调研纪要| 中原城市群三四线市场调研（二十六）洛阳篇

【调研纪要】中原城市群三四线市场调研（二十六）:洛阳篇 文/克而瑞研究中心 杨科伟、羊代红 一、城市概况：省域副中心城市，经济、资源相对独立，省会虹吸效应弱 洛阳是河南省地级市，下辖1个县级市、8个县、6个区。东邻省会郑州市，是国务院首批公布的历史文化名城和著名古都，省域副中心城市，也是中部地区重要的工业城市。洛阳2018年全年全部工业增加值1772.9亿元，工业对经济增长的贡献率达70%左右。相比之下，洛阳市丰富的旅游资源也只能成其“副业”。2018年洛阳市地区生产总值4640.8亿元，人均生产总值达67707元，超过1万美元，属于中等发达地区水平；2018年末全市常住人口688.85万人，其中市区人口224.93万人。年末城镇常住人口396.57万人，城镇化率为57.57%。由于洛阳的环境宜居，产业丰富，经济相对发达，所以郑州对洛阳的虹吸效应较小，洛阳的发展自成一体。 二、 市场综述：长期供需平衡略偏供给不足，刚改需求正持续释放 整体市场热度不减，各区域开盘去化率基本都在90%及以上，项目日均到访量基本都维持在40-50组，周末甚至更多，主要源于在售项目相对较少，市场货量有限。其中老城区，西工区，涧西区当前在售楼盘较少，均价基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好，在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右，2018年有少许上涨，到2019年突破万元大关，房价已飙升至12000-13000元/平米，随着近期碧桂园地王7000元/平米拍出，未来房价仍有上涨预期。 与开封不同的是，洛阳房地产市场发展相对良性，楼盘价格基本平稳商社个，郊区客群占比较少，因洛阳本地以工业，旅游业作为产业支撑，常住人口近700万，还是有一波刚需和改善需求有待释放，加之政府控房价等措施，短期内市场热度还将维持。此外，洛阳市场自成一体，整体呈现出供不应求的情况，郑州对洛阳的虹吸效应幵不显著，少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业。 三、 调控政策：不限购、未限签、限价，市场相对宽松 洛阳不限购，2017年5月限价，限贷，到2018年限价有所松动，直至2019年5月1日所有房管局集中到郑州开会限价，原则上新推楼盘均价不能超过之前备案价，若为首开不得高于区域最高价，但有操作空间，当前还未限签。 四、土地市场：未来可供地块较少，城市往伊滨区方向发展 政府无地可供，洛阳整体向伊滨区方向发展，近2年来洛龙新区也仅供应2-3宗地块，2019年至5月份拍了2宗地，分别由金科和碧桂园获得，其中碧桂园5月22日以成交总价14.01亿，成交楼面价7005元/平方米，溢价率133.5%拍下洛龙区香山路与定鼎门街交汇处东南角地块，该地块有15家房企参加竞拍，开发商竞争异常激烈，是洛阳新地王。 土地市场整体来看，外来房企碧桂园，恒大，金科，中梁纷纷进驻，本土开发商因拍地保证金门槛过高而被拒之门外。目前城中心剩余地块极少，城中心政府有计划进行旧改，但由于村民不配合推进较慢。 五、 客群及需求：地缘性特征表现显著，存在居住降级趋势 客群置业倾向来看，地缘性特征表现显著，老城区客户基本在老城区和西工区，涧西区置业，新城区客户主体仍为新城区继续购房，也承接部分与新城有交集的西工区，涧西区客户（跨区域上班，父母养老等），郊县客户占比为10%-20%。此外，仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。 近年来随着房价的日益攀升，同样存在居住降级的趋势，90平米三房，140平米四房的现象比比皆是，房企为了迎合不同客群的需求，各项目面积跨度基本在80-140平米不等。 典型调研项目（一）：建业尊府 地理位置：洛阳高新、涧西区、自贸区三区交汇处 物业类型：小高层 主力户型：117㎡及125㎡三房、143㎡四房 建筑面积：96万平米 装修：毛坯 最新开盘售价：9500元/平方米 项目点评：项目为城中村改造用地，体量大、周期长。目前涧西区、高新区、自贸区在售项目中地理位置较优、体量较大、规格较高的城市综合体项目，项目周边商业配套齐全，教育配套资源完善，周边河柴、洛矿、一拖等老牌大型企业聚集，企业职工购买力强且改善居住需求基数大。该项目总占地面积935亩，可开发为480余亩，总建筑面积约96万方，分六期开发。一期取得68亩，共建8栋楼，主力户型117㎡及125㎡三房、143㎡四房，地缘、刚改型客户居多，达到60%占比。1#2#5#于2018年11月25日开盘，开盘价格9500元/平方米，有90%的去化率，3#5#6#7#8#计划6月中旬开盘，共计685 套，已蓄客一千多组，计划达到开盘户数的2倍。一般周末到访100组，平时30-40组。 图：建业尊府售楼处实景/沙盘图 典型调研项目（二）：保利大都会 地理位置：西工区王城大道与纱厂路交叉口，邻近洛阳火车站 物业类型：高层 主力户型：95㎡及115㎡三房、140㎡及170㎡四房 建筑面积：57.2万平方米 装修：毛坯 最新开盘售价：11000元/平方米 项目点评：该项目由保利地产、绿都地产、金科地产联合开发，项目位于洛阳市核心位置，紧邻王城大道、纱厂路等城市主干道，且城区交通路网发达，周边教育、医疗、金融等生活配套完善，是西工区最后一块空地，3.6容积率低于周边项目，为西工区最高品质，无竞品，项目共分为三期开发。2018年12月底首开，共推出2栋400套，蓄客1个月，首开有70%去化，过完年后已100%去化完成；下次预计 6月中开盘，计划推3栋楼，预计推货价格比首开高1000元/平方米左右，目前正在蓄客、认筹，平时有40～50组到访量，周末多一些；95㎡及115㎡三房为主力户型，占比60%以上，115㎡定价最高，面积大但单价不高，140㎡单价低于115㎡，大部分楼栋2梯4户，170㎡户型2梯2户。该项目地缘性客户居多，铁路局，升龙广场等客户居多，郊县客户占比也达10%左右。 图：保利大都会售楼处实景/沙盘/区位图 典型调研项目（三）：中梁壹号院 地理位置：洛龙区，洛河南岸新区，郑西高铁洛阳龙门站附近 物业类型：洋房、小高层 主力户型：小高层98-128㎡，洋房128-136㎡ 建筑面积：13.32万平方米 装修：毛坯 最新开盘售价：小高层12000元/平方米、洋房15000元/平方米 项目点评： 项目地处洛龙新区，生活氛围浓郁，紧邻600亩市政公园，隋唐遗址公园以及龙门伊河景观带；离地铁龙门大道站（2022年）及龙门高铁站1公里左右，交通便利。项目限高27米，产品规划设计为小高层和洋房，容积率2.0为本区域最低，其他项目容积率都在4.0以上，共11栋楼，约810户。客户来源主要是地缘性客户，洛河以北如涧西、西工区等比较少，部分县区如伊滨区及宜阳县等客户占比约20%左右。2019年5月11日首开3栋楼，共计160户，去化90%，下次计划推出5号楼120户。 图：中梁壹号院售楼处实景/沙盘图