- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 稳增长需地产良性循环，政策放松继续加码 事件  2022年3月5日，李克强总理在“两会”上作政府工作汇报，其中提到：①2022年GDP预期增长目标是5.5%左右。②坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求, 稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。②防范化解重大风险。压实地方属地责任、部门监管责任和企业主体责任，加强风险预警、防控机制和能力建设，设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 评论  稳增长需地产助力，房地产业良性循环需多方合力。①今年的GDP预期增长目标设定在5.5%左右，官方表示这“需要付出艰苦努力才能实现”。房地产开发投资是GDP增长的重要支撑，而当前该项指标同比增速处于大幅下滑趋势中。根据中指院数据，2022年1-2月300城土拍出让金合计2525亿元（绝对值为近10年最低），同比大幅下滑62%。即使考虑到集中供地节奏的影响，将300城土拍出让金中集中供地的22城数据扣除，其余非集中供地城市今年1-2月土拍出让金同比也下滑了50%。我们认为这主要因为当前全国销售尚未企稳，百强房企2022年2月全口径销售金额同比下滑47%，大多数房企现金流压力尚未减轻，新开工也随之停滞，更无力参与土拍。为了避免房地产开发投资对GDP增长产生较大拖累，当前销售市场亟待企稳。②“促进房地产业良性循环”是最近10年政府工作报告里房地产相关表述中的首次提法，我们认为这意味着政府已认识到当前地产行业现状仍处于“不良循环”之中，“销售下行&预售监管资金严控&融资不顺→房企现金流压力加大→供应商和尚未到期债务的债权人要求提前还款引发挤兑→负面新闻爆发→销售断崖式下滑→真实债务违约”，这样的负反馈现象在近期仍在发生。我们认为只有销售先行企稳，多数房企才有动力新开工和拿地，土拍市场才能正常化运转，房地产开发投资才能企稳回升。为了“促进房地产业良性循环”，我们预计后续金融机构和住建部等部门将逐渐开始产生合力，房企在经营、投资、融资三方面或都将得到边际改善。  保交付或是金融稳定保障基金用途之一。我们认为解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是本次政府工作报告中提及的“金融稳定保障基金”的用途之一。去年恒大暴雷事件发生之后，地产行业烂尾和工程款纠纷事件频发，我们认为这不利于社会稳定，也酝酿着风险。当前仍有部分大型房企面临债务风险，若连续暴雷有引发系统性风险的可能。此外，根据我们的测算，今年竣工面积有望实现7.7%的正增长，加上金融稳定保障基金的辅助，今年的交付有望实现更大增长。我们认为这意味着：①物业公司今年的交付量有保障，优质物管公司今年在管面积增长的确定性好于市场预期；②地产后周期的相关需求仍有支撑，其中的典型代表是玻璃。  新市民住房需求仍存，需求侧更大力度支持政策出台可期。在2022年3月2日国新办举办的发布会上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示：“新市民是在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的。这个人口数量大概有3亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实际需求。所以我们想专门出台一个文件，向银行保险机构提出建议，对这些新市民给予服务。”我们认为新市民对未来住宅需求形成较强支撑，未来需求侧也会有更多信贷和放开限购限贷的组合拳政策出台。 投资建议  后续放松政策持续出台是大概率事件，在“新市民”支撑需求的情况下，销售基本面有望逐渐企稳回暖。我们认为去年和今年销售能够实现逆势增长的房企将拥有超额收益，看好绿城中国、建发国际、滨江集团。此外，我们也看好关联房企大概率能度过本轮危机，且自身运营能力强的物管公司，比如碧桂园服务和金科服务。 风险提示  房地产改善政策出台速度不及预期；房地产改善政策落地效果不及预期 证券研究报告 2022年03月06日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................7 图表目录 图表1：2012-2022年政府工作报告中房地产相关表述 ...................................3 图表2：2022年1-2月300城土地出让金同比增速为-62%.............................4 图表3：预计2022年竣工面积同比增速为+7.7%............................................5 图表4：南华商品指数一路走高 ......................................................................5 图表5：A股地产公司PE走势 .......................................................................5 图表6：港股地产公司PE走势.......................................................................6 图表7：港股物业公司PE走势.......................................................................6 图表8：覆盖公司估值情况 .............................................................................6 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表1：2012-2022年政府工作报告中房地产相关表述 年份 政府工作报告中房地产相关表述 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求, 稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2021年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2020年 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 2019年 1）稳步推进结构性去杠杆，稳妥处臵金融领域风险，防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。2）深入推进新型城镇化。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。3）健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 2018年 1）健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。2）更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。 2017年 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。 2016年 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安臵比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。 2015年 加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。 行业点评 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 2014年 1）推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。2）完善住房保障机制。今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 2013年 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。 2012年 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。 来源：政府官网，国金证券研究所 图表2：2022年1-2月300城土地出让金同比增速为-62% 来源：中指院，国金证券研究所 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080002013年1-2月 2015年1-2月 2017年1-2月 2019年1-2月 2021年1-2月 300城土地出让金（亿元） 同比增速（右轴） 行业点评 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表3：预计2022年竣工面积同比增速为+7.7% 来源：Wind，国金证券研究所 注：时间轴为竣工面积的真实时间。其中销售面积的同比增速在2016年7月之