电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月14日 房地产行业 房地产行业到了生死时刻？ 核心观点： 眼下，对于行业和企业而言，都经历着艰难时刻，痛苦程度无需多言，大家都是亲历者。即使这个时刻不在此时到来，也一定会在不远的未来降临，感觉到难熬是必然的。无论是有意的示弱，还是眼光的前瞻，万科总是在出乎意料的时间点做出出人意料的举动，当万科正式发布公告，要将万物云推向资本市场时，这是否是个提示：行业到了生死时刻？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 看到房企出现负面事件时，内心已无太多波澜，任何可能都在预料之中，但内心的焦虑感从未缺失过； 看到已暴露出风险的企业积极自救，心中也会默默感叹一句，好样的，再努力努力，再坚持坚持，曙光在前； 看到企业老板开始销售自己的私有资产或者动用自己的自有资金，不遗余力的救助企业时，悄悄竖起大拇指，好样的，欣赏这种江湖义气，我们也需要这种江湖义气。 眼下，对于行业和企业而言，都经历着艰难时刻，痛苦程度无需多言，大家都是亲历者。即使这个时刻不在此时到来，也一定会在不远的未来降临，感觉到难熬是必然的。无论是有意的示弱，还是眼光的前瞻，万科总是在出乎意料的时间点做出出人意料的举动，当万科正式发布公告，要将万物云推向资本市场时，这是否是个提示：行业到了生死时刻？ 目录 1、万科、龙湖都瞄准物业资本化，资金链真的紧了？ ............................................................. 2 2、互相并不信任，博弈的最弱者还在企业 ................................................................................. 3 3、谁会是救世主？天助自助者 ..................................................................................................... 4 1、万科、龙湖都瞄准物业资本化，资金链真的紧了？ 物业板块寻求上市已不是什么新闻或者热点事件，而当行业纷纷赶赴物业热潮时，有两家企业表现的相对淡定，一个是万科，一个是龙湖，为什么呢？一来经营一直比较稳健，“三道红线”指标持续保持绿档，经营性现金流持续着为正，可能并不差钱；二来，万科由于有股东背景及其本身的优势，龙湖则由其一直以来的稳健风格积淀出较高的信用形象，融资上较之一般的民营企业优势突出。但是，至2021年11月，这种既有的格局好似被打破了，5日，万科发布公告，拟分拆万物云于港交所上市，下旬，也有消息称，龙湖集团也有意将智慧服务推向资本市场，这意味着什么？ 第一、 万科和龙湖的物业板块是否上市可能是一个临界点，企业生死攸关的临界点，没有到最后一步，尚还有一点腾挪和转圜的余地，可能都不会将目光转向物业板块的资本化，企业的资金链真的承受了较大的压力。 第二、 企业本身觉得分拆上市的时间点已经到了，这个时候业务的价值能够实现最大化，于企业整体的价值提升能够发挥最大作用。 当前的环境下，企业的资金链有压力是常态，但是有压力并没有代表一定有风险，即使万科、龙湖感受到了资金端的压力，但是相较于行业内的多数群体，企业的抗风险能力还是有既有的优势存在，看企业如何自处，如何思考，如何自救。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2、互相并不信任，博弈的最弱者还在企业 2021年，房企风险爆发的频率越来越高，不仅小企业面临生存危机，大企业同样可能朝不保夕，行业调控不断，松动迹象丝毫未见。由于部分房企信用事件的发生，行业整体的信用链条愈发薄弱，各方之间的信任感渐行渐失： 银行、金融机构对于风险的容忍度降低，对企业抽贷、断贷也不鲜见，即使是信用度较好，经营稳健的企业可能也难逃波及；商票信用价值失去，供应商垫资已无可能；信托、资管、保险资金等等途径也已无再深度讨论的必要，未来也不再可能会在企业的经营管理上发挥多大作用； 消费者对企业也不信任，担心在资金链紧张的情况下，房屋的质量可能并无保证，而且可能最后也没有能力保证交房，所以观望为先，整体的销售业绩从2021年下半年开始持续降温，企业单月业绩涨幅普遍转负，回款必然受制约； 政府、合作方、供应链都不信任企业，为保交房，预售资金身受多重监管，即使企业能够有回款回来，也没有能力和权利去自由动用和支配这部分资金，这又卡住了企业七寸，所以能够看到为何企业账面上资金充裕，而且能够有效覆盖短期有息负债，却无法去偿还到期的几十亿海外债务或者信托借款，从企业经营和理性思考的角度上说，信用违约的代价是高昂的，为了故意示弱，或者故意不作为的代价并非其企业所能承受，所以，并非不愿而是不能。 