房地产2021年政策盘点：供给端调控发力，全年严控资金流向房企
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月31日 供给端调控发力，全年严控资金流向房企——2021年政策盘点 核心观点： 2021年地产调控的主要脉络有两条，一是房住不炒，二是降杠杆和降风险。 需求端在房住不炒的总基调下，地方根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策频频加码；年中市场出现下行信号后，低能级城市发布限跌令，稳房价；经历了持续的下行后，年底部分城市释放利好，限人群、限时提供购房补贴，引导合理需求释放。预计房住不炒下，2022年限购和限贷类行政性调控不可能完全打开，但是地方可能会根据自身的情况进行政策调整，比如支持刚需家庭购房，支持青年人才购房等。 2021年更核心的一条线是供应端的去杠杆和降风险。三道红线加码，房地产贷款集中度管理政策发力，以及预售资金的强监管造成了房企的资金压力倍增，甚至导致部分财务质量脆弱的房企出现债务违约，商票逾期等。结合目前商品房存量高，供应主体多以及部分城市库存量走高的现状来看，中长期降杠杆、降风险的政策仍将延续，三道红线、房地产贷款集中度管理等政策难以放松。 相关研究： 月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019战略年再延续 20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 李慧慧 h648687853（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年地产调控的主要脉络有两条，一是房住不炒，二是降杠杆和降风险。其中需求端在房住不炒的总基调下，地方根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策频频加码；年中市场出现下行信号后，低能级城市发布限跌令，稳房价；经历了持续的下行后，年底部分城市释放利好，限人群、限时提供购房补贴，引导合理需求释放。 我们认为2021年更核心的一条线是供应端的去杠杆和降风险。三道红线加码，房地产贷款集中度管理政策发力，以及预售资金的强监管造成了房企的资金压力倍增，甚至导致部分财务质量脆弱的房企出现债务违约，商票逾期等。结合目前商品房存量高，供应主体多以及部分城市库存量走高的现状来看，中长期降杠杆、降风险的政策仍将延续，三道红线、房地产贷款集中度管理等政策难以放松。 目录 引言 ........................................................................................................................................... 2 一、房住不炒总基调不变，精细化管控下需求端调控见顶 ............................................... 2 1.1 阶段一：热点城市精细化加码，政策见顶 ............................................................... 3 1.2 阶段二：市场降温，低能级城市发布限跌令 ........................................................... 7 1.3 阶段三：支持合理的需求释放，限时、限群体发放购房补贴 ............................... 7 二、限制资金流入贯穿全年，房企或主动或被动降杠杆 ................................................... 8 2.1 渠道还在，融资约束加强 ........................................................................................... 8 2.2 三道红线升级且隐性加码 ........................................................................................... 9 3.3 银行贷款集中度管理生效，资金流量减弱 ............................................................. 10 2.4 预售资金监管加强，资金使用受限 ......................................................................... 11 三、展望：需求端或有小幅调整空间，供应端将延续去杠杆和降风险趋势 ................. 14 一、房住不炒总基调不变，精细化管控下需求端调控见顶 2021年房地产行业针对需求端的调控延续了“房住不炒”的总基调。2021年中央各项会议不断重申房住不炒，地方根据住宅市场的热度进行调节。具体而言，上半年住宅市场热度持续，地方从限购、限售、限贷等方面加码或者打补丁以支持购房者合理的住房需求，同时规避投资型住房需求；下半年市场趋冷时，低能级城市发布“限跌令”；随着住宅市场成 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 3 交持续下行，11月至12月，中部低能级城市和东北地区部分城市出台购房补贴政策，鼓励刚需合理置业。 图表：2021年中央系列会议关于房地产的指示性政策 时间 会议 核心内容 4月30日 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 7月30日 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 12月6日 中共中央政治局会议 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 12月10日 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 资料来源：亿翰智库、公开资料整理 图表：2019-2020年各月份的全国商品房销售面积（万平米） 资料来源：亿翰智库、国家统计局 1.1 阶段一：热点城市精细化加码，政策见顶 上半年热点城市通过精细化调控，从限购、限售、限贷等方面加码或者打补丁以严格贯彻房住不炒。 首先，限购方面，热点城市主要是通过打补丁的方式加码，或者通过增加获取购房的条件等方式限制投资型购房需求入场。 0500010000150002000025000300002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 4 常见的打补丁类加码政策包括：（1）海口、西安、杭州、东莞、广州和南京等通过增加个人所得税或社会保险缴纳证明等条件，以规避落户后购房的投资者；（2）海口、北京和上海对于假离婚获取购房资格的居民，规定夫妻离异后一定时期内（通常是规定3年），其拥有住房套数按离异前拥有住房总套数计算；（3）厦门、合肥、成都、杭州和上海等均规定，通过法拍获取房屋需要具备购房资格；（4）杭州还规定通过赠予获得住房的居民，也需要有购房资格。 除了打补丁类政策以外，个别热点城市也加强了购房的约束条件。比如（1）西安扩大了限购区域；（2）东莞提高了非户籍居民购买二套商品房的社保年限；（3）惠州、衢州、宁夏和绍兴等城市规定非户籍居民限购1套，对于户籍居民家庭，银川限购2套，绍兴和嘉兴限购3套。 综合来看，2021年限购加码的城市以长三角和珠三角的热点城市为主，我们认为热点城市通过打补丁的方式堵限购漏洞，通过加码购房条件等有助于抑制房地产市场热度，打击投资型需求。 图表：2021年限购加码的方式，城市及政策核心内容 类型 城市及核心内容 （人才）落户 海口：落户海南省的人才，须提供本人在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，方可购买第一套住房（含二手住房，不含产权式酒店，下同）；在第一套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房。 西安：居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房。经批准引进的E类人才在我市已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房。 杭州：落户杭州市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房；非杭州市户籍家庭，在购房之日前4年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。 东莞：新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：1．在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；2．在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。 广州：享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。 南京：浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户之日起2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。 离婚 海口：自离异之日起任何一方3年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭在海南省拥有住房的总套数计算 西安：离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房 北京：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。 上海：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 法拍房 厦门：参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格。 东莞：企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的，须符合本市住房 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 5 限购政策要求 合肥：通过司法拍卖或
