电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月14日年报综述增长势能持续释放，营收长尾效应显现核心观点：当前，除彩生活、奥园健康、特发服务等6家物企外，48家上市物企已完成披露2021年年度业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模带动收入有效提升，已披露年报的48家上市企业营业收入总额达1740.93亿元，企业平均营收为36.27亿元，营业收入较2020年同期平均增长44.5%。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言当前，除彩生活、奥园健康、特发服务等6家物企外，48家上市物企已完成披露2021年年度业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模带动收入有效提升，已披露年报的48家上市企业营业收入总额达1740.93亿元，企业平均营收为36.27亿元，营业收入较2020年同期平均增长44.5%。一、规模带动收入有效提升，长尾效应逐步显现规模扩张必然带来企业营业收入增长，2021年，已披露年报的48家上市企业营业收入总额达1740.93亿元，行业平均营收为36.27亿元。整体上看，物企年度营收呈现三大特征：1、上市物企营收随规模分化，长尾效应逐步显现突破百亿营收的企业仅有碧桂园服务、雅生活、绿城服务、保利物业及招商积余五家企业；行业平均营收仅36.27亿元，36家上市物企营收低于行业均值。图：2021年上市物企营业收入（亿元） 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4注：中海物业与华发物业服务公布为港元，已换算为人民币数据来源：企业业绩报告2、行业巨头营收一骑绝尘，收入差距进一步拉大2021年，碧桂园服务的加速发展，使得企业独居至上市物业圈200亿区间，较第二位的雅生活服务营收高147.63亿元，稳居板块首位。目前，物业行业仅碧桂园服务（288.43亿元）和新交表的万物云（237.04亿元）年度收入超200亿，差距进一步拉大。具体来看，碧桂园服务营收录得如此高数值，主要由于企业收入来源更加多元，及多家标的企业的并表。一方面，碧桂园服务的业务更加多元，2018年至2021年，企业业务线由5条增至8条。2021年，除物业管理服务收入之外，其他多项收入均在报告期内实现较大的突破，如城市服务业务收入由8.84亿提升至45.3亿元，贡献度达到15.7%；商业运营板块的收入达6.54亿元，贡献度提升至2.3%；社区增值服务收入为33.27亿元，占比提升至11.5%。另一方面，碧桂园服务作为2021年的“收购王”，据不完全统计在2021年收购嘉宝服务、富力物业、邻里乐、财信智慧服务等13家企业，规模扩张为业绩的增长奠定坚实基础。3、国有企业收入稳健增长，抗风险能力进一步凸显在房地产行业震荡下行的背景下，具备国资背景的物业企业，能够在周期波动中保持稳健前行。一方面大股东的稳健发展能够带来稳定优质的业务增量；另一方面，在承接公建、城市服务项目上具有天然优势。除母公司稳定供给外，国企也在不断推行激励机制、创新模式，激发市场活力。2021年营收排名前十的物企中，4家为国有企业，也是第一批披露年度业绩的企业。保利物业：保利物业实现营业收入107.8亿元，正式迈入百亿营收梯队，同比增长34.2%。其中，依托轨道交通、学校、景区三大核心公服业态规模的量级提升，公共服务物业管理服务收入同比大幅增长81.8%达14.6亿元，在物管服务收入中占比由16.3%提升至21.9%。于社区增值服务板块，保利物业通过升级核心产业商业模式及供应链，开展社区画像分析，精准链接需求与服务，助力社区增值服务收入同比提升31.6%至23.0亿元。越秀服务：得益于2021年精准项目拓展以及持续的业务突破，2021年实现营收19.18亿元，同比增长64.2%。其中，越秀服务TOD项目已占据广州市1/3的市场份额，并首次走出广州，成功中标福州地铁二号线，目前企业已与重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛6个城市公司的地铁项目建立业务联系，为营收增长提供保障；商业运营实现持续发展，营收4.93亿 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5元，同比增长38.2%。中海物业：中海物业2021年营业收入同比增长44.3%至94.4亿港元，与企业面积提升，增值服务业务扩大及车位买卖业务飙升有关。依托于中海及中建对于中海物业资源的供给，企业停车位买卖业务录得收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。在住户增值服务上，报告期内实现营收8.1亿港元，同比增长63.3%。中海物业打造优你互联增值服务品牌，推行“入伙预购+团购”创新模式，形成组合拳，开辟增值服务新路径；此外，实行“优管家合伙人制”，激发管家团队活力和员工主观能动性。