地产行业周报：中央释放货币宽松信号，地方频现楼市利好

2022年1月23日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中央释放货币宽松信号，地方频现楼市利好 2核心摘要本周观点：本周央行降息，5年期以上LPR利率时隔21个月首次出现下调，自贡、烟台等弱能级城市出台楼市松绑政策，涉及放松限贷、预售资金监管等，后续在因城施策背景下，部分供需压力区域仍有政策微调空间。住建部公布2022年计划建设保障性租赁住房240万套（间），上海作为全国首个城市出台“项目认定办法”与“租赁管理办法”等保障性租赁住房配套文件，后续保障房建设节奏有望加快，相关配套文件将逐步落地实施。投资建议方面，短期行业基本面依旧承压，政策博弈空间仍在，有望带动板块估值持续修复；中长期随着行业阵痛期的持续，部分房企退出及房企内并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出。开发方面，关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史地位，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。政策环境监测：1）住建部及上海：全年建设保障性租赁住房240万套（间），上海出台保障性租赁住房配套文件；2）中央及地方：央行降息、下调LPR利率，多地频现楼市松绑信号市场运行监测：1）成交环比下降，预计稳中有降。随着元旦假期备案滞后影响消除，本周（1.15-1.21）新房、二手房分别成交4万套、1.4万套，环比降13.4%、9.6%。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，单周成交预计稳中有降。2）改善型需求占比环比上升。2021年12月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升2.2pct至77.4%。3）库存环比微降，短期或相对稳定。16城取证库存10206万平，环比降0.2%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。4）土地成交回落，溢价率持平，二线占比提高。上周百城土地供应建面486.5万平、成交建面477.9万平，环比降34%、降11%；成交溢价率1%，环比持平。其中一、二、三线成交建面分别占比9%、43.4%、47.6%，环比分别降2.9pct、升23pct、降20.1pct。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债26亿元，环比下降70.2亿元，海外债发行1.38亿美元，环比下降1.1亿美元。2）信托：本周集合信托发行21.2亿元，环比下降23.7亿元。3）地产股：本周房地产板块涨2.22%，跑赢沪深300（1.11%）；当前地产板块PE（TTM）8.6倍，估值处于近五年23.3%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利发展、滨江集团；南向资金净流入前三房企为融创中国、碧桂园服务、中国海外发展。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年1月18日自贡取消两次公积金贷款间隔12个月及以上限制，认贷不认房2022年1月20日央行1年期LPR为3.7%,下降10bp;5年期以上LPR为4.6%,下降5bp2022年1月19日福州新房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍2022年1月18日上海对保障性租赁住房的项目认定、准入条件等予以明确2022年1月18日国务院货币政策发力要适当靠前，保持总量稳定，避免信贷塌方2022年1月20日住建部坚持“房住不炒”；全年建设保障性租赁住房240万套（间）2022年1月17日央行MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。2022年1月18日烟台对守信企业商品房预售监管资金留存比例降低3%-5% 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：上海房管局，平安证券研究所2020年1月10日住建部及上海：全年建设保障性租赁住房240万套（间），上海出台保障性租赁住房配套文件事件描述：1月18日，上海发布《保障性租赁住房项目认定办法（试行）》和《保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，对于上海发展保障性租赁住房的项目认定、准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期限等重要方面予以明确。文件试行期两年。1月20日，住建部公布2022年保障性租赁住房筹建计划，全年计划建设保障性租赁住房240万套（间）。点评：1）住建部公布2022年全年计划建设保障性租赁住房240万套（间），按照保障房每套50平米，建安成本1000-2000元/平米进行测算，约可带动全年地产投资1-2个百分点，难以对冲全年商品房投资下行压力。但中长期看，租售并举、发展保障性租赁住房为解决新市民住房困难、完善住房保障体系的必要举措，因此上海等地出台相关配套文件，进一步完善租赁市场。上海是全国第一个出台保障性租赁住房“项目认定办法”与“租赁管理办法”两项配套文件的城市，文件对保障性租赁住房的项目认定、准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期限等方面予以明确，对其他省市来说具有较强的借鉴意义。3）项目认定：包括既有项目（《办法》实施前已经建成或在建的租赁住房项目）和新实施项目。既有项目中租赁用地建设、集体土地建设、非居用地配建、非居存量房改建、居住用地配建租赁住房等项目均可申请认定为保障性租赁住房；新实施项目中，商品住房项目按不低于15%的比例配建保障性租赁住房、土地出让合同（土地租赁合同）或土地划拨决定书已明确建设内容为租赁住房或保障性租赁住房的项目可申请简易认定程序。另新实施项目户型标准要求70平方米以下户型住房建面占项目住房建面的比例不低于70%。4）准入条件：合法就业且住房困难家庭，在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米；配租规则：项目达到供应条件后，启动集中配租，剩余房源实行常态化配租，实行“先到先租，随到随租”；租赁价格：同地段同品质市场租赁住房租金的9折以下，年涨幅不超过5%；租金支付：按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金，押金不得超过一个月租金，可以提取公积金支付租金；租赁期限：原则上不短于1年，最长不超过3年，鼓励2年或3年期。