公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 新城控股（601155） 证券研究报告 2018年01月09日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 31.55元 目标价格 39.13元 基本数据 A股总股本(百万股) 2,257.38 流通A股股本(百万股) 719.44 A股总市值(百万元) 71,220.47 流通A股市值(百万元) 22,698.46 每股净资产(元) 7.15 资产负债率(%) 88.48 一年内最高/最低(元) 32.96/11.99 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 联系人 xuchao@tfzq.com 付雅婷 联系人 fuyating@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《新城控股-首次覆盖报告:Q3单季结算大增、“高周转+持有物业”双核超频》 2017-11-03 股价走势 销量破千亿全年完美收官、攻城掠地土储规模上新台阶 事件 公司公布12月及四季度经营简报：公司12月单月实现合同销售金额约211.76亿，销售面积约156.50万方（含合营项目）。1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿，同比+94.39%，累计销售面积约928.28万方，同比+61.44%（含合营项目）。 17年销售破千亿超年初目标49%，销售均价有所提升 1）年底销售冲量，单月销售同比+329.8%：公司12月合同销售金额约211.76亿，环比+31.3%，同比+329.8%，销售面积约156.50万方，环比+26.4%，同比+281.1%，下半年与年底销售的大幅提升与公司在半年报时提出下半年上调计划新开工面积相对应；2）全年销量破千亿，排全国第13相比去年提高2名：1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿，同比+94.39%，比年初850万方销售目标超出48.8%；据克而瑞流量销售金额口径，公司17年销售全国排第13名，比去年提高2个名次。3）销售均价提升：12月销售均价13511元/平同比+12.59%；1-12月累积销售均价13624元/平，同比+20.4%。 全年新增土储近3000万方同比+90%，总土储规模4500万方左右 1）全年拿地几近倍增：根据公告，1-12月公司通过各种方式获取土地储备项目128个，计容建面2952.3万方，权益建面2574.3万方，同比+89.63%，拿地总地价836.3亿，权益地价741.9亿，同比+49.7%；据克而瑞统计公司17年全年新增货值2811.6亿；2）总土储规模超4500万方：截至17年中报，我们由公司新增土地储备与待开发面积之和测算出总体土储规模在4000万方，公司下半年新增土储建面近1500万方，扣除下半年新开工面积（半年报披露下半年计划新开工1152.8万方），剩余土储规模在4500万方左右；3）拿地楼面价有所下行：17年公司拿地区域结构上依旧坚持围绕环一二线城市带（长三角、珠三角）与中西部重点城市合理布局，挖掘未来具有成长潜力项目的同时，规避高溢价项目；17年全年新增项目平均楼面价2882元/平，同比去年均价3649元/平下降21.0%。 前三季度业绩放量、毛利率大幅提高、在手现金充足 1）结算收入大涨：前三季度实现营业收入168.56亿，同比增长42.33%；实现归属净利润19.92亿，同比增长125.59%；其中，三季度单季实现营收55.28亿，同比增长99.49%，归属净利润达到8.53亿，同比+2786.27%；2）盈利能力改善显著：得益于期内结转项目的均价与销量的同时提升，公司前三季度销售毛利率提升至37.38%，比16年全年毛利率27.87%提升9.51个百分点；3）截至三季末公司预收款497.50亿，货币资金182.25亿：销售大幅提高带来回款增多，截至三季末，公司销售商品、提供劳务收到现金357.3亿、同比+31.11%，预收款497.5亿、同比++43.31%，货币资金182.25亿、同比+10.92%，是短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.46倍，快速扩张之下偿债压力不大。 投资建议 公司践行高周转模式，下半年推盘加快，销售跳增迅速，全年破千亿，全年销售额据克而瑞流量口径17年排名第13，按增速来看未来仍有排名上升空间，冲击一线房企；土地储备方面全年新增建面近3000万方，新增货值按克而瑞口径2811亿，拿地金额与销售金额之比为66.1%，我们测算目前公司总土储4500万方左右，18、19年推货可期；由于公司前三季度业绩实现高增长、毛利率大幅提升，同时销售超预期，我们对公司2017-2019EPS上调至2.16、3.13和4.28元，对应PE为14.63X/10.07X/7.38X，6个月目标价上调至39.13元，对应18年12.5倍PE，维持“买入”评级。 风险提示：房地产市场销售不及预期。 风险提示：若缺少风险提示，则无法提交。