.33 0.32 0.39 0.47 13 11 9 买入 000786.SZ 北新建材 28.35 1.69 2.08 2.37 17 14 12 买入 002541.SZ 鸿路钢构 40.49 1.53 2.17 2.84 27 19 14 买入 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-04-21。注：北新建材、鸿路钢构21年EPS为实际值 买入（维持） 作者 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 021-52523822 sunwf@ebscn.com 分析师：冯孟乾 执业证书编号：S0930521050001 010-58452063 fengmq@ebscn.com 联系人：陈奇凡 021-52523819 chenqf@ebscn.com 联系人：高鑫 021-52523872 xingao@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 -29%-14%1%15%30%02/2106/2109/2101/22建筑和工程沪深300 资料来源：Wind 相关研报 保障性租赁住房：绿色及装配式建筑的重大发展机遇——装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之六（2021-12-17） 两种构件，谁主沉浮？——装配式建筑行业跟踪研究（2020-07-25） 三种情景下，钢结构装配式住宅渗透斜率可更陡峭——建筑和工程行业深度研究报告（2020-04-08） “住宅钢结构行业标准”正式实施，多省配套产业政策出路——装配式建筑行业跟踪研究（2019-12-02） “钢结构+住宅”四省试点方案出炉，钢结构推广料提速——装配式建筑行业跟踪研究（2019-07-27） 往后，对钢构更乐观——装配式建筑行业深度研究（2019-04-11） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE