1/ 11 年报点评21丨融创中国：净利润提升61%，收并购拿地优势显著 克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹 【深耕战略出成效，2020年可售货值8199亿元】2019年全年，融创中国实现合同销售金额5562.1亿元，同比增长20.7%，增速领跑TOP5房企。稳步完成销售目标，排名稳居行业第四。截至2019年年末，融创中国拥有可售货源1906亿元。预计2020年总可售货源将达到8199亿元，充足的优质可售货源为融创中国疫情后的加速恢复提供有力支持。同时，2019年融创中国的城市深耕战略成效可观。在43个城市销售金额排名进入前十，较2018年又增6城。17个城市销售金额超百亿，其中上海、重庆、青岛的销售金额超过300亿元。 【收并购拿地占比进一步扩大至50%，拿地成本持续走低】2019年以来，除了公开市场拿地和旧改及产业合作项目，融创中国通过收并购获取的土地占整体的比例达50%，较去年的46%进一步扩大，对应货值达6741亿元。截至2019年12月末，融创中国总土地储备建筑面积达2.34亿平方米，同比增长64.1%；权益土地储备建筑面积达1.5亿万平方米，同比增长32.7%。平均土地成本仅4307元/平方米，相对于2018年的4470元/平方米进一步下降；对比销售均价利润运作空间充裕。布局方面聚焦一、二线城市的战略不变。 【净利润同比增长61%，净负债率降33.6个百分点】2019年，融创中国实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7% ；实现净利润281.6亿元，同比大增61%。毛利率24.5%，与去年基本持平；净利润和归母净利率分别同比增长2.6和2.1个百分点至16.6%和15.4%。基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展，融资力度提升，期末净负债率较年中下降了33.6个百分点。 【“地产+”三大板块竞争力持续提升】2019年，融创中国在主营业务地产开发稳步推进的同时，服务、文旅和文化三大业务板块的竞争力持续提升。其中重点 2/ 11 发展板块融创文旅凭借专业的团队，2019年融创文旅不断升级经营策略，实现收入的增长。全年文旅板块实现营业收入28.5亿元，同比增长41%，业绩贡献度小幅提升0.1个百分点至1.7%。此外，融创服务和融创文旅也在各自领域的发展上取得进展，未来有望与主业形成协同发展。 1销售 合同销售金额同比增长20.7% 疫情影响可控 2019年全年，融创中国实现合同销售金额5562.1亿元，同比增长20.7%，增速领跑TOP5房企。实现合同销售面积3828.5万平方米，同比增长19.3%。合同销售均价14528.1元/平方米，与上年基本持平。凭借高品质的产品服务与稳健运营发展，融创中国稳步完成了全年销售目标，排名稳居行业第四，2015年-2019年间的合同销售平均复合增长率达69%。 与此同时，2019年融创中国的城市深耕战略成效可观。在43个城市销售金额排名进入前十，较2018年又增6城；其中于天津、重庆、成都、济南、青岛、合肥、无锡等13个城市领衔销售。17个城市销售金额超百亿，其中上海、重庆、青岛的销售金额超过300亿元。 3/ 11 2020年以来，受疫情影响融创中国1-2月销售金额分别同比下降22%和33%，形成的缺口使得全年业绩承压。但就目前情况来看，疫情整体可控，且融创中国在湖北总投资占比仅为5%左右，基于湖北复工已在快速推进中，以及武汉市场良好的供求关系，整体疫情影响有限。 同时，充足的优质可售货源为融创中国的加速恢复提供有力支持。截至2019年年末，融创中国拥有可售货源1906亿元。预计2020年上半年新增可售货源3421亿元，下半年新增4778亿元。总可售货源将达到8199亿元，足以支撑全年的销售。 从可售货源的分布来看，融创中国2020年的预计可售货源集中于西南、上海区域，占比分别达20%和19%。东南、华北和北京区域各占比15%，华中和华南区域分布相对较少。