《中国房地产土地市场简报（2019年2月）》

易居企业集团●克而瑞研究中心 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-60867863 2019年2月 （简版） 中国房地产土地研究 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631 / 10 本报告是我公司及其研究人员对每月房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所载信息之精确性和完整性，我公司将随时补充、修订或更新有关信息。文中出现所有数据如无特殊说明，均出自CRIC中国房地产决策咨询系统。 本报告版权归“易居企业集团”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“易居企业集团·克而瑞研究中心”，且不得作违背原意的删减。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资依据，望善加利用并谨慎决策！对有关信息或问题有需求者，欢迎致电克而瑞研究中心，联系电话：021-60867863，联系人：吴洁敏。 免责声明 中国房地产土地研究 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631 / 10 本月视点 2月地市量缩价涨，一、二线热度有望回升 2月，土地市场受传统假期的影响落入低位，但地价却在北京、上海、苏州、福州等热点城市优质土地入市的情况下呈现出上涨趋势。各能级城市方面，一、二线城市成交占比上升，成为地价上升的主力增长点，三四线城市市场量价则继续走低。 政策环境方面，中央部委持续推进农村土地制度改革。19日，在国务院发布的关于做好“三农”工作的若干意见中，明确提出要深化农村土地制度改革，允许承包土地经营权管理，幵推劢农村集体经营性土地入市。次日，在国新办丼办的新闻发布会上，农业部即表示要研究出台土地承包期延长30年的配套政策，完善农村土地流转方面的配套政策。资金面方面则依旧从紧，央行下旬表态要加强房地产金融审慎管理，以落实房地产市场平稳健康发展长效机制，2019年房企开发贷仍将面临从严从紧的审核标准。 市场表现方面，2月土地市场成交规模呈现周期性回落，全国336城市经营性土地总成交建筑面积为8764万平方米，受三四线城市供地节奏放缓影响，上月及本月土地供应量持续低位，导致本月成交量比去年同期减少近三成。溢价率则延续上扬趋势，环比增加1.3个百分点，达到了12.2%，其中二线城市溢价率涨幅最大，环比增加了3.3个百分点，达到13.4%。重点城市的流拍现象也继续缓和，本月仅有39幅地块流拍，相比上月减少近六成，流拍率也明显回落，降至1.66%，环比降低近10个百分点。从整体来看，虽然建面、金额均有所下滑，但溢价率、流拍率等指标继续向好，2月的土地市场暖意渐生。 各能级表现方面，一线城市本月成交建筑面积为328万平方米，环比上月下降5%，同比也下降了10%，在北京、上海和广州都有优质地块出让的情况下，成交金额同比丌降反增，土地单价也和上月基本持平。二线城市本月成交面积2875万平方米，环比下降38%，同比下降12%，分城市来看，虽然中西部二线城市成交量有所缩减，但成都、郑州、西安、昆明等城市的成交量均在100万平方米之上，依然是成交主力。受市场影响最深的三四线城市，本月成交体量同比下跌超过三成，仅为5561万平方米，在各能级中成交面积降幅最大。 2月份土地市场在春节、供地因素的叠加影响下，成交量已然陷入低谷，但考虑到3月份向来是上半年成交小高峰，再加上近期房企对一二线城市关注度明显提高，预计下月土地市场成交规模将会有所回升，溢价率、流拍率等指标也将持续回暖，尤其是受粤港澳规划利好的大湾区城市，土地市场热度或将快速提升。 本月视点 中国房地产土地研究 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632 / 10  整体市场——供求同比均现下滑，溢价率等指标持续向好  各能级市场——成交结构变动明显，一、二线成交占比大幅提升  重点地块——优质地块出让节奏不断，带动总价榜单大面积上升  土地政策——国务院推进集体用地入市，农业部探索土地承包期延长配套政策 一、整体市场——供求同比均现下滑，溢价率等指标持续向好 1、供应：供应总量创近两年新低，热点二线下月末将迎来一波供应潮 由于春节假期的影响，2月份的土地供应总量相比上月大幅减少54%，创下近两年来土地供应量新低。全国336城经营性土地供应建筑面积为6186万平方米，供应土地幅数为917幅，建面及幅数均呈现同环比下降的趋势，并且同环比降幅均在50%以上。 图1-1：全国336城市经营性用地月度供应情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、成交：成交建面同比下降三成，创近两年新低 3、结构：三四线商办用地占比超五成，大幅抬升商办整体占比 4、价格：成交总价不及去年同期，结构性因素致均价环比上涨 5、溢价率：溢价率全线上浮，二线城市连续4月上涨 6、城市排行：中西部二线成交量收缩，北京蝉联金额榜榜首 二、各级市场——成交结构变动明显，一、二线成交占比大幅提升 1、成交面积：各能级同环比均降，三四线同比跌幅超三成 作为传统的成交淡季，各能级城市土地市场延续1月低位运行的趋势，同比也均是下跌趋势，其中三四线城市的下跌幅度最大，成交体量相比去年同期减少了35%。 