电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年1月18日 行业研究 华北房企掉队的三大根本原因 核心观点： 2017年，全国房地产行业保持高速增长的时候，华北房企仿佛被按下了0.5倍速的播放键，销售规模纷纷降速，此后华北房企销售增速一直低于E50房企平均增速7至26个百分点。为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速，且一直没有恢复平均水平？为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北？文章将从宏观政策展开，继而对华北房企的战略布局进行探讨，希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。 一、政策收紧，舒适圈不再舒适 2016年，为维持房地产市场平稳健康发展，环京地区开展了一系列调控工作，一方面落地了较为严格的限购限贷政策，另一方面对环京地区的土地供应规模及方式进行限制。同时北京、上海等超大型城市进行人口疏解，引导需求外流，由此投资性需求纷纷转移阵地，华北市场出现严重的供需失衡问题，市场快速下行。 二、外拓艰难，竞争难有优势 环京地区的政策收紧使当地购房需求大幅下降，无法支撑起房企的销售增速，因此大多数华北房企被迫向外扩张，企图用全国化布局来弱化大本营的政策调控影响。但华北房企被迫的对外扩张隐藏了三大问题：第一，布局散，由于是对外匆忙扩张，因此华北房企倾向于布局高能级核心城市，然而核心城市的市场竞争较大，加之政策调控明显，短时间难以获得成效；第二，难深耕，华北房企并未在外部城市保持连续性的投资，没有形成有效的市场占有率，制约了企业销售规模的增长；第三，选址偏，由于企业自身的投资战略影响，部分华北房企外拓多拿大体量项目，选址偏向郊区，缺乏刚需支撑，容易受市场景气度影响。 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨2021年9月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 三、内基薄弱，资金难以平衡发展 排除企业布局上的因素，房地产行业以资金为导向，企业成败的根本原因多在于资金问题。华北房企净负债率在2017年及2018年陡增，原因有两方面：一方面华北房企加大对外部区域的扩张力度，导致这段时期公司资金需求量较大，使得负债情况上升较快；另一方面外拓不能快速实现现金回流，在大本营销售去化不畅的背景下，企业亦需要通过发行债务来保证资金流的稳定。 四、总结与思考 华北市场是全国房地产市场的一个缩影以及前兆，我们通过以上对华北房企发展的困境，可以总结出几点建议：第一，不要对政策抱有侥幸心理，企业需要提高政策敏感度，顺应政策，调整自身找到调控与发展的平衡点；第二，地产行业有过高峰有过低谷，但无论在什么阶段，资金都是企业赖以生存的根源；第三，在行业深化调控的阶段，房企更要抓紧自身已布局的优势市场，以本土优势及品牌优势尽量弱化政策调控的影响。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 目录 一、政策收紧，舒适圈不再舒适................................................................................................... 4 二、外拓艰难，竞争难有优势....................................................................................................... 7 1.布局散，土储与销售错配................................................................................................... 8 2.难深耕，战略不稳致投资不定......................................................................................... 10 3.选址偏，缺乏刚需支撑..................................................................................................... 13 三、内基薄弱，资金难以平衡发展 ............................................................................................. 14 1.加速扩张促债务激增——以华夏幸福为例 ..................................................................... 15 2.内生造血能力弱——以中交地产为例 ............................................................................. 16 四、总结与思考 ............................................................................................................................ 17 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2017年，全国房地产行业依旧保持着高速增长的时候，华北房企的发展仿佛被按下了0.5倍速的播放键，销售规模纷纷开始降速。从2015年至2021年年中的房企销售金额增速变化来看，E50房企销售规模增速于2016年达到顶点，而后呈逐年下降的趋势，同时华北房企增速在2016年便已现颓势，此后一直低于E50房企平均增速7至26个百分点。 为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速，且一直没有恢复平均水平？为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北？文章将从宏观政策展开，继而对华北房企的战略布局进行探讨，希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。 图表：2015年-2021H1 E50房企及华北房企销售金额增速表现情况 注：华北房企中包含曾入选或已入选E50房企的荣盛发展、首开股份、远洋集团、中交地产、华夏幸福及首创置业，融创中国由于较早布局全国化，区域性质较低，因此不包含在内； 数据来源：亿翰智库、企业公告 一、政策收紧，舒适圈不再舒适 2016年，随着京津冀一体化协作发展的推行，环北京区域的建设亦加速开展，房地产市场热度异常，量价齐齐上升，从下图可以看出，北京、天津、廊坊三城均在2016年-2017年间有较大幅度的价格涨幅，为维持房地产市场平稳健康发展，环京地区开展了一系列调控工作： 一方面，落地了较为严格的限购限贷政策，如廊坊市2016年4月率先发布“廊九条”对非当地户籍居民实行限购1套住房，首付款不低于30%，该比例在2017年3月的政策中提升至50%，开启全国930重启住房限购限贷政策的步伐；天津2016年9月底发布政策直接中止非户籍居民在市六区及武清区购买二套房，并于2017年3月底暂停拥有两套以上住房的户籍居民以及拥有1套住房以上的单身人士再次购房；在全国多数为核心一二线城市-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021H1E50房企增速华北房企增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 重启限购令的情况下，位于环京区域的廊坊、张家口、保定等环京区域的三四线城市接连出台类似限购限贷政策，平抑投资性需求。 另一方面，对环京地区的土地供应规模及方式进行限制，如廊坊要求各县市合理安排土地供应规模、结构与时序，环北京的三河、香河、大厂、固安等重点地区要大力推进土地集约节约利用，严控增量建设用地规模，受此影响，廊坊市2017年土地供应规模同比下降10.7%；保定对于通过“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”及“双限双竞”模式取得土地的房地产项目，市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。 此外，北京亦开展了住房限购限贷政策，2016年9月发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》政策文件，政策强调了“控地价、限房价”的交易方式，完善了差别化住房信贷政策，而后接连颁布共有产权住房及人才住房等针对供给侧改革的政策，平抑投资性需求的同时保障了刚需住房的分配。 华北区域的房地产市场就此陷入了寒冬期。 图表：2015年-2021年1-9月北京、天津及廊坊新房销售均价（元/平米）走势 数据来源：亿翰智库 图表：2016年-2017年环京区域限购政策 时间 地区 政策内容 2016/4/2 廊坊市 重点在三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县施行，非当地户籍居民家庭限购1套住房，且买房首付款不可小于30%。 2016/4/11 三河市 非当地户籍居民家庭限购1套住房且买房首付款占比不低于30%。与此同时，提升价格监管，市场销售价格6个月内禁止调节，6个月后上升幅度不超过10%。 2016/7/7 三河市 二手房开展限购，非当地户籍居民家庭限购一套住房，且买房首付款占比不低于30%。 050001000015000200002500030000350004000045000500002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年北京天津廊坊 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 2016/9/30 天津市 在天津市有着1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭，中止在市区六区和武清区范畴内再度购买住房，包含新创建产品住房和二手住房；对在市区六区和武清区范畴内购买首套房住房的非天津市户籍居民家庭，申请办理商业服务贷款房贷首付比例不低于40%。 2016/11/30 张家口怀来县 非本县户籍住户并未有着本县住房，可在本县购买一套住房(带有新创建产品住房和二手住房)，且买房首付款占比不可小于30%;非本县户籍住户已在