5）预计后续租赁住房企业将结合所持租赁住房项目特点，决定是否申请纳入保障性租赁住房，纳入保障性租赁住房租金水平及涨幅会受到限制，不纳入则无法享受税费减免及民用水电气费等政策优惠。 资料来源：北海市住房公积金管理中心，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日中央及地方：央行降息、下调LPR利率，多地频现楼市松绑信号事件描述：中央层面，1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，中标利率均降低10bp；1月18日金融统计数据新闻发布会表示，政策发力要适当靠前，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。1月20日，央行宣布1年期LPR为3.7%,较上月下降10bp;5年期以上LPR为4.6%,较上月下降5bp, 5年期以上LPR利率时隔21个月首次出现下调。地方层面，近期北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成；四川自贡取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上限制，实行认贷不认房等；烟台对守信房企商品房预售监管资金留存比例最高降低5个百分点。点评：1）销售及信贷端未见明显好转，行业流动性风险仍存。尽管2021年9月以来政策逐步转暖，但2022年1月前21个交易日重点50城新房日均成交同比下滑26.2%，环比下滑21%，百强房企2021全年销售近5年首次负增长；12月新增居民中长期贷款仅为3558亿元，同比少增834亿元，按揭贷款释放放缓亦反映需求仍相对疲软。同时12月房企到位资金中国内贷款同比下降31.6%，也反映房企外部融资环境未见明显好转，叠加一季度为房企债务到期高峰，当前行业流动性风险仍未完全消除。2）稳定地产融资已成当下重点，政策仍需持续发力。此前中央经济工作明确“着力稳定宏观经济大盘”，房地产作为经济的重要支撑，2021年12月地产投资同比大幅下降13.9%，融资趋紧下短期地产投资仍不容乐观。本次金融统计数据新闻发布会明确避免信贷塌方，2021年地产贷款余额占到金融机构各类贷款余额的27%。作为信贷重要投向，稳定地产融资显得尤为重要。展望后续，我们认为须加速引导按揭利率下行提振购房者信心，但更重要仍在于金融机构对行业风险偏好的修复。3）地方政策因城施策持续演绎，积极因素持续汇聚。近期烟台松绑预售监管金监管，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5pct；AA级开发企业降低3pct，有助于房企缓解现金流压力，优质房企有望进一步扩大资金优势。北海、自贡等内陆弱能级城市，逐步放宽公积金贷款、首付比例等“托市”。预计后续在因城施策背景下，部分供需压力区域仍有政策微调空间。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同；左下图2022年1月日均成交统计为1月前21天的日均成交数据。2020年1月10日点评：2021年12月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降2.2pct至22.5%，90-140平套数占比环比升1.8pct至64.6%，140平以上套数占比环比升0.4pct至12.8%，改善型需求（90平以上）占比环比上升。结构：改善型需求占比环比上升2020年1月10日点评：随着元旦假期备案滞后影响消除，本周（1.15-1.21）新房、二手房分别成交4万套、1.4万套，环比降13.4%、9.6%。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，单周成交预计稳中有降。成交：环比下降，预计稳中有降0%20%40%60%80%100%2020.102020.122021.22021.42021.62021.82021.102021.12140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681020.9.520.11.521.1.521.3.521.5.521.7.521.9.521.11.522.1.550城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-40%-30%-20%-10%0%10%2021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.1新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，短期或相对稳定点评：16城取证库存10206万平，环比降0.2%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。02468101214161820700080009000100001100020.5.2320.7.320.8.1420.9.2520.11.0620.12.1821.1.2921.3.1221.4.2321.6.421.7.1621.8.2721.10.821.11.1921.12.3116城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面486.5万平、成交建面477.9万平，环比降34%、降11%；成交溢价率1%，环比持平。其中一、二、三线成交建面分别占比9%、43.4%、47.6%，环比分别降2.9pct、升23pct、降20.1pct。土地：成交回落，溢价率持平，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所02000400060008000100002020.122021.32021.62021.92021.12W1.3百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%01000200030004000500060002020.122021.32021.62021.92021.12W1.3平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周010002000300040005000600070008