评司论企｜前瞻布局、深耕发展，美的置业重仓长三角迎来政策红利

【评司论企】前瞻布局、深耕发展，美的置业重仓长三角迎来政策红利 2019年7月17日 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/沈晓玲、齐瑞琳 导读：《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》审议通过，历经36年，长三角一体化上升为国家战略，江浙沪皖三省一市迎来机遇。目前长三角区域一体化已进入全面提速阶段，交通、经济、产业快速发展，高素质人才大量引进，有望给长三角地区房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。作为起家于珠三角、已全国化布局的企业，美的置业早年就已经重仓布局长三角区域，目前旗下沪苏、浙江和安徽三个区域公司共在长三角17个城市布局了66个住宅项目，且商业、装配式产业等多元化业务也已布局并逐步发展，乘政策红利，美的置业在长三角的发展将迎来更大的发展机遇。 一、 较早布局长三角的企业，未来持续深耕 1、 前瞻布局，18年区域销售约250亿元 长三角区域布局项目数量多。美的置业坚持五大核心区域深耕策略，其中在长三角区域，已设立沪苏区域，浙江区域和安徽区域三个区域公司，于长三角17个城市共布局了66个项目。随着政策利好，长三角将成为2019年重点布局的区域，美的置业提前布局，将为企业冲击千亿提供良好的基础。 长三角区域销售额贡献最高。从首份年报披露的销售区域情况来看，尽管美的置业起家于佛山，但2018年销售最重要的来源是长三角区域，销售金额约250亿元，占总销售金额比例约31%。可以看出美的置业已经扎根长三角区域。且根据企业披露土储分布情况，短期内长三角地区仍将是美的置业最重要的业绩来源。 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632/7 表：粤系同规模房企长三角区域销售金额对比 企业简称 18年销售金额（亿元） 长三角区域销售金额 美的置业 790 249 雅居乐 1027 205 中国奥园 913 161 越秀地产 578 127 注1：国务院首次批复的一体化规划仅长三角26城，但考虑到各省经济发展的一盘棋连带效应，长三角一体化也会为其他15座城市带来积极影响，因此本文数据范围涵盖长三角区域三省一市。 注2：雅居乐长三角区域销售根据企业年报华东销售占比20%推算。 数据来源：企业年报、CRIC 2、不断提升长三角布局城市等级 美的置业于2010年左右走出珠三角，开始全国化布局，进入长三角区域。在发展初期竞争力不足的阶段，抓住时机进入长三角区域窗口城市，较早锁定了市场竞争相对较小的三线城市。 随着实力的增强，美的置业不断提升长三角布局城市等级。2018年新进苏州，2019年新进上海、杭州等一线和新一线城市，竞争力持续增强。美的置业2018年重点布局长三角，为全集团当年投资最多的区域。2019年新增土储中长三角区域建筑面积占比23%；从新增拿地金额占比来看，长三角区域占比高达35%，也是现阶段美的置业拿地力度最高的区域。 图：美的置业长三角区域发展历程 数据来源： CRIC整理 3、长三角土储领先其他同规模粤系房企 未来随着长三角一体化规划细则进一步落地，势必会在短期内带动区域内潜力城市的房地产市场，长期则可对基本面形成强力支撑。现阶段最明显的是3月以后长三角内的城市如苏州、无锡等土拍热度高涨。2019 2018 2017 2016 2013 宁波 镇江 南京、无锡、扬州 合肥、金华、常州、张家港 苏州、舟山、泰州 上海、杭州、台州、阜阳 2010 徐州 2011 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633/7 因此目前来看长三角区域适当的土储不仅能让企业分享到规划发展红利，支撑未来业绩增长，也有可能让房企在行业调整期中实现超车。 美的置业在长三角粮草充足，储备近千万平米。截至2018年12月31日，美的置业共拥有土地储备4507万平方米，2018年全年总土储排名甚至高于其销售排名。在公司布局的珠三角、长三角、长江中游、西南和华北五大核心经济区中，长三角以971万平方米土储面积位列五大区域之首，占总土储的22%。 同规模粤系房企中，美的置业长三角土地储备领先。作为起家珠三角区域的粤系房企，美的置业较早地走出珠三角，开启全国化布局，相比规模接近的粤系房企，美的置业不仅总土储建面规模处于较高水平，长三角区域土储规模在总土储中的占比更是处在领先地位，加上大湾区的双重利好，较高且较为均衡的土地储备将对未来销售业绩的扩张提供有力支撑。 表：截至2018年底美的置业规模相近粤系房企总土储及长三角土储建面情况 企业简称 18年销售金额（亿元） 总土储建面（万平米） 长三角土地建面（万平米） 美的置业 790 4507 971 雅居乐 1027 3623 656 中国奥园 913 3410 358 越秀地产 578 1941 376 数据来源： CRIC整理、企业年报 二、布局并深耕高潜力城市，树标杆扩大影响力 1、布局长三角高潜力城市 基本覆盖长三角区域人口净流入城市。随着长三角经济持续快速发展，优质的公共资源和发展前景将吸引更多的人口流入。数据显示，2018年长三角三省一市的41城中有7个城市的人口净流入量超过100万，分别是上海、苏州、宁波、杭州、无锡、南京和嘉兴。在上述7个人口净流入的城市中，除嘉兴外，美的置业均实现覆盖。这些城市人口流入量大，产业基础良好，城市活力显著，人口红利有望持续释放，房地产业发展前景好。 根据2018年年终克而瑞城市投资前景排行榜数据，美的置业2018年新增长三角土储所在城市中，有5城位于排行榜前50名，在长三角一体化政策利好的情况下，可以预见未来这些城市的投资前景依旧向好。 