【年报点评07】旭辉集团：新增土储创新高奠定规模提升基础

1/ 6 房企年报系列点评（七） 旭辉集团：新增土储创新高奠定规模提升基础 文／研究员 沈晓玲、冯惠 导读：2017年旭辉集团合同销售和新增土储均创新高，为房企规模提升奠定基础；但今年新增土储平均楼板价高达8000元/平米，或将考验房企利润。 2017年，旭辉集团全年实现1040亿销售额，完成目标率达130%，且近3年合同销售年复合增长率高达70%；2017年全年新增土地建面1320万方，拿地总金额达1083亿，规模稳健扩张；但是从权益部分来看，企业今年权益合同销售额为550亿，权益比例仅为53%，而其他千亿房企基本都能占到70%或以上。另外，今年旭辉新增楼板价高达8000元/平米，或将考验房企利润。 销售：销售提速迈入千亿俱乐部 自2014年起，旭辉的合同销售年复合增长率都在逐渐提升，业绩表现越来越好。2017年全年，旭辉实现1040亿合同销售额，同比增长96%，成功在年底搭上千亿房企的末班车，相对于全年800亿的销售目标而言，完成率达130%，属行业领先。但旭辉2017年全年权益销售金额仅550亿，权益比例为53%，而其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上，旭辉需要适当提高权益占比。2018年，旭辉公布了全年1400亿的销售目标，公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。 图：旭辉集团2013-2017年合同销售规模增长情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 15321230253010401400144 173 206 292 629 847 61%39%42%75%96%35%0%20%40%60%80%100%120%020040060080010001200140016002013年2014年2015年2016年2017年2018年合同销售额（亿元）合同销售面积（万平方米）销售金额同比增幅 房企业绩之年报系列点评 2 从旭辉集团的合同销售区域分布来看，长三角区域以678亿的销售业绩，62%的贡献率位居全国四大区域之首，且遥遥领先；其他三个区域业绩也都有不同程度增长，其中中西部区域全年实现了146亿的销售业绩，同比增长高达245%，并且在2017年，珠三角区域实现了5年来零业绩的突破，共完成16亿的合同销售额。 另一方面，从城市能级的合同销售占比来看，旭辉集团二线城市全年合同销售达855亿之多，占比公司全年销售的8成有余，对比2016年62%的销售占比情况上升了20个百分点，同时，三线城市的销售占比小幅上升了1个百分点，而其一线城市的销售占比下降了21个百分点。 图：旭辉集团2017年合同销售区域分布情况 数据来源：企业业绩公告 投资：楼板价创历年新高 在冲刺千亿销售规模下，2017年旭辉在拿地上十分积极，拿地规模同比翻番，拿地销售比达104%。2017年全年，旭辉共获得78幅地块，新增土地建面1320万方，于2016年的650万方新增土地而言，同比翻番；新增土地权益建筑面积590万方，新增地块平均权益为43%，相较于去年25%权益比例上升了19个百分点，权益占比有所提升；2017年，旭辉共投入1083亿新增土地总价，且旭辉2017年78幅新增地块平均楼板价达8206元/平米（剔除香港地块，平均楼板价为7975元/平米），是2013年以来，新增土地楼板价最高水平，且和全年16530元/平米平均销售均价相比，接近半成；从旭辉新增土地明细来看，规模较大的武汉、重庆等地块楼板价均高于平均市场楼板价，为保证足够的利润，企业将来或需要花更多精力在产品打造上。 62%22%14%2%长三角环渤海中西部珠三角15%82%3%一线城市二线城市三线城市 房企业绩之年报系列点评 3 图：旭辉集团2013-2017年拿地情况（万方、亿元、元/平米） 数据来源：企业业绩公告 旭辉新增土地储备在各大城市能级分布上，以潜力型二线城市为主。从2017年的新增土地城市能级分布占比来看，二线城市占比达81%，其中重庆、合肥、武汉、天津、青岛等5个强二线城市的总和即占据了全年新增土地的半壁江山。 图：2017年旭辉新增土地建面城市占比情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 在城市进入方面，旭辉运用三大策略完成全国战略性布局。从2017年旭辉集团新进入的城市分布及区域发展来看，旭辉主要有3种布局策略。首先，选择全国发展潜力巨大的强二线城市，逐步渗透区域，如选择进入郑州、成都、西安等城市逐步渗透中西部区域，布局青岛、济南、大连、380 130 440 650 1320 4467 7496 6713 3710 8206 020004000600080001000002004006008001000120014002013年2014年2015年2016年2017年新增土地建面新增土地权益建面新增土地总价新增权益地价楼板价一线城市4%二线城市81%三四线城市15%重庆15%合肥14%武汉11%天津7%青岛6%北京4%其他24个城市43% 房企业绩之年报系列点评 4 石家庄等城市深耕环渤海区域；其次，进入无锡、太仓、嘉善、平湖、温州等环沪热点三四线城市，稳固长三角热点都市圈及省域渗透；最后获取香港、东莞、中山、南宁等热点城市的土地，实现公司在粤港大湾区的布局，同时也完成了在珠三角区域的布局。 