房地产及物业行业周报：多地需求侧政策持续放松，上海土拍规则有所调整

多地需求侧政策持续放松，上海土拍规则有所调整行业评级：看好（维持）报告日期：2022年2月28日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师SAC执证编号：S0110520110001房地产及物业行业周报 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•房企融资情况•重点公司动态多地跟进下调首付比例和房贷利率。本周地方继续出台放松政策，深圳优化公积金制度，南宁和晋中跟进下调公积金首付比。信贷方面，上海地区按揭放款时间提速，广州、深圳、杭州、苏州、南通多地下调房贷利率，南通、佛山等地银行相继下调商贷首付比例。我们认为房贷利率和首付比例降低，将有效降低购房资金门槛，激活刚需和改善购房者申请贷款，市场有望逐步回暖。目前全国口径的房贷利率相对5年期LPR4.6%的加点幅度仍然较高，我们认为后续房贷利率有进一步下降的空间。上海公布首批供地计划，出让规则有所调整。上海首批土拍挂牌40宗含宅地，其中郊区供应36宗，供应依旧以郊区为主，总资金门槛较低。总出让建筑面积446万方，起拍总价850.7亿元。同时本次土拍规则有所调整，修改了评标办法和随机值规则。新的评标办法分为商务标和技术标两大类。随机值规则调整为报价相同的所有竞拍人均可修改其报价。我们认为此次调整更加细化技术指标，关注中标企业操盘和资金实力的同时，也考验中标者的产品力和落地能力。同时增加后续报价阶段竞拍方的参与度，公平性将得到进一步保证。政策释放逐级强化，板块上行空间可期。目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，宽松政策释放将逐步从供给端向需求端的路径传导，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏，继续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-3.22%-1.37%上证指数-1.13%-0.62%行业相对涨跌幅-2.09%-0.74%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-6.41%-16.39%内房股（剔除物业板块）-9.26%-5.61%相对涨跌幅-2.85%10.79%物业板块-6.31%-3.88%相对涨跌幅0.11%12.52%-3.22%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-02房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名） 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容2月21日央行2月21日贷款市场报价利率出炉，1年期报价3.7%(与上月持平)，5年期以上报价4.6%(与上月持平)。2月22日财政部实施更大力度减税降费，在去年1.1万亿元基础上，今年将实施更大规模减税降费；合理安排地方政府专项债券，全部用于保障性安居工程等重点领城。2月22日发改委2021年年末常住人口城镇化率64.72%，2022年要深入推进以人为核心的新型城镇化战略。2月24日住建部增强房地产调控政策协调性和精准性，努力稳地价、稳房价，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险；推进住房供给侧结构性改革，将加快推进长租房市场建设，2022年将筹集240万套保障租赁房，落实金融、土地等政策支持其发展；推动城市绿色低碳建设，严控新建超高层建筑；加强城市建设底线管控，防止城更大拆大建。2月25日银保监会住建部不得以保障性租赁住房名义进行监管套利；加大中长期信贷支持：鼓励银行业运用银团贷款加大保障性租赁住房项目融资支持；加大债券投资力度，鼓励为用于保障性租赁住房的公司债券、非金融企业债务融资工具等提供发行便利。2月25日中共中央政治局会议坚持稳字当头、稳中求进，加大宏观政策实施力度，稳定经济大盘；坚定实施扩大内需战略，推进区域协调发展和新型城镇化。 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容2月20日郑州市市委经济会议：计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房；计划降低二手房个人所得税，拉动改善型住房消费；配套设施的提升和环境改善；大力推进安置房货币化安置。2月21日广州市自2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率，首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。2月21日广东省广东省住建局："十四五"期间，计划建设筹集住房89万套(间)，其中保障性租赁住房40万套(间)。2月21日西安市加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持保障性租赁住房建设、运营企业按国家有关规定发行REITs融资。2月22日安徽省加快构建住房租购并举新体系，精准实施住房保障，新增保障性租赁住房9.85万套(间)，新筹集公租房1434套，发放租赁补贴2.5万户。2月22日湖州南浔自2022年3月18日，对符合要求的各类人才购首套房，给予7万元至315万元的房票奖励。2月22日武汉市修订新建商品房合同网签备案工作流程，改为先网签再缴费。自2022年3月15日起施行，有效期五年。原通知同时废止。2月22日天津市出台指导意见，拥有闲置住宅的农户，可与村集体经济组织协商，由村集体经济组织回购闲置宅基地和闲置住宅归村集体经济组织所有，用于统一盘活利用。2月23日苏州市苏州首套房贷款利率已最低降为4.8%，二套房贷利率降至5.2%；但苏州地区首套房贷首付比例仍为3成，较此前暂未有所调整。2月23日杭州市杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调，现在各大银行首套房利率基本稳定在5.6%~5.65%，个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右， 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容2月23日上海市两集中一批次明细披露，推出40宗涉宅用地，宅地总起始价850.7亿元，总建面446.0万方，达限溢价率14.9%，禁马甲，出让方式为"限房价，限地价"+"竞自持"、"竞一次性付款""摇号等，出让时间12月21日.2月23日厦门市2022年拟推出26宗涉宅地(3宗保障性租赁住宅用地)，总建筑面积246.4万平方米，一批次11宗，总建面84.5万方，二批次8宗，总建面90.7万方，三批次4宗，总建面71.3万方，剩余3宗保障性租赁住宅用地出让批次未定。2月24日安徽省"十四五"期间，发展保障性租赁住房将不少于30万套(间)，其中2022年划新增保障性租赁住房9.85万套(间)；确定合肥、芜湖、蚌埠等6个城区常住人口达到大城市标准的城市，为全省发展保障性租赁住房的重点城市。2月24日深圳市将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》；在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金。2月24日海口市所有售房款应直接存入监管账户，开发企业应当授权按揭银行在购房人的按揭贷款审批放款后10个工作日内将款项划转至监管账户，开发企业及按揭银行不得将购房人按揭贷款扣划或转存至非监管账户。2月24日上海市上海银行计划于近期启动全国银行间债券市场金融债券发行事宜，并发行30亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2月24日晋江市2022年第一次土地招商推介26宗拟出让用地，面积超2200亩，分别位于晋东新区、科创新区、紫帽片区.滨江商务区等区域。2月25日湖南省保持调控政策连续性稳定性，稳控长沙房价，稳定住房消费，从源头上建立防范化解房地产项目风险的长效机制；扩大保障性住房供给，加快发展保障性租赁住房；统筹实施城镇老旧小区改造，提高片区化、市场化改造占比。2月25日晋中市降低二套房首付比例，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告重点城市商品房成交分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪52城数据，其中一线城市4座，二线城市20座，三四线城市28座-11.4%7.2%-91.6%614.6%50.1%-1.6%-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%2022W32022W42022W52022W62022W72022W8商品房销售面积周环比-21.4%-32.7%-94.1%2.5%115.3%-35.9%-150%-100%-50%0%50%100%150%2022W32022W42022W52022W62022W72022W8商品房销售面积周同比-24.9%-23.9%-21.6%-16.6%-27.0%-30.7%-40%-30%-20%-10%0%2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月商品房销售面积月累计同比-0.5%-31.0%-41.9%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月一线城市二线城市三四线城市-23.8%-24.9%-58.2%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2022W32022W42022W52022W62022W72022W8一线城市二线城市三四线城市-12.8%15.4%-25.1%-200%0%200%400%600%800%1000%1200%2022W32022W42022W52022W62022W72022W8一线城市二线城市三四线城市 房地产行业周报(2.20-2.26)证券研究报告重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券具体城市商品房成交情况城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比22年周均（万方）21年周均（万方）年周均同比北京18.618.13%-22%17.428.1-38.1%上海28.342.4-33%-11%33.532.14.6%广州23.222.72%-27%18.730.6-39.0%深圳10.18.914%-44%9.512.1-21.9%一线城市（4座）80.392.1-13%-24%79.1102.9-23.2%杭州17.521.3-18%-58%23.930.3-21.2%