电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国2021H1中报点评 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年3月25日 龙湖集团（00960.HK） 合同销售稳步增长，物业投资业务蒸蒸日上 核心观点： 一、销售业绩稳步提升，增强在长三角投资力度 2021年，龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%。长三角依旧三成左右业绩，环渤海、华中区域销售贡献有所提升。投资方面，保持着稳定的投资力度，增强对长三角、西部和华中区域的布局。 二、物业投资业务蒸蒸日上，盈利能力维持在较高水平 2021年，龙湖集团实现营业收入2233.8亿元，同比增长21%，毛利润率、净利润率分别为25.3%及14.2%，虽然也融入行业利润率下行的大势，不过相比而言仍维持在较高水平。值得关注的是，传统开发业务稳健增长的同时，物业投资业务收入保持快速增长态势，租赁住房业务在行业内率先实现盈利。 三、短债占比降低至8%，融资成本进一步降至4.14% “三道红线”维持绿档，净负债率、剔除预收款后的资产负债率及现金短债比分别为46.7%、67.4%以及3.9倍。短债占比下降3个百分点至8%。 在行业融资通道急剧收缩的形势下，龙湖集团始终保持境内外全投资级评级，以低成本发行多笔长期债务融资工具，同时融资成本在低位继续下降，至2021年底为4.14%。未来企业融资前景持续向好。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年，龙湖集团销售业绩稳步提升，实现合同销售2900.9亿元，同比增长7.2%，长三角依旧三成左右业绩，环渤海、华中区域销售贡献有所提升。投资方面，保持着稳定的投资力度，增强对长三角、西部和华中区域的布局。 盈利方面，营业收入实现21%增长，利润率保持在较高水平。物业开发业务保持稳健增长的同时，物业投资业务保持快速增长态势。 偿债方面，“三道红线”维持绿档，短债占比降至8%，财务盘面稳健，债务结构更加安全。维持境内外全投资级评级，融资成本进一步降至4.14%，融资前景持续向好。 目录 一、 销售业绩稳步提升，增强在长三角投资力度 ............................................................... 2 二、 物业投资业务蒸蒸日上，盈利能力维持在较高水平 ................................................... 4 三、 短债占比降低至8%，融资成本进一步降至4.14% ....................................................... 4 一、 销售业绩稳步提升，增强在长三角投资力度 2021年，龙湖集团销售业绩稳步提升，销售结构保持稳定。2021年，龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，销售面积1708.9万方，销售单价16975元/平方米，同比分别上升5.7%及1.4%。区域结构整体保持稳定，长三角依旧贡献三成左右业绩，环渤海、华中区域销售占比有所提升，其中环渤海超越西部成为2021年第二大贡献来源。 图表：龙湖集团2020年（左）、2021年（右）区域销售额占比情况 资料来源：亿翰智库，企业公告 投资方面，得益于素来稳健的财务状况，龙湖集团逆势保持着稳定的投资力度。2021年，大部分规模民企投资经历了热情高涨到急剧收缩的巨大变化，而龙湖集团凭借着稳健的财务状况，始终保持着较高的投资活跃度，成为极少数保持正常投资步伐的规模民企，历年来看，不论是新增土储规模还是面积投销比均维持在合理区间内。2021年逆势保持投资力度，一长三角, 31.2%西部, 24.7%环渤海, 22.7%华南, 15.2%华中, 6.3%长三角, 28.2%西部, 22.0%环渤海, 25.0%华南, 14.9%华中, 9.9% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 方面为企业未来业绩稳步增长提供坚实保障，另一方面，由于下半年以来拿地利润空间逐步改善，这些投资也将有助于修复企业利润率表现。 图表：2018-2021年龙湖集团新增土储规模（左轴）及投销比（右轴） 资料来源：亿翰智库，企业公告 注：投销比=新增土储建面/合同销售面积。 区域结构上，龙湖集团增强在长三角、西部和华中区域的扩储力度。新增土储占比来看，长三角、西部和华中区域分别占26.6%、28.8%及20.3%，较2020年均有明显提升，相应地，环渤海占比大幅下降。具体城市来看，龙湖集团既涉足区域核心城市，同时也辐射周边基本面较好的城市。事实上，长三角是包括龙湖集团内许多企业销售业绩贡献能力最高的区域，2021年增强在长三角的布局，为集团2022年的销售业绩实现奠定坚实基础。 