01000200030004000500060007000800001000020000300004000050000供应建筑面积 供应幅数 中国房地产土地研究 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633 / 10 表2-1： 2019年2月各能级城市经营性用地成交总建面积（单位：万平方米） 城市能级 成交总建面积 同比 环比 一线 328 -10% -5% 二线 2875 -12% -38% 三四线 5561 -35% -66% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、成交价格：仅一线城市成交金额同比上涨，二三线城市同环比均下降 表2-2： 2019年2月各能级城市经营性用地成交金额及成交均价（单位：亿元，元/平方米） 城市能级 成交金额 金额同比 金额环比 成交均价 均价同比 均价环比 一线 500 24% -5% 15231 37% 0% 二线 1020 -35% -40% 3549 -26% -4% 三四线 707 -39% -67% 1271 -7% -3% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、成交占比：一、二线占比双双提升，金额占比合计近八成 表2-3： 2019年2月各能级城市经营性用地成交面积及成交金额占比 城市能级 成交面积 成交金额 2019年2月 2019年1月 2019年2月 2019年1月 一线 4% 2% 22% 12% 二线 33% 22% 46% 39% 三四线 63% 77% 32% 49% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、重点地块——优质地块出让节奏延续，带动总价榜单大面积上升 1、总价排行榜：榜首门槛环比上涨，万科打破福州成交总价纪录 近两月来，上海、苏州优质土地的出让节奏一直延续，特别是上海，内环稀缺地块几乎每月都有供应，而广州、福州等城市也亮出手中优质土地资源，吸引了多家地产商前去布局。在这样的趋势下，总价榜单迎来了大面积上升，榜首门槛和上月相比分别上涨15%和20%：总价最高的地块位于福州市台江区，是一宗旧改项目用地，在经历多次挂牌撤回调整后，终于在本月15日拍出，被万科以76.4亿元的总价收入囊中；门槛地块则来自于北京朝阳区的共有产权住房用地，据出让条件来看，该地块上住宅销售价格规定为43000元/平方米，和2.1万元/平方米的楼面价相比有一定盈利空间，最终由中交和世茂以34.08亿元的总价联合竞得。 中国房地产土地研究 4 表3-1： 2019年2月全国城市经营性土地成交总价排行榜 排名 城市 地块名称 土地用途 成交总价 溢价率 受让人 （亿元） 1 福州 榕自然让[2019] 1号台江2019-01号 商住; 76.40 13% 万科 2 广州 南沙2019NJY-2地块 商住; 66.79 0% 星河 3 北京 京土整储挂(兴)[2019]001号 综合; 44.40 22% 中海 4 北京 京土整储挂(丰)[2018]069号 综合; 43.00 6% 万科 5 福州 榕自然让[2019] 1号台江2019-02号 商住; 42.60 14% 阳光城 6 苏州 苏地2018-WG-49号 纯住宅; 40.71 32% 大华 7 上海 2018年196号普陀区中山北地块 纯住宅; 39.79 0% 中海 8 广州 天河区黄埔大道东646号地块 商住; 37.07 45% 合景泰富 9 杭州 杭大江东储出„2018‟4号 商住; 34.65 32% 融创 10 北京 京土整储挂(朝）[2018]064号 综合; 34.08 1% 中交+世茂 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、单价排行榜：一线城市占据榜单八席，榜首门槛均被上海包揽 与总价榜相反，单价榜迎来了全面下降的趋势，环比下降幅度均在10%以上，主要是由于本月成交地块价值难比上月，成交单价难免下滑。具体来看，本月榜首地块仍来自上海，是位于普陀区的内环宅地，成交楼面价为52008元/平方米；门槛地块也来自上海，是位于浦东新区川沙的综合用地，由于地理位置较偏，出让条件也比较多，最终底价被陆家嘴拿下，楼板价为23981元/平方米。 表3-2：2019年2月全国城市经营性土地成交单价排行榜 排名 城市 地块名称 土地用途 楼板价 溢价率 受让人 （元/平方米） 1 上海 2018年196号普陀区中山北地块 纯住宅; 52008 0% 中海 2 广州 天河区黄埔大道东646号地块 商住; 37465 45% 合景泰富 3 北京 京土整储挂(通)[2018]067号 纯住宅; 31826 42% 通州房地产 4 北京 京土整储挂(兴)[2019]002号 综合; 26076 17% 金地商置 5 三亚 三土资告字[2018]13号地块 商办; 25857 68% 海视鑫达 6 苏州 苏地2018-WG-49号 纯住宅; 25813 32% 大华 7 北京 京土整储挂(兴)[2019]001号 综合; 25081 22% 中海 8 上海 2019年5号宝山区顾村0423地块 纯住宅; 24000 0% 上实发展 9 上海 2019年5号宝山区顾村0421地块 纯住宅; 24000 0% 上实发展 10 上海 2019年12号浦东新区川沙城南地块 综合; 23981 0% 陆家嘴 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、土地政策——国务院推进集体用地入市，农业部探索土地承包期延长配套政策 2019年2月，中央部委持续推进农村土地制度改革。19日，在国务院发布的关于做好“三农”工作的若干意见中，明确提出要深化农村土地制度改革，允许承包土地经营权管理，并推动农村集体经营性土地入市。次日，在国新办举办的新闻发布会上，农业部即表示要研究出台土地承包期延长30 中国房地产土地研究 5 年的配套政策，完善农村土地流转方面的配套政策。资金面方面则依旧从紧，央行下旬表态要加强房地产金融审慎管理，以落实房地产市场平稳健康发展长效机制，2019年房企开发贷仍将面临从严从紧的审核标准。 1、国务院：深化土地制度改革，允许承包土地的经营权担保融资 2、农村农业部：研究土地承包期延长30年配套政策 3、深圳规划和自然资源局：鼓励市场主体开展工改，城中村综合整治允许局部拆建 五、附件——土地数据表 表5-1：2019年2月重点城市经营性土地指标列表 单位：万平方米，亿元，元/平方米 区域 城市 供应 成交 价格 占地面积 总建面积 占地面积 总建面积 总金额 楼板价 环渤海 保定 16.22 54.30 0.00 0.00 0.00 - 北京 0.00 0.