图：2017年旭辉新增土地建面区域占比情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 截至2017年底旭辉集团土地储备为3100万方，同比去年的1750万方增长了77%，权益土地储备建面达1600万方，同比增长了52%。同时，随着企业将18年前2月新收购的项目以及旧城改造项目逐渐在未来挂牌确权，企业总土地储备有望突破5000万平方米。 图：旭辉集团2013-2017年土地储备情况（单位：万方） 数据来源：CRIC 珠三角2%中西部35%长三角37%环渤海26%920 960 1250 1750 3100 760 740 850 1050 1600 83%77%68%60%52%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%05001000150020002500300035002013年2014年2015年2016年2017年总土地储备建面权益土地储备建面权益比例 房企业绩之年报系列点评 5 财务：财务风险控制较好 根据年报公布数据来看，2017年旭辉集团的净利率提升至19%，相较于2016年上升了5个百分点，有所改善，而在营利性指标方面，今年毛利率上升至27%，同比上升2个百分点。但旭辉在销售和土储方面，强二线城市占比较大，随着这些城市楼市调控政策进一步趋严，旭辉未来盈利能否持续上升还有待观察。 图：旭辉集团2013-2017年毛利率、净利率、归母净利率情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 在资本运营方面，公司财务风险控制情况相对较好。整体来看，旭辉的净负债率近几年正在逐步降低，2017年净负债率升至51%，和去年相比基本持平。长短期债务比为2.62，相比2016年有所改善，现金短债比为2.52，短期内无还款压力。 图：旭辉集团2013-2017年负债情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 26%26%23%25%27%17%12%14%14%19%16%12%11%13%15%0%5%10%15%20%25%30%20132014201520162017毛利率净利率归属母公司净利率2.44 2.35 5.34 4.64 2.52 2.46 2.13 4.61 4.32 2.62 68%58%59%50%51%-10%10%30%50%70%90%0.001.002.003.004.005.006.0020132014201520162017现金短债比长短期债务比净负债率 房企业绩之年报系列点评 6 附表1：旭辉集团2013-2017财务指标 数据来源：企业业绩公告、CRIC 指标 分类 指标体系 2013 2014 2015 2016 2017 规模性 指标 营业收入（亿元） 119.09 161.79 182.31 222.24 318.24 销售收入（亿元） 153.00 212.00 302.00 530.00 1040.00 净资产（亿元） 91.55 44.33 152.83 172.83 342.70 总资产（亿元） 391.06 435.39 674.52 884.80 1517.58 总负债（亿元） 299.51 391.06 521.69 711.97 1174.87 股东权益（亿元） 91.55 44.33 152.83 172.83 342.70 土地储备（万平方米） 920.00 960.00 1250.00 1750.00 3100.00 新增土地储备（万平方米） 380.00 130.00 440.00 650.00 1320.00 营利性 指标 毛利润（亿元） 30.69 41.87 41.44 56.46 86.21 净利润（亿元） 20.41 20.00 24.71 31.64 61.49 毛利率 26% 26% 23% 25% 27% 净利率 17% 12% 14% 14% 19% 每股盈余（元） 0.33 0.31 0.32 0.42 0.68 抗风险 指标 现金（亿元） 71.61 71.24 149.05 206.77 297.87 现金短债比 2.44 2.35 5.34 4.64 2.52 长短期债务比 2.46 2.13 4.61 4.32 2.62 净负债率 68% 58% 59% 50% 51% 总资产负债率 77% 90% 77% 80% 77% 净资产负债率 327% 882% 341% 412% 343% 平均借贷利率 9% 8% 7% 6% 5% 运营效率 指标 总资产周转率 0.36 0.39 0.33 0.29 0.26 营业成本（亿元） 88.41 119.93 140.87 165.79 232.03 存货（亿元） 169.96 152.23 270.85 280.84 437.32 存货周转率 1.04 0.74 0.67 0.60 0.65 销售费用率 3% 2% 2% 2% 2% 管理费用率 4% 3% 3% 4% 4%