房地产行业对当前板块的讨论（五十八）：2022，“优质”的定义扩散

回顾2021年，由于预售资金监管、保交楼、部分房企违约等事件引发了楼市急转直下，时至四季度，宽松政策逐步出台，但为结构性的支持优质房企。以关键词来定义2021年的房地产市场，就是“保交楼”，并由此引发了监管的规范化。需要注意的是，这并不叫监管变严，以预售资金监管为例，其本来就一直存在，但长期处于操作层面的灰色地带，造成潜在的资金挪用并引发烂尾的风险，当前仅仅是其更加规范化，也就不存在变严一说。但由于过去房企在规划资产负债表扩张过程中，均把预售资金全额作为回款，并安排对应的拿地规划，因此，当前规范化行业的表现结果，也基本等同于监管变严，带来楼市从上半年的火热、转向下半年的冷清。随着多家房企出现违约风险后，政策逐步出台，但有别于过去的全面宽松，本次以结构性的支持优质房企为主，有明显的供给侧改革倾向。 并购政策并非强刺激政策，叠加部分房企报表透明度不高和合作开发的交叉渗透，进一步降低了政策的有效性，反过来使得央企、国企背景的房企成为极少数“值得信赖”的企业。和过往周期中直接使用强土地信用政策不同，并购贷款并没有带来信用的额外扩张，属于托底性政策，政策有效性上不及以往周期。导致有效性进一步下降的，还有部分房企报表透明度不高，使得从风险规避角度，存在“战略性”放弃的可能。同时，由于土地价格持续上涨，为了降低风险，房企大多采取联合开发模式，以降低拿地的风险，最终使得在项目层面出现多家房企共同持股的情况，这进一步加剧了当前的并购操作难度。 “优质”不应仅限于央企和国企，虽然2022年1季度仍将有部分房企面临海外债的到期压力，但一刀切式对部分真优质民企也排除在外，这一纠偏过程预计将在2022年出现历史性机遇。我们曾做过深度报告，若以背景整体来看，按照三条红线的要求，央企整体表现最佳，但国企和民企属于同一梯队，当然，部分企业存在粉饰报表的情况，但部分民企在各项经营指标上，能够和央企一拼高下。伴随着市场开始展望“剩者为王”，对央企迎来估值修复后，优质民企仍处于底部区域。预计伴随压力最大的2022年度过，报表将更加稳健的优质民企也会迎来纠偏机会，且更多会集中于港股民企。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利