图表：房企资金受限情况逻辑图 资料来源：亿翰智库 行业的任何参与者都是理性的，做出各种行为的出发点一定都是利己的，所以在各方的相互博弈过程中，最弱者还在企业这一端：消费者一时不购房，也不会有什么大的影响，银行、金融机构不将资金借给企业，本身可能也并不会有过多损失，而且也符合政策的诉求，如贷款集中度管理的顶层要求，对房地产行业避之不及总好过任何松口所可能带来的“问责”和损失；政府除了考虑经济效益外，还需要考虑社会效益，所以尽可能的压 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 实压紧预售资金的监管才能有效保证房屋的顺利交付，不会衍生出群体性维权事件，威胁社会秩序的稳定。 对企业而言，任何一方的不信任都会直接关系到企业的资金面，在历史的周期或者历史年份中，房企所能动用的各资金渠道中，总会东方不亮西方亮，外部堵了，内部可能是通的，内部不畅，外部总也会有转机，当下不同了，内外部都走不通，企业陷入了死循环，如何作为呢？只能选择不作为。所以我们看到，第二轮集中供地时，已经很少有民营企业在拿地，支撑土地市场的都是些央企、国企，城投公司等等。在当下这个内外部都走不通的环境下，即使现在仍有部分民营企业在维持着市场的参与度，但是其持续性可能也相对有限，在“三道红线”的强约束下，如何完全依靠（仍有得依靠）外部的资金渠道，那么难保企业杠杆率不会上升，如果杠杆率上升了，那么企业的外部渠道是否还能保持顺畅？企业是否也会感受到压力，甚至感觉力不可支？ 图表：22城第二次集中供地中国央企拿地情况占比 编号 城市 宗数占比 金额占比 建面占比 编号 城市 宗数占比 金额占比 建面占比 1 北京 92% 93% 89% 12 合肥 67% 72% 70% 2 广州 71% 91% 83% 13 长沙 73% 71% 76% 3 深圳 76% 90% 89% 14 郑州 64% 71% 55% 4 成都 84% 88% 84% 15 武汉 72% 69% 68% 5 厦门 82% 88% 88% 16 杭州 59% 68% 64% 6 宁波 84% 85% 81% 17 上海 73% 67% 68% 7 重庆 73% 85% 75% 18 长春 54% 66% 61% 8 沈阳 58% 78% 70% 19 福州 38% 64% 64% 9 南京 74% 78% 73% 20 济南 52% 56% 49% 10 天津 60% 75% 71% 21 无锡 46% 54% 52% 11 苏州 65% 75% 72% 22 青岛 39% 38% 36% 资料来源：亿翰智库、各城市自然资源与规划局 3、谁会是救世主？天助自助者 从爆出风险的企业来看，大家都是抱着积极的心态在自救，包括资产的出售，业务板块的出让，股权的让渡，大股东的资金支持等等。外部好像并没有什么救世主和白衣骑士，寒冷的冬天中，大家的体感都是寒冷的，不是不想救助，只是无力救助。企业也不需要去期待救世主的到来，最终的稻草只能是自己，能拉自己上岸，那就还有机会，如果拉不了，那就有溺水的可能。 随着行业调控的持续深入，不断有企业退出也是大家所能有的最直观的预期，在这个过程中，企业所能做的是什么？让自己先活着，即使活的比较辛苦，埋下头，咬紧牙关努力撑过去。政策调控的目的是为了让整个行业的秩序更稳定，降杠杆的目的也是为了有效化解曾经高杠杆所可能带来的风险积累，待风险化解完成，该良性退出的企业找到归属，行业也会有焕新的面貌。从政府的角度而言，化解和分散风险是最终的目的，但是前提一定不会是社 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 会的动荡和人们安全感的缺失，不会放任社会秩序走向紊乱而无所作为。但这并不代表会有曾经类似于四万亿的救市，这个年头还是应该的打消，天助自助者，在政策保证实现经济效益和社会效益的同时，企业或也能从中感受清风拂面。 也毫无疑问，待行业调整完成，整个行业的模式一定会颠覆，庞大体量的房地产行业可能也会被用来服务于经济效益和社会效益目标，无论是“双碳”战略，还是养老产业，保障房建设、租赁租房建设等等，一切都是可能，既然享受了政策的庇佑和资源的利好，为社会做点贡献也理所当然。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本