年报点评34丨建业地产：进入战略巩固期增强盈利是关键

1/ 9 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 建业地产： 进入战略巩固期增强盈利是关键 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 建业地产：进入战略巩固期增强盈利是关键 文／研究员 房玲、洪宇桁 导读：河南省市占率达到11.2%，谨慎走出河南，需加强盈利能力。 【河南市占率稳居第一，未来增加郑州销售贡献】2019年建业的合约销售金额约为718亿元，完成销售目标的113.1%，加上轻资产业务的销售额之后在河南省的市占率提高到了11.2%。随着建业进入“战略巩固期”，2020年要将郑州的贡献率提高到25%，未来几年继续提高到30%-40%，从而提升企业的盈利能力。 【完成河南县级市全覆盖，轻资产走出河南】2019年新增土地建筑面积达1303万平方米，新增土储总价为227亿元，拿地均价有所提升。拿地销售比为0.32，继续保持稳健的拿地战略。建业在2019年完成了河南省县级市的全覆盖，加强企业在河南市场的竞争力。除此之外，轻资产公司中原建业也正式开始探索走出河南，目前步伐仍略显缓慢。【利润率有所降低，盈利能力有待加强】2019年建业共实现营业收入307.67亿元，而毛利率同比降低了8.4个百分点至26%，净利率以及归母净利率也小幅下降，目前已售未结转项目的毛利率约为23%。整体来看，企业的盈利水平仍然有待加强。【财务稳健，融资能力还有提升空间】2019年底建业的净负债率仅为5.6%，同比继续下降了14.6个百分点，未来可以考虑充分利用较大的融资空间进行融资以加速企业扩张。同时长短期债务比为1.52,现金短债比为2.46，负债结构仍然处于较为稳定的水平。建业在2019年的平均融资成本为7.3%，相对而言还是偏高，企业的融资能力还有继续增强的空间。 销售 河南市占率继续提高 将提高郑州销售贡献 2019年建业的重资产合约销售金额约为人民币718亿元，同比增长了33.8%，完成了2019年635亿销售目标的113.1%。合约销售面积约为919.3万平方米，同比增长了23.7%。按合约金额计算，2019年建业在河南省的市场占有率为8%，同比增长了1.3个百分点，若是加上轻资产业务的销售额，建业的合约销售额达到了1011.5亿元，在河南省的市占率则达到了11.2%，超额完成了10%市占率的目标，企业在河南市场继续保持领军者的地位。 克而瑞地产研究年报点评系列（34） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 从重资产销售的城市分布来看，2019年建业在郑州的销售金额为160.29亿元，同比增长了16%，贡献率则减少了3.4个百分点至22.3%。随着建业进入“战略巩固期”，提升盈利能力成为企业的重点之一。建业提出要在2020年将郑州的贡献率提高到25%，未来几年继续提高到30%-40%。而由于目前各大房企争相进入郑州市场，建业在郑州的竞争压力也越来越大。根据郑州克而瑞的统计显示，建业在郑州的权益销售额排名从2018年的第4名进一步下降到了2019年的第6名。在这个背景下，建业加大在郑州的拿地推盘力度是否能按预期的那样提升企业的利润率还有待观察。 展望2020年，建业重资产的目标销售额为800亿元，相对于2019年的销售额增长11.4%。从2020年建业拥有的1212亿元的可售货值来看，达到66%的去化率就可以完成该目标， 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 问题应该不大。同时未来建业还会加大轻资产业务的拓展力度，轻资产对建业业绩的贡献率有望继续保持。 投资 保持稳健拿地 完成河南县级市全覆盖 2019年建业的新增土地建筑面积达1303万平方米，基本和2018年相当，而新增土储总价为227亿元，同比增长了33.7%，拿地均价有所提升。拿地销售比为0.32，和2018年持平，延续了企业较为稳健的拿地策略。建业在2020年计划的购地支出为200亿元，与2019年的实际拿地支出相比略有减少。 2019年建业的新增土地基本集中在河南省境内。从城市占比来看，建业在郑州的新增土地建面占比相对于2018年略微提升了0.3个百分点至14.7%，而商丘的新增土储建面占比则同比增长了13.8个百分点，其他城市的拿地占比也更加平衡。建业在2019年在保证郑州的拿地占比的同时也继续深耕其他城市，完成了全省县级市的全覆盖，从而加强企业在河南市场的竞争力，有利于继续保持在河南市场的领先地位。除此之外，建业在2019年还通过股权合作+招拍挂的方式新进入海南的儋州市和东方市。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 轻资产业务谨慎走出河南 建业从2019年开始以轻资产公司中原建业为主正式开始探索走出河南的模式，主要条件有三个，分别是郑州500公里内的半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。截至2019年底，中原建业共跟踪省外项目31个，完成签约项目2个。建业走出河南的步伐仍略显缓慢，反映出企业谨慎的态度。走出河南战略长期来看是将建业升级成为全国性规模房企必需的战略选择，然而在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场仍然是需要企业慎重考虑的问题。 截至2019年底，建业的总土地储备建面为5093万平方米，同比增长了10.5%，其中权益建面约3858万平方米，总土储的权益比例约为75.8%，继续保持较高水平。从土储开发状况来看，建业约有2073.4万平米的土地仍处于持作未来开发状态，其中约有1023.1万平米尚未确权，占比达到了49.3%。在建业稳步发展的轻资产业务方面，截至2019年底，建业共签约了163个委托管理合约，总建面约2394万平方米，同比增长了44%，为轻资产业务的发展准备了充足弹药。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 财务 利润率有所降低 盈利能力有待加强 2019年，建业共实现营业收入307.67亿元，同比增长了108.12%，其中销售物业收入为291.61亿元，同比增加了114%，主要是因为结转物业的面积同比增加了140.8%。在盈利性指标方面，建业的毛利率同比降低了8.4个百分点至26%，这主要是因为2018年企业的结算项目中郑州和洛阳地区毛利率较高的项目占比较高，随着四五六线城市销售贡献逐步较大，建业未来毛利还将继续下滑。2019年底建业已售未结转销售额约为635亿元，毛利率约为23%。 与此同时，建业的净利率以及归母净利率也有小幅下降，但降幅小于毛利率，主要是因为成本控制有所加强，三费比率同比降低了7个百分点。整体来看，建业的盈利水平仍然有待加强。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 财务稳健 融资能力还有提升空间 截至2019年底，建业的负债状况保持稳健，净负债率仅为5.6%，同比继续下降了14.6个百分点，企业杠杆率使用较低，未来可以考虑充分利用较大的融资空间进行融资以加速企业扩张。与此同时，长短期债务比为1.52,现金短债比为2.46，短期偿债压力不大，财务结构仍然处于较为稳定的水平，可以考虑增加长期负债占比。 在融资成本方面，建业在2019年的平均融资成本为7.3%，相比于2018年的7%略有提高，这主要是受2019年房企融资环境整体收紧的影响，相对而言还是偏高，企业的融资能力还有继续增强的空间。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心