二、收并购助力营收跃升，社区增值增速迅猛从营收增速来看，物企营业收入较2020年同期平均增长44.5%，整体上看，物企收入增速呈现两大特征：1、收并购成为物企营收跃升的主要动因增速位居前列的物企，均在近年进行过大手笔收并购。收并购并表不仅能带来当年的面积与营收跃升；资源整合后，也为短期业绩增长提供保障。2021年，合景悠活录得总营业收入32.55亿元，以114.6%的同比增长拔得收入增速头筹，主要由于大手笔收购悠活智联（原雪松智联科技）、上海申勤物业及广东特丽洁环境工程，收并购并表带来面积跨越式增长的同时，助力合景悠活营收飞速增长。图：2021年部分上市物企营收增速 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7数据来源：企业业绩报告同样，据嘉和家业物业云不完全统计，2021年，和泓服务收购金宁物业、兴隆物业等四家企业；碧桂园服务收购嘉宝服务、富力物业、邻里乐、财信智慧服务等13家企业，规模快速扩张为业绩的增长奠定坚实基础。此外，德商产投服务在2020年8月收购中能集团，面积增长叠加资源整合后，企业非住物管与增值服务收入增长显著，助力整体营收跃升。图：2021年碧桂园服务、和泓服务收购情况数据来源：嘉和家业物业云2、社区增值服务增速迅猛48家上市物企中，36家公布了具体业务收入情况，其中社区增值服务（业主增值服务）平均收入增速达77.3%，远高于物业管理服务（40.5%）与非业主增值服务（30.7%），整体来看，社区增值服务已成为企业营收增速重要动因。图：2021年部分上市物企社区增值服务收入增速 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8数据来源：企业业绩报告社区增值服务的高增速，主要由于：一方面，物企在社区增值板块处于探索阶段，收入基数小，从上市物企均值看，物管服务收入是社区增值服务收入的6.1倍。另一方面，物企“拓展服务边界，将社区增值服务打造成第二增长曲线”已成为行业共识，叠加各项政策利好，物企近年来持续在板块投入资金、人员、技术寻找可复制推广模式，也是收入增速迅猛的主要因素。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品9金科服务社区增值服务收入增速最快，达566.0%。主要由于企业该板块的渗透率、复购率以及服务能力的持续提升。金科服务围绕“食、住、行、游、购、育”打造综合社区消费场景，精准聚焦业主、客户的需求，提供优质产品和服务。2021年，社区团购、旅居综合服务等子业务均实现了跨越式的增长。尤其旅居综合服务板块克服疫情带来的不利影响，一方面打造旅游发展新模式，一方面整合上下游资源、盘活存量资产以发展租售业务，旅居综合服务实现收入7.36亿元。融信服务社区增值服务收入同比增长433.2%至4570万元，增速位居板块第二位。部分由于该板块业务收入基数较小；此外，美租售收入与场地固有资源业务增长迅猛，分别同比提升609.9%、804.7%。三、收入结构不断优化，服务内容逐步拓宽从行业各板块收入占比来看，上市物企收入结构不断优化。物管服务与非业主增值服务占比下降，社区增值服务、其他板块收入贡献度上升。其中，非业主增值服务与地产销售行情紧密挂钩；当前，在地产去库存、增现金流的趋势下，中长期内该业务线收入贡献度将维持下降趋势。图：2020-2021年部分上市物企业务板块占比均值数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品10从数据上看，物管服务仍是物企最主要收入来源，20家企业物管服务收入占比超60%，其中，新大正物管服务收入贡献度最高，在总收入中的占比达93%。政策春风下，社区增值服务收入占比稳步提升，行业占比均值较2020年末提升1个百分点。世茂服务社区增值服务贡献度为30%，位居板块第一位。拆分来看：住宅物业在管规模增加，给世茂服务提供更多增值服务的运营及可复制空间；依托浙大新宇，提供餐饮、住宿等各类校园增值服务；打造“世集”品牌，大力发展新零售业务，实现线上线下服务多元智慧发展；2021年8月收购椿熙堂，布局养老服务。报告期末，椿熙堂业务已覆盖上海、南京等长三角地区，运营278个社区养老服务站点和8个养老服务机构，服务约10万老年人。结语：2021年，物管板块交出了一份较为满意的答卷，整体营收稳步提升，收入结构不断优化，龙头企业刷新着行业纪录。但是，高营收是否能带来高盈利？高增速的社区增值到底成色如何？我们将在后续的盈利篇、业务篇中，继续进行深入探讨。2022年，物业行业东风再起，住建部、发改委等多个部门发文，推动企业加强和改进基层治理能力，鼓励物业与各类生活场景融合，积极探索智慧社区建设等。政策红利的加快释放带来全新增长空间，物业企业能否抓住机遇，乘势而上，值得我们共同期待。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品11【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