房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：13.01 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 1,122 流通股本(百万股) 850 市价(元) 13.01 市值(百万元) 14,603 流通市值(百万元) 11,062 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20210828 基准期影响半年业绩增速，单Q2业绩回升明显——浦东金桥2021年中期业绩点评》 《20210517 金色中环发展带上的核心区域开发商——浦东金桥覆盖报告》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 3,352 3,593 4,617 6,980 8,594 增长率yoy% 21.4% 7.2% 28.5% 51.2% 23.1% 归母净利润（百万元） 1,085 1,108 1,623 2,659 3,520 增长率yoy% 11.0% 2.1% 46.5% 63.8% 32.3% 每股收益（元） 0.97 0.99 1.45 2.37 3.14 净资产收益率 11% 10% 14% 19% 21% P/E 13.5 13.2 9.0 5.5 4.1 P/B 1.5 1.4 1.3 1.1 0.9 备注：股价采用2022年3月2日收盘价 投资要点 事件：浦东金桥披露2021年业绩快报。报告期内，公司共实现营业总收入约46.2亿，同比增长28.5%；归属于上市公司股东的净利润约为16.2亿，同比增长46.5%。  四季度业绩增长超预期，碧云尊邸结算贡献利润增长 2021年四季度业绩大幅增长，单季度实现营业收入28.9亿（YoY+143.8%），归属母公司净利润10.2亿（163.5%）。全年ROE水平14.3%，同比提升3.6pct。 得益于房地产销售结算增加，业绩大幅增长。碧云尊邸项目已经通过竣工验收，2021年12月底一期项目开启陆续交房，叠加Office Park金海园、由度申江园等项目现房销售，共同推动房地产销售收入增长。  碧云尊邸二期售罄，销售物业结算持续助推未来利润 2021年12月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售，最晚交房时间2022年推算，项目二期2021年销售，2023年将预计交付。碧云尊邸项目含增值税总货值约101.3亿。 碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4亿，而公司包含租赁业务的四季度收入28.9亿，体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021年第三次集中供地中，公司新增3幅地块，拿地总价45亿，总建面63.6万㎡，平均楼面价7074元/㎡，销售联动价29000元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进，公司业绩可持续增长可期。  金色中环规划推进加速，老厂翻新助力公司物业重估 上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万㎡。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万㎡。金桥B单元规划草案已公示。 我们认为，公司房地产租赁业务增长主要来自量价双维度驱动，在目前可租赁物业主要为早期建成的厂房及仓储物业的背景下，区域规划落地加速将持续提升公司在手物业价值重估。一方面，新规划下，老旧物业更新后，可租赁建筑面积提升驱动量的增长；另一方面，工业供地属性改为商办用地，驱动租金单价提升。  投资建议：受碧云尊邸结算利润超预期影响，我们上调2021年至2023年盈利预测。预计公司实现营业收入46.2亿、69.8亿、85.9亿（前值为42.48亿、49.3亿、54.92亿），同比增长28.5%、51.2%及23.1%，实现归属母公司净利润16.2亿、26.6亿及35.2亿（前值为12.94亿、15.78亿及19.48亿），同比增长46.5%、63.8%及32.3%，对应PE为9.0倍、5.5倍及4.1倍，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。 房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期 ——浦东金桥2021年业绩快报点评 浦东金桥(600639.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022年3月2日 [Table_Industry] -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2021-032021-032021-042021-052021-052021-062021-072021-072021-082021-092021-092021-102021-112021-112021-122022-012022-022022-02浦东金桥沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20202021E2022E2023E会计年度20202021E2022E2023E货币资金2,0771,8623,0884,078营业收入3,5934,6176,9808,594应收票据0000营业成本1,6951,8482,6172,983应收账款151193292360税金及附加274262376504预付账款1283945销售费用31477384存货5,3456,3407,6288,947管理费用90123177221合同资产0000研发费用0000其他流动资产5,6416,3257,9068,986财务费用117330373397流动资产合计13,21514,74918,95422,416信用减值损失-28-28-28-28其他长期投资10,11812,14114,57017,484资产减值损失0000长期股权投资13131313公允价值变动收益10456固定资产1,1201,0921,1341,220投资收益66836270在建工程1,8771,9771,9771,877其他收益4196137233无形资产281267256251营业利润1,4752,1613,5414,685其他非流动资产3,4063,4093,4123,414营业外收入00-10非流动资产合计16,81518,90021,36324,259营业外支出0000资产合计30,03033,64940,31646,676利润总额1,4752,1613,5404,685短期借款2,3974,2854,5434,993所得税3745488981,188应付票据0479净利润1,1011,6132,6423,497应付账款1,3491,4712,0822,374少数股东损益-7-10-17-23预收款项175000归属母公司净利润1,1081,6232,6593,520合同负债4,5135,7998,76610,793NOPLAT1,1881,8592,9213,794其他应付款1,0451,0451,0451,045EPS（按最新股本摊薄）0.991.452.373.14一年内到期的非流动负债225225225225其他流动负债2,1092,2142,6942,930主要财务比率流动负债合计11,81415,04319,36322,369会计年度2020E2021E2022E2023E长期借款3,1153,1653,0953,175成长能力应付债券2,5872,5872,5872,587营业收入增长率7.2%28.5%51.2%23.1%其他非流动负债1,5321,5321,5321,532EBIT增长率5.0%56.5%57.1%29.9%非流动负债合计7,2347,2847,2147,294归母公司净利润增长率2.1%46.5%63.8%32.3%负债合计19,04922,32726,57729,664获利能力归属母公司所有者权益10,76011,11013,54516,840毛利率52.8%60.0%62.5%65.3%少数股东权益221211194171净利率30.6%34.9%37.9%40.7%所有者权益合计10,98211,32113,73917,012ROE10.1%14.3%19.4%20.7%负债和股东权益30,03033,64940,31646,676ROIC39.0%57.4%86.7%94.1%偿债能力现金流量表资产负债率63.4%66.4%65.9%63.6%会计年度2020E2021E2022E2023E债务权益比89.8%104.2%87.2%73.6%经营活动现金流3,2688704,4894,377流动比率1.11.01.01.0现金收益1,6292,4133,4734,369速动比率0.70.60.60.6存货影响-1,391-995-1,287-1,320营运能力经营性应收影响30-70-111-73总资产周转率0.10.10.20.2经营性应付影响-291-50614294应收账款周转天数17131314其他影响3,291-4281,7991,107应付账款周转天数181275244269投资活动现金流-2,757-2,469-2,854-3,295存货周转天数9881,1389611,000资本支出1,876-528-490-456每股指标（元）股权投资-5000每股收益0.991.452.373.14其他长期资产变化-4,628-1,941-2,364-2,839每股经营现金流2.910.784.003.90融资活动现金流4051,384-409-92每股净资产9.599.9012.0715.00借款增加1,0741,938188530估值比率股利及利息支付-728-798-1,040-1,264P/E13954股东融资0000P/B1111其他影响59244443642EV/EBITDA102694737单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信