房地产行业研究周报：行业资金观察 融资环境小幅改善
申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 行业资金观察 融资环境小幅改善 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：行业资金观察 融资环境小幅改善 从房地产行业可观察的几个公开融资渠道近期表现看，银行贷款出现小幅转暖，境内债融资改善明显，而海外债及信托资金流入仍处于相对低位，对于政策更为敏感的融资渠道最先出现好转，对行业资金紧张态势起到了缓解作用。 从总量来看，房地产贷款自2021年进入低速增长期。2021年9月房地产贷款余额51.4万亿，同比增长5%，自2016年四季度起房地产贷款余额增速触顶后开始放缓，进入2021年增速进一步下落至单季同比个位数涨幅。 从分项来看，开发贷余额增速放缓较个人住房贷款更为明显。截止至2021年三季度，房地产贷款余额中开发贷余额为12.2万亿，与2020年三季度持平，个人按揭贷款余额为37.4万亿，同比增长11%。 对基于我们的测算，房地产贷款余额同比增速持续下滑趋势已基本结束，行业来自银行贷款的融资环境有小幅好转。我们预计2021年四季度个人住房贷款余额可达38.5万亿，同比增长11.6%，2021年四季度房地产贷款余额在52.2-52.7万亿之间，同比增长5.3%-6.3%，持平或略好于2021年三季度。 境内债新发额边际改善效应持续，单月同比跌幅已连续两个月收窄。2021年12月，国内债券市场房地产行业新发额为433亿，同比减少8%，跌幅较上个月收窄22个百分点。海外债融资持续低迷。2021年12月，海外债市场新发美元债5亿美元，同比减少78%，同比数据与11月基本持平。信托资金融资恢复幅度有限。2021年12月，用益信托网统计的新增房地产行业信托资金为297亿，同比减少66%，较上月收窄4个百分点，信托资金融资有所改善，但提升水平不高。 多因素将促进房地产行业融资环境进一步改善。进入2022年，“稳增长”背景下，房地产行业的整体政策背景将较2021年将呈现进一步缓和转暖的态势。在房地产行业贷款额度重置、并购贷着重发力、部分城市房贷利率下行等多重因素利好下，行业的资金环境将会进一步改善。 融资环境改善之外，仍需着重关注一季度商品房市场销售表现。一方面，销售回款仍是行业资金来源的最大组成部分，另一方面，销售市场表现也将间接影响各类贷款办理意愿及审批流程。需着重关注2022年二月底至三月的销售市场表现。 数据追踪（1月10-1月16日）：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化 新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-40 PCT、-22 PCT，一线城市+2 PCT，-11 PCT，二线城市-44 PCT，-6 PCT，三线城市-60 PCT，-52 PCT。 二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-14 PCT，累计同比-19 PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-69 PCT，成交建筑面积累计同比-76 PCT，成交金额累计同比-84 PCT，土地成交溢价率为0%。 城市行情：环比增速：北京（+48 PCT）、上海（-1 PCT）、广州（-22 PCT）、深圳（-23 PCT）、杭州（+146 PCT）、武汉（+43 PCT）、南京（-10 PCT）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。 评级 增持 2021年1月16日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.5 市场平均市盈率 15.74 3 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业服务及管理行业周报：融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份》2021-11-14 2、《房地产行业研究周报：部分城市销售下跌收窄 居住属性引导市场分化》2021-11-08 3、《房地产行业研究周报：物业服务及管理行业周报万科拟分拆万物云到港交所上市》2021-11-08 -40%-20%0%20%40%60%80%100%房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：行业资金观察 融资环境小幅改善 ......................................................................................................................... 3 1.1 个人住房贷款余额回升 房地产贷款余额有望实现改善 ................................................................................................ 3 1.2 境内债融资明显好转 海外债及信托资金复苏缓慢 ........................................................................................................ 4 1.3 融资环境有望持续改善 关注经营端资金回款表现 ........................................................................................................ 5 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 7 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 8 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 8 4.2 二手房成交数据 ........................................................................................................................................................... 9 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 4.4 1-11月房地产销售、投资及开发资金数据 ................................................................................................................. 10 4.5 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 5. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 11 图表目录 图1： 房地产贷款余额及同比增速 ............................................................................................................................................. 3 图2： 房地产贷款余额及同比增速 ............................................................................................................................................. 3 图3： 个人按揭贷款占比 ........................................................................................................................................................... 4 图4： 个人按揭贷款余额及同比增速 ......................................................................................................................................... 4 图5： 新增房地产境内债及同比增速 ......................................................................................................................................... 4 图6： 新增房地产美元债及同比增速 ...................................
