房地产行业点评：投资端压力犹存，政策端仍需发力

行业点评 投资端压力犹存，政策端仍需发力 行业点评 行业报告 房地产 2022年01月17日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评报告*地产*投资销售降幅收窄，积极因素持续累积》2021-12-15 《行业2022年度策略报告*地产*破困局，望新机》 2021-12-08 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 《行业点评报告*地产*单月投资增速转负，销售开工延续低迷》 2021-10-18 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn  事项： 国家统计局公布2021年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额14.8万亿元，同比增长4.4%；新开工19.9亿平米，同比降11.4%；竣工10.1亿平米，同比增11.2%；土地购置面积2.2亿平米，同比下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，同比增长2.8%；商品房销售面积17.9亿平米，同比增长1.9%；销售额18.2万亿元，同比增长4.8%；房企到位资金20.1万亿元，同比增长4.2%。 平安观点：  单月投资显著下滑，2022年或同比降2.6%。房地产投资2021年同比增4.4%，12月单月同比降13.9%，降幅环比扩大9.6pct。往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端，维持年度策略判断，中性假设下预计2022 年地产投资同比下降2.6%，增速前低后高。  新开工降幅扩大，竣工延续正增长。2021年新开工同比降11.4%，12月单月同比降31.2%，降幅环比扩大10.1pct。往后看，考虑房企资金压力仍在、2021H2土地成交下滑亦影响未来可供开工货量，叠加部分出险房企优先保交付背景下大概率放缓开工，维持2022年新开工同比降12%的判断。2021年竣工同比增11.2%，12月单月同比增1.9%，延续正增长。交房高峰期背景下，竣工修复速度将快于开工，随着房企资金压力逐步缓和，预计2022年竣工有望维持正增长。  销售延续低迷，政策持续发力。2021年商品房销售面积、销售额分别同比增1.9%、4.8%，12月单月分别同比降15.6%、17.8%，降幅环比扩大1.7pct、1.5pct，销售均价12月单月降至9512元/平米，连续5个月环比下行，或表明房企“以价换量”效果减弱。2022年1月发改委发文重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，北海等城市放松住房公积金政策，后续更多支持政策有望落地，叠加1月17日MLF、公开市场逆回购利率下调，或带动按揭端利率进一步下滑。考虑政策传递及购房者信心修复需要时间，预计短期销售端仍处于筑底阶段，预计2022年销售面积、金额分别同比降9.5%、8.1%，单月增速前低后高。  到位资金显著放缓，按揭需求不足。2021年房企到位资金同比增4.2%，12月单月同比降19.3%，降幅环比扩大12.3pct；其中，国内贷款单月 证券研究报告 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 7 降幅扩大至31.6%，或因新开工持续低迷与金融机构风控趋严，开发贷供需两端偏弱；定金及预收款单月降幅扩大至25.9%；个人按揭贷款单月增速由正转负（-8.0%），与12月居民中长期贷款同比减少834亿元至3558亿元相印证，或主要因前期销售显著下滑、按揭需求减弱。  投资建议：12月单月全国房地产投资大幅下滑，销售、新开工降幅亦环比扩大。在资金端压力犹大、房企投资信心与居民购房信心修复仍需时日的背景下，短期行业基本面仍处筑底阶段；但考虑2021年12月以来政治局会议、中央经济工作会议、央行工作会议、发改委等均提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求、强调市场良性循环，预计后续更多支持措施有望落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。  风险提示：1）若房企新增土储规模不足，将对货量供应及销售、投资产生负面影响；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护力度不及预期风险。 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 7 图表1 全国房地产投资2021年12月单月同比降13.9% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表2 西部地区12月单月投资降幅最大 资料来源：Wind，平安证券研究所 -13.9%4.4%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12单月同比累计同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12东部单月同比中部单月同比西部单月同比东北单月同比 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4/ 7 图表3 全国新开工12月单月同比降31% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表4 土地成交价款、土地购置面积12月分别同比降4.2%、33.2% 资料来源：Wind，平安证券研究所 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12单月同比累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12本年土地成交价款本年购置土地面积 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5/ 7 图表5 全国房屋竣工12月单月同比增1.9% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表6 2021年销售面积、销售额分别同比增2%、5% 资料来源：Wind，平安证券研究所 25.7%28.5%1.0%-20.6%15.4%1.9%25.7%26.0%23.4%16.3%16.2%11.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12单月同比累计同比21.5%15.9%11.3%7.3%4.8%1.9%30.7%22.8%16.6%11.8%8.5%4.8%0%5%10%15%20%25%30%35%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12销售面积同比销售金额同比 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6/ 7 图表7 销售面积、销售额12月单月分别同比降15.6%、17.8% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表8 房企整体到位资金2021年同比增4.2% 资料来源：Wind，平安证券研究所 -8.5%-15.5%-13.2%-21.7%-14.0%-15.6%-7.1%-18.7%-15.8%-22.6%-16.3%-17.8%-25%-20%-15%-10%-5%0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12销售面积同比销售金额同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/12房企整体到位资金：累计同比国内贷款定金及预收款个人按揭贷款 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2021版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 传真：（021）33830395 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033