图表：龙湖集团2020年（左）、2021年（右）区域新增土储占比情况 资料来源：亿翰智库，企业公告 00.20.40.60.811.21.41.61.820500100015002000250030002018201920202021新增土地建筑面积(万㎡）投销比长三角, 17.50%西部, 24.50%环渤海, 32.50%华南, 15.30%华中, 10.20%长三角, 26.60%西部, 28.80%环渤海, 14.40%华南, 9.90%华中, 20.30% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 二、 物业投资业务蒸蒸日上，盈利能力维持在较高水平 2021年，龙湖集团营收稳步增长，利润率维持在较高水平。具体而言，2021年，龙湖集团实现营业收入2233.8亿元，同比增长21%，毛利润、净利润分别为565.4亿元及317.9亿元，同比增长4.6%、10.2%，毛利润率、净利润率分别为25.3%及14.2%，虽然也融入行业利润率下行的大势，不过相比而言龙湖集团的利润率水平仍维持在较高水平。 值得关注的是，在物业开发业务稳健增长的同时，2021年，龙湖集团物业投资业务收入保持快速增长态势，租赁住房业务在行业内率先实现盈利，为企业发展注入活力与动能。2021年，龙湖集团物业投资业务收入104.1亿元，同比增长37.3%，占总收入比重提升0.6个百分点至4.7%，我们能看到，近年来龙湖集团物业投资业务一直保持着强劲的增长，营收同比增速保持在30%以上，占总收入比重也逐步提升，物业投资业务正处于蒸蒸日上的阶段。 图表：龙湖集团2018-2021年物业投资收入及占总收入比重情况 资料来源：亿翰智库，企业公告 注：左轴为营业收入（单位：亿元），右轴为占总收入比重。 物业投资业务持续向好发展的背后，是企业稳定的拓展步伐和不断优化的运营管理。以主要板块商场业务为例，2021年，龙湖集团新开业12家商场，近年来其始终保持着每年10家及以上的开业速度，开业规模稳步增长。同时，集团也不断提升商场的运营管理水平，2021年，龙湖集团已开业商场同店销售额和日均客流均实现20%增长，已开业商场潜在效益不断被挖掘，此外商场整体出租率维持在97%高位，整体回报率上升0.3个百分点至6.5%。总体而言，龙湖集团物业投资业务发展一片向好，成为企业发展的又一大亮点。 三、 短债占比降低至8%，融资成本进一步降至4.14% 40.957.975.8104.10.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%0204060801001202018201920202021物业投资营收占总收入比重 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2021年，龙湖集团财务状况依旧稳健，债务结构更加安全。2021年，龙湖集团“三道红线”维持绿档，净负债率、剔除预收款后的资产负债率及现金短债比分别为46.7%、67.4%以及3.9倍（现金中扣除了销售监管资金和受限制资金）。此外，短债占比下降3个百分点至8%。龙湖集团一直保持着良好的财务纪律，也正是因为其历来健康的财务盘面，使其能够从容应对2021年的行业风暴，并借此机会夯实自身发展。 基于优良的经营和财务状况，龙湖集团的融资通道畅通，成本进一步降低。2021年，在行业融资通道急剧收缩的形势下，龙湖集团始终保持境内外全投资级评级，以低成本发行多笔长期债务融资工具，同时融资成本在低位继续下降，至2021年底为4.14%。我们认为，作为当前形势下的优质企业，龙湖集团将受到资本市场更多青睐，融资前景持续向好。 图表：2018-2021年龙湖集团主要指标 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 2006.4 2425.0 2706.1 2900.9 合约销售面积(万㎡） 1236.3 1423.8 1616.2 1708.9 新增土地建面(万㎡） 2189.0 1731.0 2567.0 2355.3 土地储备总建筑面积(万㎡） 6636.0 6814.0 7400.0 7354.0 存续比（年） 5.4 4.8 4.6 4.3 营业收入（亿元） 1158.0 1510.3 1845.5 2233.8 净利润（亿元） 208.9 265.5 288.4 317.9 预收账款（亿元） 1134.4 1551.6 1823.9 1948.7 预收账款/营业收入 1.0 1.0 1.0 0.9 毛利润率 34.1% 33.6% 29.3% 25.3% 净利润率 18.0% 17.6% 15.6% 14.2% ROE 16.9% 17.3% 16.0% 15.3% ROA 4.8% 4.6% 4.1% 3.9% 管理费用率 4.7% 4.3% 4.0% 4.8% 销售费用率 2.8% 2.7%