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634/7 表：美的2018年进入长三角区域中投资前景排名前50的城市 城市 2018年GDP 城市能级 前景排名 苏州 1.86万亿 二线 8 宁波 1.07万亿 二线 17 无锡 1.14万亿 三四线 21 镇江 4050亿 三四线 37 金华 4100亿 三四线 41 数据来源：2018年286城房地产投资前景研究报告 2、城市深耕为规模、利润双增长打基础 强化区域深耕，提升单城市产能。贯彻“全国布局、区域深耕”的策略，美的置业在江苏和浙江的多个城市实现了深耕发展，一方面提升了美的置业在当地的品牌影响力和行业地位，另一方面带来了规模与利润双收的效果。2018年美的置业在江苏徐州的合约销售额近50亿元，在无锡的合约销售额超15亿元，在浙江金华和宁波的合约销售额分别约44亿元和37亿元，显示出其在上述深耕城市的影响力。上述长三角区域经济发展水平较高、产投资前景较好的城市，在长三角一体化利好政策下，可以预见未来地产方面仍将释放出利好信息，深耕这些城市仍将为美的置业销售规模扩张助力。 3、围绕高铁布局，深耕城市树标杆 高铁是一座城市经济地位的标志，使其拥有了对周边沿线城市更强的“虹吸效应”。美的置业在长三角地区主要围绕高铁布局人口基数大、经济较为发达的二三线城市，并选择重点高潜力城市进行深耕，打造当地标杆项目和口碑。目前美的置业布局的17个长三角城市中已有12座城市高铁通车。 徐州。苏北城市徐州是美的置业2010年进入长三角地区的首个城市。自徐州美的工润明湖首个项目落地以来，过去9年时间，美的置业在徐州这座城市扎根发展并迅速扩张，截止目前已在徐州布局了17个项目。徐州也成功打造了美的置业在长三角深耕发展的城市样本。 宁波。作为副省级城市和计划单列市，宁波是世界第三大港口，拥有多个保税区和国家高新区，2018年全市GDP破万亿。美的置业2011年进入宁波，从梅山新区山海大盘美的·蝴蝶海项目开始，陆续布局美的·九峰天宸、美的·明州院子等6个项目，持续深耕宁波市场。其中美的置业销售额前三的项目美的·明州院子2018年销售收入超20亿元，在宁波市场拥有较高的知名度和影响力。 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678635/7 苏州。选址苏州高铁站附近，苏州美的云筑打造智慧社区标杆。作为外向型经济为主导、产业基础良好的城市，苏州的GDP早在多年前已破万亿，在全国地级市中位列第一。美的置业已于2018年首进苏州，随后陆续布局4个项目，在苏州市场占据一席之地。其中苏州美的云筑作为美的云筑系的代表性项目，选址苏州北站附近2公里处，既方便出行又避免了噪声污染，主打科技住宅，成为当地的标杆项目。 三、多产业布局助力长三角高质量发展 今年，美的置业提出了“一主两翼”的复合型发展战略，围绕房地产开发及服务主业，通过建筑工业化和智能产业化这“两翼”打通地产上下游产业链。 装配式工厂将为长三角区域项目建设提供支持。建筑工业化是美的置业围绕主业打造的“两翼”业务之一，其在全国布局的5家装配式工厂有2家位于长三角。其中，徐州联城住宅工业科技发展有限公司运营的徐州联城住工绿建科技产业园，是美的置业在长三角地区的重大战略布局。该项目总投资12亿元，占地359亩，总建筑面积约24万平方米。项目建成投产后可年产150万平方米装配式构件产品及10万套智能家居，年销售额超30亿元。装配式工厂建成投产后将不仅仅将满足美的置业旗下项目的建设需要，也将为长三角区域内的建设项目输出产品与服务，为长三角地区建筑工业化行业发展贡献力量。 《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》落地后长三角地区将进入新一轮一体化建设高峰期，未来长三角区域交通系统将更加便捷，加上该项目的地缘优势，将不仅满足美的置业自身项目的建设需求，也将为长三角地区科技住宅的建设和装配式建筑行业发展提供有力支撑。 在智能产业化方面，美的置业拥有行业先发优势和一站式智慧生活方案系统解决能力，从2015年开始就大力推广智慧家居，并成为住建部全国智慧住区标准化委员会颁发的全国唯一智慧住区。目前国内智慧家居在技术上还处在早期阶段，而美的置业已在布局智慧生态圈，未来将借助长三角一体化科创、信息网络和公共服务等方面优势，实现产品迭代升级，与长三角区域协同发展。 四、机遇与挑战并存 较早进入为美的置业未来长三角发展打下基础。未来长三角区域各城市之间发展要素将加速流动，助推长三角区域更高质量的一体化发展，城市间人口流动频繁，购房需求广泛渗透。作为较早涉足长三角区域的房企，美的置业在长三角各能级城市均有布局，这能帮助其在区域实现均衡发展。美的置业在长三角区域已积累较多的项目开发经验，加上其智能化的鲜明特色，可以预期其未来在区域市场上将拥有更好的品牌影响力。 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678636/7 竞争激烈，企业需更加关注自身运营能力。长三角区域向来都是各大房企布局的战略要塞，几乎8成的百强房企在长三角区域有所布局，市场竞争十分激烈。在长三角区域一体化上升为国家战略后，企业在区域内的军备竞赛无疑会加剧，随着土地市场的火热，销售竞争也会随之更加“惨烈”，大量供货之后比拼的将是房企的产品力和运营能力，这对美的置业而言也是一项需要高度重视的挑战。 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678637/7 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 >>>关于克而瑞研究中心 易居企业集团的专业研发部门，组建十余年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索。迄今为止，已经连续第8年发布中国房地产企业销售排行榜，引发业界热烈反响。研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等