（请在该控件中填写） 财务数据和估值 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入(百万元) 23,568.79 27,969.28 35,185.36 48,696.53 67,006.43 增长率(%) 14.00 18.67 25.80 38.40 37.60 EBITDA(百万元) 3,469.75 4,636.20 7,674.80 11,943.89 14,996.34 净利润(百万元) 1,836.27 3,019.23 4,872.19 7,078.96 9,663.39 增长率(%) 57.32 64.42 61.37 45.29 36.51 EPS(元/股) 0.81 1.34 2.16 3.13 4.28 市盈率(P/E) 38.79 23.59 14.63 10.07 7.38 市净率(P/B) 5.87 4.79 3.66 2.81 2.15 市销率(P/S) 3.02 2.55 2.03 1.46 1.06 EV/EBITDA 8.58 4.34 10.67 5.69 5.01 资料来源：wind，天风证券研究所 -8%16%40%64%88%112%136%160%2017-012017-052017-09新城控股 房地产开发 沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 17年销售破千亿超年初目标49%，销售均价有所提升 1）年底销售冲量，单月销售同比+329.8%：公司12月合同销售金额约211.76亿，环比+31.3%，同比+329.8%，销售面积约156.50万方，环比+26.4%，同比+281.1%，下半年与年底销售的大幅提升与公司在半年报时提出下半年上调计划新开工面积相对应；2）全年销量破千亿，排全国第13相比去年提高2名：1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿，同比+94.39%，比年初850万方销售目标超出48.8%；据克而瑞流量销售金额口径，公司17年销售全国排第13名，比去年提高2个名次。3）销售均价提升：12月销售均价13511元/平同比+12.59%；1-12月累积销售均价13624元/平，同比+20.4%。 全年新增土储近3000万方同比+90%，总土储规模4500万方左右 1）全年拿地几近倍增：根据公告，1-12月公司通过各种方式获取土地储备项目128个，计容建面2952.3万方，权益建面2574.3万方，同比+89.63%，拿地总地价836.3亿，权益地价741.9亿，同比+49.7%；据克而瑞统计公司17年全年新增货值2811.6亿；2）总土储规模超4500万方：截至17年中报，我们由公司新增土地储备与待开发面积之和测算出总体土储规模在4000万方，公司下半年新增土储建面近1500万方，扣除下半年新开工面积（半年报披露下半年计划新开工1152.8万方），剩余土储规模在4500万方左右；3）拿地楼面价有所下行：17年公司拿地区域结构上依旧坚持围绕环一二线城市带（长三角、珠三角）与中西部重点城市合理布局，挖掘未来具有成长潜力项目的同时，规避高溢价项目；17年全年新增项目平均楼面价2882元/平，同比去年均价3649元/平下降21.0%。 前三季度业绩放量、毛利率大幅提高、在手现金充足 1）结算收入大涨：前三季度实现营业收入168.56亿，同比增长42.33%；实现归属净利润19.92亿，同比增长125.59%；其中，三季度单季实现营收55.28亿，同比增长99.49%，归属净利润达到8.53亿，同比+2786.27%；2）盈利能力改善显著：得益于期内结转项目的均价与销量的同时提升，公司前三季度销售毛利率提升至37.38%，比16年全年毛利率27.87%提升9.51个百分点；3）截至三季末公司预收款497.50亿，货币资金182.25亿：销售大幅提高带来回款增多，截至三季末，公司销售商品、提供劳务收到现金357.3亿、同比+31.11%，预收款497.5亿、同比++43.31%，货币资金182.25亿、同比+10.92%，是短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.46倍，快速扩张之下偿债压力不大。 投资建议 公司践行高周转模式，下半年推盘加快，销售跳增迅速，全年破千亿，全年销售额据克而瑞流量口径17年排名第13，按增速来看未来仍有排名上升空间，冲击一线房企；土地储备方面全年新增建面近3000万方，新增货值按克而瑞口径2811亿，拿地金额与销售金额之比为66.1%，我们测算目前公司总土储4500万方左右，18、19年推货可期；由于公司前三季度业绩实现高增长、毛利率大幅提升，同时销售超预期，我们对公司2017-2019EPS上调至2.16、3.13和4.28元，对应PE为14.63X/10.07X/7.38X，6个月目标价上调至39.13元，对应18年12.5倍PE，维持“买入”评级。 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 利润表(百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 货币资金 6,469.42 13,401.40 16,858.97 23,332.81 32,105.95 营业收入 23,568.79 27,969.28 35,185.36 48,696.53 67,006.43 应收账款 3,846.14 17,199.34 17,272.54 30,436.54 41,167.28 营业成本 17,250.34 20,174.16 22,585.48 31,345.96 43,319.66 预付账款 6,874.85 7,480.66 6,989.77 11,060.63 16,011.42 营业税金及附加 1,945.90 1,742.06 2,388.56 3,131.53 4,412.03 存货 32,727.73 39,492.55 66,225.06 73,111.21 97,888.33 营业费用 787.27 1,032.47 1,355.18 1,592.84 2,654.30 其他 1,517.13 2,600.39 2,903.99 2,906.13 2,974.89 管理费用 873.41 1,270.41 1,861.43 2,034.24 3,004.47 流动资产合计 51,435.27 80,174.34 110,250.32 140,847.31 190,147.87 财务费用 130.90 272.03 555.65 791.34 918.30 长期股权投资 2,189.36 4,549.88 6,048.68 7,762.45 9,6