同时，聚焦一、二线以及强三线城市的战略布局不变。 4/ 11 2投资 收并购拿地占比50% 持续聚焦一二线 2019年以来，融创中国抓住窗口期积极拓储，截至目前累计获取货值约1.34万亿元的高质量土地储备。其中，一、二线城市合计占比78%。坚持高标准拿地，持续聚焦一、二线城市的拿地战略使得融创中国在面对市场不可控风险时处于相对有利地位。 5/ 11 与此同时，融创中国通过多种渠道拿地稳控平均土地成本。2019年以来，除了公开市场拿地和旧改及产业合作项目，融创中国通过收并购获取的土地占整体的比例达50%，较去年的46%进一步扩大，对应货值达6741亿元。据不完全统计，2019年融创中国成功签订7项收并购协议，其中包括收购泛海获取北京及上海129.65万平方米核心区域地块、收购云南城投一次获取总建筑面积合计3071.6万平方米的18宗地块。收并购的成熟运作，使得融创中国以较低的成本优势迅速获取优质项目，同时完善自身的开发业务及多元业务布局，为长远发展提供有力支撑。 截至目前，融创中国整体平均土地成本仅4307元/平方米，相对于2018年的4470元/平方米进一步下降；对比销售均价利润运作空间充裕。 6/ 11 融创中国通过合理把控拿地节奏与策略，进一步巩固了其土地储备的竞争优势。截至2019年12月末，融创中国总土地储备建筑面积达2.34亿平方米，同比增长64.1%；权益土地储备建筑面积达1.5亿万平方米，同比增长32.7%。按照当前的销售情况及发展趋势测算，足以支撑未来3-5年的规模发展。 截至目前，融创中国的总土地储备建筑面积达2.39亿平方米，对应货值3.07万亿元。其中超过82%的土地储备分布于一、二线城市。 3财务 净利润同比增长61% 债务结构待改善 7/ 11 2019年融创中国整体盈利情况良好。得益于一、二线及强三线城市的全国化布局深化，以及七大区域划分管理的完善，全年实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；其中物业销售实现收入1594.7亿元，同比增长35.5%。收入的增长带动利润的提升。2019年实现净利润281.6亿元，同比大增61%。毛利率24.5%，与去年基本持平；净利润和归母净利率分别同比增长2.6和2.1个百分点至16.6%和15.4%。 资本运营方面，截至2019年12月末，融创中国现金余额为1257.3亿元，较2018年年末小幅增长4.6%。2019年，融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展，融资力度提升，期末净负债率达172.26%，但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放，以及运营管理的加强，长期来看净负债率将继续下降。 8/ 11 债务结构方面，2019年融创中国的债务结构较稳健。其中长短债务比1.37，现金短债比0.93。融创中国的管理层表示，今年会重点调整融资结构，降低融资成本，且谨慎拿地。 4战略 “地产+”三大业务持续推进 2019年，融创中国在主营业务地产开发稳步推进的同时，服务、文旅和文化三大业务板块的竞争力持续提升。 三大板块中，文旅为融创的重点发展板块，包括商业、酒店、乐园等业态。凭借专业的文旅团队，2019年融创文旅不断升级经营策略，实现收入的增长。全年文旅板块实现营 9/ 11 业收入28.5亿元，同比增长41%，业绩贡献度小幅提升0.1个百分点至1.7%。主要由于室外乐园改为开放式经营后，营收效果显著，带动了整体效益的提升。其中，7月南昌室外乐园收入同期增长78%，客流增长571%；8月合肥室外乐园收入同期增长59%，客流量增长310%。 此外，融创服务和融创文旅也在各自领域的发展上取得进展。凭借融创强劲的外拓能力，融创服务的合约与储备面积合计超过3.5亿平方米，其中储备面积占比60%，规模增长空间可观。同时，2019年融创物业满意度高达90分，形成行业标杆。融创文化方面，把握市场窗口期完善布局，逐步进入正轨，未来有望与地产主业板块和文旅板块形成协同发展。 10/ 11 11/ 11